【茨木市でも物件出てきたけど、その感想】

いよいよ物件が動いてきましね。

茨木市でも、特に阪急茨木市駅から南側でも

物件が出てき始めました。

しかし、業者物件が多い。

ん？業者物件って何？

不動産会社が土地とかを買い取って

新築一戸建てや建築条件付き土地として

売り出してる物件の事です。

業者物件でもいいんですが

情報と現地確認をしてみても

かなり高めの価格設定がほとんどかな。

たまに『おっ、いいやん』ってのもありますが

全体的にちょっと高めです。

売主は不動産会社なんですから

相場を確認しながら、土地を仕入れますから

基本的には高めに価格設定してると思う。

図で書くとこんな感じ↓

４，０００万円前後が相場帯としたら

Aのあたりの価格設定ですね。

これはアリだと思います。そのエリアに他の売出し物件が

なければ、なおさら。

でも　いくつかの見てきた物件は

Aを通り越して、Bのラインまでいってますね。

何も知らずに買われるお客さんもいらっしゃるかも・・・

ですが、営業マンの言葉だけで判断するのも

ちょっと気を付けていただきたい。

当社でご相談頂いたお客様には

正直にお話する様にしています。

・ちょっとまだ高めの設定である事

・なので、他の人が先に買われたら仕方ない

・売れなかったら価格が下がるので、それまで待つ

・相場帯に入ってきたら、スピード感を持ってほしい

こんな話です。

茨木市の南部エリアでも、この相場帯はバラバラ。

同じようなエリアでも、ちょっと道路の筋が変われば

数百万変わることだってあります。

このあたりの話は直接議論しながら

お客さんと話するようにしていますね。

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【引渡し後のアンケート】

今日は引渡しが終わった



2組のお客さんから



アンケートを受け取りました。



今回の購入にあたっての



感想を書いて頂いてます。





ホントに有難い。



土地から探して



新築一戸建ての間取り打合せ



その他もろもろのお付き合い。



お会いしてから建物完成まで



期間もありますし



こういった打合せは



ずっと記憶に残ります。



いい経験もさせて頂きました。





もう1組の方は



建築の打合せとかは



なかったのですが



お付き合いが長く



3年くらいかなぁ。



途中に空いた期間はありましたが



良い物件に巡り会い、良かった。





引渡しが終わっただけで



これからもお付き合いは



続いていきます。



感謝のアンケート記入です。




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【見たら分かる、アカンやつ】

私達不動産会社が物件を見る時には

物件資料ってのを確認します。

（こんな資料です↓）

この資料の中に

価格・住所・駅距離・都市計画関係・道路などの

おおよそ物件を判断する内容が書かれています。

お客さんも見学した時に渡される資料ですね。

で、たまーにですが

全然書かれていない物件資料を見る時がある（汗）

書かれているのは、価格と面積と町名までの住所だけ・・・

って時もあるんですよ。

不動産会社として、こういった資料を見たときの

第一声を書いておきます。

「この不動産会社、大丈夫か？」

不動産仲介っていうのは共同仲介といって

売主さん側の会社と買主さん側の会社で

分かれて取引になるケースが多い。

で、こういった資料を作成した不動産会社が

売主さん側の会社ってわけ。

買主さんに説明するに辺り

このへんのリスクをかなりイメージしておく必要がある。

で、そんな物件資料に本日遭遇してます・・・・・

目の前にありますが、体がフリーズ。

書いてない項目があるだけじゃなく

書いてる項目も間違っている（汗）

どうやって仕事してんねんやろぅ。

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【味のある古い建物がなくなっていく･･･】

茨木市大手町のとある場所からのショット。

結構いい感じの古い家が解体されてたんですよね。

この道路沿いのどこかです。

和と洋がハイブリッドされてて、なんか味のある建物だった。

地震の影響かな？理由は分かりませんが

なんかさみしいっちゃさみしい。

解体してた業者が知ってる会社だったんで

『もっと神妙な顔で解体しなアカンで！』

って言いそうなくらいです・・・。

ところ変わって、コチラのショットも

同じく茨木市は大手町。

この通り沿いのどこかの家が

不動産会社によって買い取られ

建売で２軒販売されました。

元々あった古い家、これも良かったのよ。

茨木市の文化財に指定してもいいくらい。

あれは勿体無かったなぁ。

高くても欲しい人、結構いただろうに。

建築好きとしてはさみしくなりますね。

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【発想次第でリノベ可能？！】

リノベーションの相談も多くなってくると

一戸建てやマンションの物件情報をチェックする

っていうだけじゃなく

店舗・ビル・倉庫で売りに出されている

物件情報も一応チェックしています。

発想力次第では生まれ変わる可能性を求めて。

茨木市なんで、大阪市内みたいに

一戸建て情報が少ないってわけじゃないので

ビルをリノベーションとかは

結果的に高くなる傾向があるのですが

たま～に店舗の売出しとかで

『リノベしたら、面白いんじゃない』

みたいな物件も出るので

半分楽しみでチェックしてますね。

でも　駅近は高いっす・・・汗

『茨木市やんな？ココ』

みたいな価格で出てる物件もあります。

周辺エリアの物件では

広告不可なんで詳しく書けませんが

高槻市のとある物件（超駅近く)なんか

土地坪単価１，０００万円超え・・・・・

査定は合ってんの？

このへんの相場、よく分からんわ。

まぁ　話のネタとしてはいいかな。

私はお客さんと向き合いますよ。

