【物件情報を多く持っている会社は、本当は…】

ここ数日何組かのお客様と打合せさせて頂きまして、土地を購入して新築など、全般的に【一戸建て】をお探しの方が多くなっています

でよく言われるのが

「●●という会社がよく物件情報を掲載している」といった言葉

スーモとかを見ると、北大阪なら数社が多くの土地情報や新築一戸建てを掲載しています

不動産業界経験者ならこれだけで●●ってそういう会社なんやって察するのですが

お客様の印象とすれば「物件情報をいっぱい持っている会社」となるみたいですね

ある意味そうなんですが…突っ込んで書くと【土地をいっぱい買っている会社】となります

ここからがポイントでして、本来お客様が購入出来ていた（検討できていた）土地を、先に買って、利益乗せたり・建築条件付けたりして再販売しているだけ

裏を返せば「需要ありそうな土地をバンバン買い取って、お客様が普通に選べる物件情報を減らしている会社」とも言えますからね

その会社に相談するというのは、不動産業界経験者からすると考えにくいのですが……このあたり不動産取引の仕組みを知っていないとなかなか気付かない（汗）

そういう会社ほど「土地さえ買っておけば、売れるから」って簡単に考えていて、雑な営業していると聞きます

まぁ買う会社だけが悪いという訳でもないんですけどね。そういった会社に土地を買わせる不動産仲介会社もタッグ組んでる場合が多いので根が深い…

物件探しでお悩みの方、こういった不動産取引の仕組みを知るというのも大事かと思います

詳しくご説明しますのでお気軽にご相談くださいね

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【最近の新築一戸建て（建築条件付き土地）を見てみて】

仕事柄、スーモなどのポータルサイトの物件チェックもしています

あまり新築一戸建ての情報は見ないのですが久しぶりに見た感想

「小さく割った土地が増えたなぁ」

土地の価格が上がって30坪前後にすると全体価格が高くなり過ぎるので小さく土地を割って価格を下げようという意図が分かりますね

ここ数年のマンションと一緒です。専有面積を狭くして価格帯を下げるやり方。

東京の方では数年前から多かったみたいですが、茨木市もそうなってきたという感じかな

まぁそれでも高いなぁという印象は残りますが…

エリアによって新築が売れる価格帯というのがあるんです

今茨木市だと4,000万円台が新築の売れる価格帯。厳密に書くと駅距離とか学校区とか色々あるんだけど、あくまで購入者としての気持ちの問題で。

30坪位の土地面積だとこの価格帯を大きく超えてしまうので、その分土地を小さくして価格帯の方を合わせようという販売手法ですね

これはお客様の要望にもよるので一概には言えませんが、「土地は狭くてもいい、3階建てもOK」という人でも、ちょっとバランスが悪くて検討しにくくなってるんじゃないかなぁ

「場所や価格帯は分かるけど…土地建物とのバランスが悪くない？」という感覚的な判断で（結構当たってます）。

なかなか物件が見つからなくなりますけど、その判断は当たってる事が多いので、それを尊重しながらも、解決できる方法をご提案していけたらと、お盆明けてからの秋のシーズンに向けて色々とイメージしているところです。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【一括売却査定サイトから抜ける不動産会社】

