【呼び方で分かる、お客さん】

ちょっとですね、昔から気になってる事を

書いてみようと思います。

不動産・住宅の話ではないのであしからず・・・です。

不動産の営業マンだけじゃなく

どの業界でも言える事だと。

不動産仲介の世界って

他社の営業マンと話する機会が多いんです。

営業マン同士会話してて

『・・・で、客が・・・・・』

ってフレーズをよく聞きます。

この【客】って呼び方。

私、この言葉を聞いた時点で

ぶっちゃけあんまり気分がよくない。

いや・・・なにも自分を美化しようって話でもなく

いい人ぶる気もないんです。

ホンマの話。

お客さんって言えんか？

せめてお客って言えんか？

客ってフレーズを

抵抗もなく言えてるって事は

普段もそんな思いで接してるんやろうなぁ。

一緒に協力して物件を検討しようじゃなく

どうやって契約するか

みたいな。

同じ方向を向いてない仕事の進め方を

その１フレーズで感じてしまう。

そう考えてしまうんですよ。

テレビでもタレントさんとかが

言ってるを聞く時があるんですが

なんか悲しくなりますね。

ハイ・・・・今日はそんな話です。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【マンションの大規模修繕の「う〜ん」】

今日は購入検討されている方には


関係ある様な、ない様な


ある意味関係ある話。




新着物件を詳しく見て頂いてると


気づかれた方もいてるかな


マンションの物件情報にて


【約7年後に大規模修繕費の

一時金として約90万円くらいの

徴収が決まってます】


ってやつです。



文章が固くて伝わりにくいので


関西弁で噛みくだいて説明。


【次の大規模修繕でお金が足りひん。

なんで、各住戸からお金を集めるで。

はい、あなたの住戸は90万円くらいね。

7年後に一括で払ってや。】


こういう内容です。




なんかね、スッキリしない（汗）


大規模修繕は大切です。


資産価値を維持しないとアカンから


やっておかないといけない。


私がスッキリしないのは


「もう金額決められるん？」


「ホンマにそんなけ必要なん？」


この部分なんですよ。




マンションの管理会社と


修繕する建設会社なんて


つながってる事も多いですよ。


建設会社にとったら


修繕箇所は多い方が


売上が増えますからねぇ。


本来しなくてもいいような


部分まで修繕する見積り出して


（修繕という言葉でもないか・・）


「足りなくなるので

各住戸、面積に応じた割振りで

一時金を出しなさい。」


って言われてないだろうか？


あまいかな・・・考え方が（汗）


それか 元々月々の修繕積立金が


安すぎたのか？




ともなく管理会社を通さずに


住民で結成してる管理組合で


見積りをとる作業もしてみる


価値はあると思う。


大変だとは思いますが


それで何千万円か変わるかも


そう思いますね。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【高級「生」食パンとやらを食べてみた】

今日は地域ネタ。地域といっても

いつもの茨木市ではなく、お隣の高槻市。

茨木市で仕事してると、高槻市にもちょいちょい寄るんです。

で、気になった店があるので寄ってみた。

高級「生」食パン　乃が美　

高級　と　生　と　食パン　というベタな言葉の組合せだが

なんか初めてみる文字みたいだ。

何回か前を通った時、よーく行列が出てたもんで

なんとなく気になってたんですよね。

高槻の不動産会社に用事があって、帰りに店の前を通過。

「ちょっと買ってみようかな」

メニューを見ると　【食パン１斤　４００円】【食パン２斤　８００円】。

通常の食パンの値段をよく知らない・・・。

店の人に聞くと「１斤の方は１日５０個限定なんです。」

もうないんですか？（AM１１：３０頃）

「開店して、３０分くらいで売り切れるんです。」

すげぇ～　食パンって今そんなにバブってんの？

仕方ない　「じゃあ　２斤を」。　

高級という食パンを食べてみた

紙袋の中身はというと

もちろん食パン。

重さはなんか重い気がする（２斤サイズやから当たり前か）。

では、いただきます。

第一印象　「うん！食パンやね！」

でも噛んでると、なんか旨味がだんだんと分かってくる感じ。

結構内部も詰まってる感じで、濃厚。

うん、うまい。

うまい部類に認定されました。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅って何なんでしょね】

私がハウスメーカーにいてたのは


