物件探しという事を昨日の夕方に車を運転しながら再度イメージしてみたんですが、なかなか難しいというか、悩まれる気持ちがよく理解できます。マンションは比較的分かりやすいので、土地という事に絞って書いてみますね。
【駅から徒歩１０分前後】っていう条件で探してみると、茨木市で見れば、それほど多くの土地は売りに出されていません。仮に土地面積３０坪という希望でしたら、相場は坪単価１００万円～１２０万円とかしますので土地価格で３，５００万円位してきます。それに建物や附帯工事・外構工事などを加えると総額で５，５００万円、諸費用も足すと５，０００万円台後半という資金が必要になってきます。この資金計画で検討されている方はそれほど多くないと思うんですね。
さらに建築条件付き土地が多いじゃないですか。「駅近くなら多少高くても売れるだろう、じゃあ買い取って建築条件付けて売ろう」っていう不動産会社が先に買い取ってしまうケースですね（建築条件外して土地価格をもっと上げても、売れるんちゃうっていう魂胆も見え隠れしてます・・・）。
コレについては別の問題になってきますので今回のブログでは詳しく書きませんが、消費者の購買意欲を奪っている方法ですのでお客さん側に根気が必要になってきます。「なかなか土地がないし、建築条件付きでもいいかぁ」「何百万か払ってでも建築条件外そう」っていう選択はあまりおススメできないので、グッと我慢するしかないと思います。今後法律が変わるか、もしくは「土地を買い取ってもなかなか売れへんぞ・・・」って買取業者が思わせるような消費者感覚になるしか、今の所はない様な気がしています。
で話は戻りまして、土地探しについて。駅近などの要望を満たすと資金計画が合わない場合は？
●土地のエリアをもう１回見直す → マンションなら駅距離に対する資産要素の比率は高くなりますが、土地(一戸建て）の場合はどうなのか？というのを自分の基準で見直す事もアリかと考えています。
・住宅街ならOK
・スーパーなどの商業施設が周辺にあって、持続しそう
・ハザードマップでの安全性
「なかなか物件がないのでエリアを広げましょう」って単純な営業トークみたいんじゃなくて、もう少し整理していく感覚ですね。
●建物をFIXする → これは【予算ー土地=建物】ではなくて、住みたい建物を先にある程度決めておいて逆算で土地値＝購入検討エリアが決まるというパターンですね。
・ハウスメーカー一択にすると土地予算がかなり下がるので注意
・場所によっては、外構工事が高くなったりするのでココも注意
・建物に求めるものを整理する
建物知識がかなり必要になってきますので、気に入った住宅の担当と相談しながら並行して進めていくか、信頼できる不動産営業マンと確認しながら探していきましょう。
色々と書いてきましたが、これらの要素にプラスして・土地相場 ・道路種別 ・高低差 ・境界 ・法規制 などで判断が変わってきますので、お客さんにとったら難しいだろうなって感じます。
これらを全部チェックして、総合的に提案・アドバイスするのが私ら不動産仲介会社の仕事。もっと細かい部分もあるのですが、ここまで書いてきてこの仕事は【販売】ではないのがよく分かる。【専門職】ですね。