先週にかなり【売却】の話を書きましたが、近頃は「一括売却査定サイトから抜ける不動産会社も増えてきた」様ですね

そりゃそうでしょう。真面目に売主様の事を考えて査定や売却活動しようとする不動産会社ほど、バカらしくなりますからね

何度も書いてる様に、高額な査定価格を出したり、チャレンジ価格と称して高額な売出し価格を提案したり・・・

売主様にウソを付いてでも売却を預かろうとする不動産会社しか残らないでしょう

そんな売却サイトはお客様がそろそろ「ん？なんか違和感がある」って気付いてきたんだと思います

これは大手の不動産会社も同じ

大手さん程「信頼出来そうだから大丈夫でしょ」っていう売主様の心理を利用して、かなりムチャクチャな売却提案をしているケースが多く見受けられます

もう今年中にはかなり下火になるんじゃないかと予想しています

電話やメールなどで各不動産会社に問合せをして、個別に査定をしていた数年前の方がマトモな売出し価格で良い取引が多かった

そこに戻っていくんじゃないかなぁ

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【契約のタイミングって？】

新築を建てようとお考えの方

ご契約のタイミングって難しいかと思います

住宅歴も30年近くなり、ある程度は住宅の質問には答える事は出来ますが、これは難しい…

結論としては、いつ契約してもいいですからね

初めて会った日にハンコ押すのも可能

すべて決まって「明日から手続き進めて、着工入ります」っていう最後の最後でもあり得ます

「全て決まってから契約した方がいい」と普通は考えるかと思いますが、現実打合せを進めていくとそういう感じにはならないんです

もう契約してもいいんじゃないってポイントはいくつかあって

①担当者が信頼・信用できる

②間取り（特に面積）と価格（全体の資金計画）がそれ程ブレないのが確認出来た

③希望する建物が出来そうだ

この3点を押さえていれば、契約してもいいんじゃないかと思います

それで決定という意味ではなく、契約して残りの時間をその住宅会社に集中させた方が良いという意味

3社競合していてそれぞれにギリギリまで時間取られるんだったら、1社に集中させた方が良い打合せが出来る

なので初期の段階で何もかも決めるというよりも、①〜③を見極めるというスタンスの方が気も楽じゃないでしょうか

これはお客様の考えによりますので正解はありませんが、「どう判断していけばいいか分からない」って方は参考にしてください

＊①の内容補足で、契約したら打合せ密度が落ちる営業マンもいてます。ココも大事ですので判断基準に入れておいてくださいね

契約してからが打合せ本番というのが理想の営業マンです

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【物件確認は違った意味で疲れる】

不動産売買をしていると定期的に「物件確認」を行います

1件1件売り出している不動産会社に電話して、「●●町の土地●●●●万円はまだありますか？」って確認していくんです

もうねぇ、それだけでもテンション下がるというか、イラッとするしブルーにもなるんですよ…

・「はい」ってだけ言って電話に出る
 

家かっ！こっちが間違い電話したかと不安にさせる会社

・ものすごくぶっきらぼうに「もう売れた」って言ってすぐに電話を切る

なんでタメ口やねんっ！

・こっちがしゃべってる途中で「商談中」と言って、ガチャって電話を切る

・不機嫌そうな声で対応する営業マン

もう10件の確認電話をすると半分はそういった不動産会社に当たるから

イライラしてしまう（汗）

たまにね、ものすごく明るい声で愛想良い電話だと「メチャクチャ良い不動産会社やん」って錯覚をおこします
「良い担当やなぁ」って、出来る営業マンに感じてくる

よーく考えたら一般企業なら普通なんですけどね・・・

みんな優しくなったらいいのになぁ

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【リノベーションの提案付き】

今日の朝6時半頃に家を出た時は「涼しいっ」って思ったけれど、昼にはもう、ある意味期待を裏切らない暑さ・・・

関東ではかなり雨が降っている様ですが、大阪（ここは北大阪）は夕立もないなぁ。ゲリラ豪雨は嫌だけど、少しは雨降ってほしい

今回は間取り変更リフォーム（リノベーション）について

マンション・一戸建て問わず「どんなリノベーションが出来るの？」って考えるのは難しいかと思います

構造や配管はもちろんだけど、そもそも設計寸法を知っていないと間取り作成は出来ません

ご売却を依頼された時などは特に、【こんな感じでリノベーション出来ますよ】っていう参考プランを私の方で考えて、チラシ作成しています

築が古い物件だと間取りも古かったりするので、今時好まれるプランをご提案すると興味を持って頂きやすい

買主様だけでなく売主様にもメリットがありますのでね

概算ですがリノベーション工事費用も一緒に出す様にしています

築年数が古い物件はこういった事はマストになってくるんじゃないかなぁ

「リフォーム済み物件より、コチラの方が楽しいし、価格も安く出来ますよ」って知って欲しいので、手間はかかりますが（汗）、取り組んでいきます

（売却依頼されたマンション、違った間取りパターンでゾーニングを考え中）

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【今日の記事はコレでしょう〜住宅ローン金利はどうなる？〜】