もう15年くらい前になりますが


どうなんでしょ？


住宅の考え方の根本は


あまり変わってない気がします。




耐震・断熱・気密・換気


この基本は15年前には


もうある程度はこだわってました。


現在もそれは一緒かと。


細かい部分で進化は


してると思いますよ。




そう考えると、住宅の差別化って


何になるんでしょうね。


内装や外装、素材などの


デザインの部分になるのかな。




通常でしたら、例えば


設計事務所兼工務店なら


建物坪単価は50万円みれば


大体納得できる仕様。


一方ハウスメーカーは


坪70万円以上くらいはするでしょ。


建築条件付きの建物坪単価60万円は


問題外なんで除外・・・


延べ床面積35坪の家なら


700万円は変わってくる。


その差はなんぞや？と


冷静に考える事も大切です。




仮に工務店で内外装の仕様を


追加していっても


200万円位もかからない。


住宅業界も変わり目ですかね。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【プレイバックpart2】

まさか前の前の記事で書いた


【幻であってくれ】の


続きを書く事になろうとは。


前の記事の内容はこんな感じ↓




当社では定期的に


掲載している物件の有無を


情報元である不動産会社に


電話確認しています。


で、今日は少しマンションの確認。


その電話の一端を見て頂こうと。


当社：お世話になります。アイ・ウィズ不動・・・


A社：ハイ（話してる途中に、どす黒い声で）


当社：茨木市の●●●(マンション名）なん・・・


A社：終わり（話してる途中に、めんどくさそうに）


ガチャ


お分かり頂けるでしょうか。


こういった不動産会社も多いことを。




こんな記事を書きました。


Ａ社の言った「終わり」とは


契約済みという事です。




で、今日の新着物件のチェック。


そのマンション、また出てるやん！


契約済みやから、一昨日に


掲載削除してん！


また入力しなアカンやん！


てか、どういう思考回路なんやろ？


もう理解できへん・・・。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

事例って分かりやすい

物件情報を見ていて


「おっ これいいやん」

「これ、安いんちゃう」


って思う時があります。


はよ、会員さんに


一斉送信しようかな


と思う気持ちを抑えて


その前に自分でも


査定価格を計算してみる。




「う〜ん、どうやろなぁ」


そうなったら


過去の成約事例を確認。


過去に売り出しになった


物件資料をファイルしてるので


それをチェック。


他には取引させてもらった


お客さんの資料も。




で確認してみると


「あ、そうでもなかった・・・」

「別に安くはないかぁ」


って事になる場合がある。


もちろん その逆も。




以前も書きましたが


やっぱ不動産仲介は定点観測。


こういった積み重ねが


自信になっていきますね。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【幻であってくれ】

当社では定期的に掲載している物件の有無を

情報元である不動産会社に電話確認しています。

で、今日は少しマンションの確認。

という事で、その電話の一端を見て頂こうと。

当社：お世話になります。アイ・ウィズ不動・・・

A社：ハイ（話してる途中に、どす黒い声で）

当社：茨木市の●●●(マンション名）なんで・・・

A社：終わり（話してる途中に、めんどくさそうに）

ガチャ

お分かり頂けるでしょうか。

こういった不動産会社も多いことを。

ビビらせてる訳じゃありません。

どっちかと言うと当社も若干ビビってます・・・。

今回は大阪市内の、市内でも南の方の会社。

ちなみに　北摂の不動産会社は

南の方の不動産会社を警戒ぎみ。

これ大阪・不動産あるあるです。

あまりにもありえない様な対応に

「今のは幻か・・・・・」とIKKOさんばりに気になり

ホームページでその会社を検索。

【安心の創業８●年　最高の品質・・・お客様の快適な・・・】

あるやん。幻ちゃうやん。

しかし８０年以上の会社なんか（汗）

ある意味、すげ～な。

どんな仕事をしてんねやろ。

関係ないから、どっちでもいい～けど。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【リフォームとかの金額に対して】