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【体験した生きた情報発信】

もういっちょブログ更新。


最近メチャクチャ考えるのは


【口コミ】の大事さ。


ネットでなんか調べたい時


会社や店のホームページとか


一般的な解説記事じゃなくて


体験した人のブログ記事とか


実際の体験談を参考にしてます。


これって世間が


営業的な紹介には興味なくなってる


そういう事でしょうか。




不動産業界も


そんな時代に突入してますね。


・普通の物件紹介じゃ選ばれない


・ブログ的な個人コメント


・実例などを交えた提案


・口コミの不動産会社選び


作られた物ではなく


実物を感じられる事が


優先される時代に。




おかげさまで当社に


ご相談頂くお客さんの


半分以上はご紹介ですが


もっと意識的に


発信していかないと。


そう感じるこの頃です。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【雰囲気にのまれたらアカン】

リノベーションも提案する


不動産会社が増えてます。




でも独自ではなく


安易に集客力・イメージで


フランチャイズに加盟する


という選択はいかがかと思う。




ホームページに雰囲気のいい


リノベ済みの物件を掲載し


誘導する集客ですね。


フランチャイズに加盟させる


元々のリノベ企画会社が


「お客さんの施工単価がUP」


とかの生々しいトークで


不動産会社に営業してんだもん（汗）




ホームページの実例には


無垢やアイアンや家具で


オシャレにしたマンション住戸で


リノベーション価格850万円


って・・・・・


高すぎやんか。




加盟する会社なんか


建築の事にあんま興味なくて


設計とかデザインは外注やろし。




大元の会社は加盟料目当て


加盟する会社は


集客とリノベ工事料目当て




お客さんの理想に対して


適正な価格で応えていかんと。




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【昭和の響き・・・】

ほとんどの不動産営業が


経験したことのない事


それは【前の前の元号】。




来年に元号が変わりますね


平成が終わるようです。


新しい元号になれば


「昭和」は前の前になる。




昭和54年建築、とかは


どんな感じになるんだろ？


年月は一緒なんで


普通の事なんですが


築年数の響きとか


なんか変わるんでしょうか・・・




昭和建築がビィンテージとかで


逆に人気出たりして。


まっ ビィンテージもなにも


物件価値次第ですが・・・




どうでもいい話かと思いましたが


平成生まれの人が


家を買うようになる時代。


昭和の物件はどう見えてるのか？


もっと考えておくべきかと。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【濃〜い内容になりますね】

ちょっと濃い話でも。


不動産会社による買取りについて




今までも書いてきましたが


誤解ないように言っておくと


全部が悪くはないですよ。


ただ買取りになっていく過程で


いくつかのウソがある。


そこが間違いなくアカン部分。




順に説明しますと


まず元々の売主さんが


不動産会社に売却を依頼します。


元々の売主さんとは一般の人。


んで、依頼された物件の価格が


なんだかんだ伝えながら


下がりそうだったら


買取り業者への買取りの方向へ


持っていこうとする訳です。


依頼された不動産会社は


割合的には大手の不動産会社が多い。


売主さんも信用するんでしょうね。


ここで1つ目のウソ。


買取り価格って普通安いですよ。


それより高い価格で買う


お客さんは絶対にいてる。


なのに、そういう活動はせず


買取りになる様にするんですね。


理由は仲介手数料を増やす為。


（カラクリはまた話します）




んで、安めの価格で


買取り業者が買い取って


土地なら解体して更地に


中古ならリフォームしたりして


再度販売をしていきます。


この時に、その販売は


仲介してもらった不動産会社に


再度依頼します。


そして相場もしくは


ちょっと高めに売り出します。




この時にこの不動産会社は


なんて購入希望者に言います？


「この物件価格はこれ位ですよ。


需要あるから安い物件は出ませんよ」


ここで2つ目のウソ。


元々の売主さんに言ってた話とは


真反対の内容を言ってる。


で、実際にはもっと安いやん（汗）




こういった事を平気でやる。


不動産の仲介って


コンサル的な要素が強いはず。


お客さんの味方。


なのに、売主さんにも買主さんにも


ウソついてる訳です。


私がイヤなのはこの部分。


買取りがアカンのではなく


もっと本当の事を伝えないと。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【物件ページ、変更しました】

ホームページの物件詳細ページの


表示デザインを変えました。







価格や物件の面積などが


上部に表示されて見やすくなり


ローンシュミレーションも


クリックせずに最初から


表示される様になってます。


あまりスクロールせずに


全体がまとまった感じに。


物件詳細や備考欄のコメントも


見てもらいやすくなったかな。




【お客さんが判断しやすい】


ってのを第一に


・写真をなるべく掲載する


・住所も表示


・コメントも素直に


・地図もピンポイントで


って改良しました。




あとは、ブログみたいに


ある意味楽しい雰囲気で


情報発信していくつもり。


ぜひこれからもご覧ください。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