今日は昼間は暖かいくらいでしたが、夜はヒンヤリ。車の温度計は16°になってます。
そろそろご案内していても建物の断熱について話が出てくる季節になりそうです。建物の提案をする立場としては季節関係ないんですけど、お客様はやっぱ夏と冬は特に気にされる。
省エネ性能も重視される今、床暖房の設置は減ってきていますが、やっぱそもそもの断熱性能である断熱材・窓などの開口部の性能を上げておくのが基本かと思います。
新築はもちろんですが中古物件でもしっかりと打合せ・確認していきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
【不動産は地場産業】って昔から言われることがあります
特に私がやっている不動産仲介は、なにか物を生産していないけど、地域内の物件いう資源をもとに仕事をしているので、ある意味【情報という地場産業】といってもいいかな
もう本当にエリアを決めて、定点観測なんです。もうずーと定点観測。
この情報観測の積み重ねで、お客様に提案することが可能になってくるんです
ここまで前振りを書いて、とある不動産会社のユーチューブを見たんです
購入の仲介手数料無料！って事で集客しています。限度はあるんでしょうが、基本的に対応エリアを決めていなく、かなりの遠方からの依頼でも仕事を受けているみたい。
で経験談を話していて、「先日ユーチューブを見て問合せ頂いたお客様の引渡しが完了しましたぁ。●●県の･･･え～と･･･え～･････あれ何て呼ぶんだろうな？（市名のこと）」
ウソやろ？ 引渡しまで終わってて？
スゴイなぁ（汗）
よう言うたと。「あれ何て呼ぶんだろうな？」ってよう言うたわ。
「仲介手数料無料で、ユーチューブで顔を見て一応知っているから、依頼してみよう」っていうのは別にいいと思います。それはお客様個々の考え方だから、他人が言う話ではありませんので。
ただ大事なそして高額な不動産を、地域の事を全く知ろうともしない不動産会社に頼むのは危険だと思うんですね。
愛媛県に住んでいる人が、みかんを買うのに大阪の果物屋に依頼してる感じ･･･かな。例えが合ってるかどうか微妙ですが（汗）
なんかビックリというより、寂しい気持ちになったユーチューブだったな･･･
不動産は地場産業というのを知っておいて頂きたい出来事でした。
昨日の夜は、飲食店経営している大将とご飯食べながら2時間近く話をしました。
京都の祇園で20年ほど修行をして、8年前に独立して店を出された人
最初の3年くらいは売り上げも伸びずに試行錯誤の日々だったらしく、料理の方も試行錯誤だったみたい
焼き鳥をメインにやっていく！というのを見つけてからやっと落ち着き始めたという話でした
歳も近かったし、独立開業しているというのも一緒。話をしていて、もうすごく分かる。
大将もそうだった様ですが、私も夜中の2時とかに目が覚めて、「寝てる場合じゃないんじゃない･･･」って夜中にチラシポスティングしてたりと、なにか動いていないと不安な日々でした
で、色々と話をしていて結局大事なのは【裏切らないようにする】【地道に続ける】の2つですねって。
大将もお客さんが少ない日が少しでも続けば、食材変えて利益率を上げる選択が頭に浮かんだり、焼き鳥を焼く炭もランクを落とせば･･･（知らなかったのですが、炭によってかなり価格が違う）みたいな考えになるようですが、絶対にそれだけはしてはダメって。
そして料理や接客も自分が納得できるものを地道に続けるしかないって話。
お客さんを見て、そして継続するのが一番大事って事ですね
当社も14年目を迎えていて、集客という面では「紹介・ホームページ・ブログ・メルマガ配信・チラシ（売却）」というのが現在のメイン活動。
接客という面では、「お客様の事を考えて、正直に説明し提案する」「住宅設計や建築知識を生かして、お客様に合わせたコスパの良いトータル提案をする」のがポリシーになっています。（私が勝手に考えているだけですが）建物と予算に悩んでいる人の最後の砦だと思って仕事しています。
他の不動産会社には絶対に出来ない提案を行っていけるように、そのためには地道な積み重ねが大事って事を認識できた夜でした。
昨日は住宅会社からのインタビューがあり、専門のカメラの人とかも来て、ピンマイクも付けられて、なんだか本格的な感じで少し緊張してしまいました
ユーチューブをやっている不動産会社も結構あるけれど、こういうのって慣れなんでしょうね。
不動産会社向けのインタビューですので一般には出ないみたいですが、こういう機会もたまにはいいかもって思いました
話は変わって、売却をする時に「何が一番大事ですか？」って質問されると、やはり【価格（相場帯）を把握する事】。これに尽きるかな。
相場というのはピンポイント価格ではなく、例えば4,000万円～4,200万円みたいにある程度幅があるので、その相場帯を把握する事が大事になってきます
最近の査定ってメチャクチャになっているんですね･･･このブログでも何度でも書いているように、売却を依頼されたいがためにワザと高めに査定や売出し価格を提案してくる不動産会社が多いこと･････