よくリフォームとか新築の営業マンが


「工事業者にも言って、安くします」


とか言う事もある様ですが


ホンマかどうかは別にして


現場の人の工事代を値引きさせよう


なんて絶対にアカンよ（汗）




もちろん適正価格である事は


大前提での話ですが


現場の人にはキッチリと支払って


必ずキチンと工事してもらう。


コレ ものすごく大事です。




リフォーム会社や


不動産会社の自社リフォーム部門


でお客さんに出してる


見積り金額なんて


工事を丸投げしておいて


利益率20%〜30%以上とか


取ってるでしょ。


そこから値引きせぇ


って話だと思いますけどね。




それで価格の折り合いつかないなら


あきらめた方がいい。


そう思いますね。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【ホームページ閲覧数が増える時期に】

9月の中旬くらいから


お客さんの動きが活発になって


実際にホームページの


アクセス数やページビューも


かなり増えてきてます。


8月と比べたら倍以上かな。


とても嬉しい。




当社のホームページは


結構リピーターさんが多くて


一回見て頂いて


また見に来てもらってる


って事なのでホンマ有難い。




ありきたりなコメントじゃなく


私の感じた事・物件の注意点。


詳細な地図表示。


写真点数もなるべく多くして


物件のプラス部分もマイナス部分も


掲載していく。




こんなスタンスの情報発信を


気に入って頂けたらと


考えてます。


まだ色んな発信方法があるかと


思うので、考えていこ。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【建ぺい率・容積率オーバー】

建ぺい率・容積率ってご存知ですか？

土地面積に対しての建物の大きさの限度です。

土地１００㎡で建ぺい率６０％なら

建物の１階部分の面積（建築面積）は６０㎡まで

容積率が１６０％なら

建物の延床面積が１６０㎡まで

という計算になります。

で、茨木市ではこういった建ぺい・容積に対して

オーバーして建てられているという

一戸建てはそれほど多くないのですが

(土地が小さい大阪市内とかだと多そう）

最近まぁまぁの頻度で

そういった売出し物件を見かけます。

不動産会社が出す物件資料に

注意事項で書かれてたら

パッと見て分かるんですが

たまに何も書いてない資料もあります。

もっと言うと不動産会社も気付いていない･･･

ホームページに物件情報を入力する時に

できるだけ情報や注意事項を書いて

事前に知っておいて頂きたいので

結構注意が必要。

土地面積が１００㎡を切る場合とかは

= 建ぺい・容積率は大丈夫？

って反射的に計算するようにしてます。

建ぺい・容積率を違反している建物は

じゃあ　どうなのか？

よく言われるのが住宅ローンの審査。

オーバーしてるってだけで

住宅ローン不可の金融機関もありますので

借りられる先はある程度絞られてきます。

あと根本的には法律違反してる建物って事。

とくに平成以降の、役所の確認申請などの

審査が厳しくなった時期の建築なら

建て主は基本分かって建築している。

「ちょっとタチ悪いよね」って

見られても仕方ないかと思います。

その物件が気に入って

エリア的にもなかなか無いって事で

住宅ローンもOKなら

検討されるのもいいかと思いますが

万が一、将来売却するって時も

売りにくいという事もご理解ください。

買主さんの住宅ローンや気持ちの問題が

今度は立場が反対で出てくる。

建物を使い切って

古家付きの土地として売却するなら

いいと思いますよ。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