今日の話題はコレでしょう

【日銀は金融政策会合で、政策金利を0.25%程度に引き上げることを決めた。】

政策金利である短期金利の誘導目標を0〜0.1%程度から0.25%程度への変更

とあります

これを受けて銀行各社が【変動金利を見直していくのか？】という部分に焦点が当てられます

先に私の考えを書くと「まだまだ住宅ローン低金利は変わりない」ですね

感覚的ですが住宅購入に対しての影響は出ないかと考えています

あと売却をお考えの方に対しても、（住宅ローン金利が上がれば不動産相場は下がるが）売り急ぐといった影響もまだまだ無いでしょう

もしかしたら一部の広告やネット基準とかで、アオリみたいな物が出てくるかもしれませんが、気をつけて下さいね

茨木市の不動産市場としてはこれからも変わりなく以下の状態かと推測しています

・需要のあるエリアや物件はまだまだ高い相場

・需要が低いエリアはもう止まっている

・相場上昇を受けて高過ぎる価格設定をしている物件は下がってくる

これからまた0.何%かは金利が上がっていくかもしれませんが、それでも金利が1%切っているならではこういった状況は続くんじゃないかな

しかし今後の銀行各社の動きには注目しておきます

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【本日は引渡しでした〜建築条件付き土地の打合せ〜】

午前中は引渡し（決済）で銀行へ
梅田だったので、電車で移動

月末だから混み気味だった様で、1時間半ほど時間かかりました

無事に終了して一安心。お住いになられてからも何かございましたらお声がけ下さい

今回お引渡ししたお客様は建築条件付き土地だったんです

ご契約したのは去年の8月上旬だったのでほぼ1年。

建築条件付きってあまり建物打合せをしたがらないでしょ…

3回とか5回とか打合せすればまだいい方って聞きます。ショールームの仕様設備確認も1・2回で終わったりする

今回は売主様である工務店さんに気持ちよく待って頂けて、かなり打合せはさせてもらいました

間取り提案・打合せは私の方ですべて行い、色んなパターンの提案から、間取りの方向性が決まると

ショールームへの見学も数回行ってもらって、照明デザイン等も細かく打合せ出来ました

建築条件付き土地の建物のクオリティーではなく、普通に注文建築をした位の完成度だったと思います

比較的長い間の打合せ期間でしたが、お疲れ様でした！今後ともよろしくお願い致します。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【一括売却査定でこの価格が出てきたら、どこ選びますか？】

今日は午後から奈良の方に行ったので、前社の時に同い年で同僚だった友達のお墓参りへ

今年最高に暑かったんじゃないかという日だったので、お墓に水をかけて、好きだったタバコをお供え

また来るねー

今日ももう1つブログ更新。

不動産売却について

不動産会社に一括査定しました
各社の査定結果は以下の内容です
A社:3,000万円
B社:3,200万円
C社:3,250万円
D社:3,800万円
E社:3,800万円
F社:4,000万円

売却を考えている人はDEF社のどれかに依頼される方が多いかと思います

不動産業の経験があるなら、依頼する会社はBC社になるでしょうね

これだけ見ても分かるのは、物件の相場は3,000万円〜3,200万円です
BC社が適正な査定金額を提示する会社で、A社も悪くはないんでしょうけどちょっと厳しめかな…

話を聞いてみて細かな理由や根拠を示してくれた上で「売出し価格は3,380万円でいってみましょう」と言われれば、A社も候補に入ってくる可能性があります

DEF社は不動産業界経験者からすれば、もう問題外……

「これくらいの価格でも売れるんやぁ」って売主様に期待させて、とりあえず売却を依頼されればいいやって不動産会社ですね（最近は大手の不動産会社もこの手に入る）

売る気はないし、いや売れるとも思っていないのが丸分かりです

徐々に価格を下げていって、相場位に下がるまでジックリ待つか
最近多い傾向として、300万円とか500万円とか一気に下げて、早く売り切っちゃえという手法の様です

もうどこが相場かも分からない各社バラバラの査定を出すもんだから、売主様も訳わからん状態になるかもしれませんね

インフレの世の中だから売主様に期待感を持たせる営業トークが出来るんですが、早くこの流れ終わってくれんかな（汗）

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【これからは物件（不動産・住宅）は個人嗜好の時代】

最近の一戸建てやリノベーションの流行の間取りといえば

・横並びのキッチンダイニング

・洗面所と脱衣室を分ける

・ファミリークロゼットやシューズクローク

こういったご要望を言われる事がよくあります

全体の延床面積は変化はありませんので、それに伴って各洋室は狭くてもいいという傾向

ＬＤＫを出来るだけ広く取って、上記の３つをバランスよく当てはめていくという感じですね

この流行は何でかなぁと考えれば、【デザイン】があるんじゃないかと

フローリングやクロス、あとは各部位の素材や照明である程度はデザインを出す事は出来ますが

上記の３つはそのデザインをより見せやすい（魅せやすい）と設計していて感じます

つい10年くらい前までは「家を買う」という事がまだまだ主流でしたが、今は「どんな空間で暮らすのか」という事が重要になってきていますね

世の中の流れと同じく、不動産や住宅も【パーソナル（個人）なこだわり】を大切にしないといけません

やっぱり不動産と住宅はセットなんです

不動産的な物件チェックも非常に重要ですが、お客様としては物件は不動産会社・建物は住宅会社と分かれてしまうのは不安な事も多いんじゃないかと思います

物件については営業でなく鑑定士の気持ちで

住宅については予算をかけずに希望を実現出来る様、コンサルタントの気持ちで

取り組んでいます

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