大手の不動産会社もその傾向になっているので、お客様としたら真実を見抜くのが難しい状況になっています
ぶっちゃけ書くと（本当におススメは出来ませんが）高めに売出してもいいとは思います。やっぱり「こんな価格で売れるの？」っていう期待感を抑えるのは難しいとも思うので（汗）
でも相場帯をしっかり把握して売り出すのと、知らずに売り出すのとでは、対応が変わってきますからね
特に一部の大手不動産会社は、その手法を最近使っているんじゃないかな（私の予想ですが）
かなり高めに売り出して、結構早いペースで数百万円単位でバンっバンって価格を下げていく手法。
結局は相場帯で決まっている事が多いので、実際にはあまり意味はなく･･･高く売ってみたけれどダメだったという気持ちの整理みたいな意味合いになりますね
逆にこの手法の怖いところは、売出し当初のお客様が一番熱いんですね。
そのお客様を逃してしまう可能性がある。
一番熱いという事は一番良い条件で買ってくれる可能性があるという事ですので、その機会を逃してしまうのは勿体ない
本来なら4,200万円で売れていたのに、大幅な価格変更を繰り返して結局は4,100万円で売れたという流れになってしまうんですね。
売り出す前はそのあたりは見えないので、結果論になってしまうのですが（汗）
過去の事例や周辺の売出し物件を全て出してくれて、分かりやすく、そして嘘や期待感など無く説明してくれるのが一番信用できる営業マン。
「色んなデータを見た感じ、ここが相場帯かな」って自分の中でイメージが出来てから売出し価格を決めるのが重要になってきます。
今日はアポイントの間で、土地を仲介したお客様の新築一戸建ての間取り作成を3件やっていました
今までの何回か間取りの打合せをしてきて、変更になった間取りをCAD入力です。変更といっても結構大幅に変更になっているので、1件1件結構時間かかりました（汗）
正直今まで作成してきた間取りは悪くないんだけれど、私自身「なんか他にもパターンがある様な気がする･･･」って感じていたのですが、今回の打合せで3件ともに「正解が見ててきた！」という感じでスッキリしています
3件の間取りをCAD入力して、住宅会社にメールして、間取り（構造）チェックと見積り依頼をイッキに完了させました。
明日はマンション・リフォームのお客様の最終図面作成と内装設備などの資料のまとめ。
大詰めの打合せを大工さんとするための資料作成ですね
昨日に住宅会社の担当の人に言われたんだけど、私の方で、この1年で9組のお客様の新築一戸建てを手掛けてきたみたいです。「それ位の数になってるかな」とは思っていましたが、実際に改めて聞くとかなりの数字
ハウスメーカーだと結構トップの方の営業マンの契約数かも（笑）
それだけ信頼して頂いて任せてもらえた事に感謝ですし、もっと発想力を磨いて、土地+建物の提案をアピールしていきたいと考えています。
気に入った物件が見つかってからの話で、よく価格交渉というのがあります
売りに出されている物件価格が3,280万円だとしたら、「3,200万円になりませんか？」と書面で申込み兼価格交渉をする形になります。
通常は初めて不動産を購入する人も多いかと思いますので、「実際にどうなんですか？(どれくらい出来るものなんですか？)」という質問もよく受けます。という事で細かめに解説。
まず私がお客様にお伝えするのが【その売り出されている価格が、相場帯に入っているのかどうか？】
これによってまず変わってきますと。
先程みたいに端数を切る（80万円）くらいなら、交渉として問題になってくる事はあまりありませんが、相場帯に入っているにもかかわらず大きな価格交渉だと･･･売主様は気分を害してしまいますからね
＊大きな価格交渉･･･一般的には相場帯の物件ならその価格の3%位と言われます。3,000万円なら100万円前後。5%となるとチャレンジという感じ。それ以上だと交渉ではなく、「売らない」という様な感じで売主様が気分を害する可能性もあり
なので、その価格が相場帯に入っているかどうかを担当営業マンがしっかりとお客様にご説明する必要があります。
このケース以外だと、もうその時の状況によって対応は様々。
相場よりかなり高めで売り出されているなら、大きな価格交渉出来そうって思われるかもしれませんが、それは売主様がどう考えているか次第ですね。
売主様側の営業マンが売却を依頼されたいがために甘～い査定をしているだけって事も多いので･･･
そうなったらいくら相場よりかなり高くても、大きな価格交渉をすると売主様が怒ってしまう可能性もあります。そういう場合は売れずに価格が下がってくるのを待つ方が賢明。それまでに売れたら仕方ないでいいじゃないでしょうか。
あとは価格交渉するなら、やっぱり根拠を出しておく必要もあります（これは営業マンの仕事でもある）。
「こういう条件の物件だから、これ位の価格でもおかしくはない」
「相場から考えると、これ位の価格でも失礼ではないと判断しています」
とか、交渉するなら根拠も必要。大きな価格交渉額でないなら「純粋な価格交渉です」って伝えた方が先方に伝わりやすいケースもあります
以前に私が売主様側の担当だった時に結構大きな額の交渉があって「理由はなんなんですか？」って、買主様側の営業マンに聞いたら「お客様の考えている予算がこの位ですので」って言われた事がある･････（汗）
いや、知らんがな
それ売主様にそのまま伝えるの？こっちは相場帯と判断して売り出しているのに、予算に合わせないといけない理由は？
これは営業マンの怠慢ですよね。申し込む前にキチンと相場帯を伝える・価格交渉の一般的な範囲などを説明していないのが原因だと思います。
という事で、不動産売買って価格交渉が入る事が多いのですが【その物件が相場帯に入っているのかどうか】。これをまず確認する作業が大事になります。
今日は不動産業界のネタでも。
以前に他の不動産会社へ打合せに行った時の話。
出てきた担当者が、ちょっと茶髪…。「まぁまぁ」って感じでしたが、よーく見ると片手にはタバコを持ってるやん（汗）
んでもって、斜めに座って喋りだしたと思ったら、早口で何を言ってるかよく分からん…
いやー、ある意味スゴいなぁ
他の業界ではほぼ考えにくいかと思いますが、たまーにあるんです不動産業界では。
なんなんやろ？
マウント取られてるんかなぁ？
そうなんかなぁ
マウントになってないけどね（汗）
「あっここの会社はこんな考えで仕事してるんや」って今後は距離を置くだけ。
大手の不動産会社でも、お客様対応はそれなりにシッカリしてるんだろうけれど、不動産会社間のやり取りになれば、結構態度悪い営業マンも多い。
こういうのはお客様への接客にも出ると思うんですね。
ただ不動産仲介って、単に業務だけなら、打合せする回数が少なかったりするから、気づかれる前に引渡しになったりするんですね。
うーん、モヤモヤする
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
お客様からLINEで「この物件はどうですか？」とネットなどで見つけた物件を送ってもらう事が結構あります
でも多くは何かの理由がある物件。
道路が狭かったり、専用通路型（路地状の土地形状）だったり、駐車場がない一戸建てとか、その他色々。
前にも書いた事ありますが、ネットの掲載の仕方の問題が大きい……
・わざと道路が写らない様に掲載している
・中古一戸建てなら、土地形状は（写真でも図面でも）ワザと掲載せずに、建物の間取りだけにしている
大手の不動産会社もやってますからねぇ（汗）
「まずは問合せを取るのが先決！ダメだったら他の物件にすればいいんや！」ってノリで仕事してるんでしょうけれど、売主様に対しても買主様に対して失礼な話ですよね
問合せしたお客様には、現地まで行く手間を取らせる訳だし、そこで初めて説明されるんでしょ・・・
私やったらそんな不動産会社はその時点でお断りです。
分かってるのに【ワザと】見せてないんですから、他の物件を紹介されても信用出来ません。
という事は売主様に対しても同じ様な感覚で仕事をしてる不動産会社という事。
いつになったら誠実な情報発信になるんでしょうね、この業界は。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は午前中にご売却をお預かりしていた一戸建ての残置物処分が完了したという事で現地確認。
ご契約が終わり引渡しまでに家の内外にある物をキレイに撤去します。
お客様は遠方にお住まいですので、業者選定・立会い・見積りを全て当社の方で段取りしました
かなり物が多くて、業者さんも3日に分けて搬出・撤去。
現地確認して写真をお客様に送って、無事完了しました。お客様にとっては思い出の実家ですからね。
あとは引渡しを待つだけです。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
物件を探す時に気をつける事は【相場帯を大きく超えた物件を買わない事】
何度もブログで書いていますが、不動産会社のつまらない査定合戦（売却を依頼されたいが為だけの不動産会社同士の高額査定合戦）に付き合う必要はありませんからね
もう少し突っ込んで言うと、エリアによって相場帯の幅は変わってきます。そのエリアによる違い（考え方）をアドバイスくれるのが良い営業マンかと思います
茨木市でいうと、駅近くや重要の高い住宅街ではかなり高めに売りに出てくる事もありますが、資産価値的に「多少高いかなって思うけれど買ってもいいんじゃないですか」とか
そこまで将来的な需要が見込めないエリアだと「将来的な価値を考えると、ここまで下がるなら検討しても思いますよ」っていう提案。
なんでもかんでも「いいですよ！」「早くしないと他にお客さんが」って、自分の事を真剣に考えてくれる営業マンだとは感じないですよね･･･
不動産仲介の仕事って「物件を販売する」イメージが強いかと思いますが、お客様の事を考えて「物件をコンサルする」意識が大切だと考えます。
