【建築条件付き土地の事情】

最近、またよく聞く

建築条件付き土地のこと。

探し始めの方とかは

なにげなーく見てられるかもですが

簡単に書きますと

元々の個人の売主さんから

不動産会社が買い取って

古家とかを解体・更地にして

「この土地を購入するなら

当社で建物も建築する事」っていう

条件がつく土地です。

で、お客さんからも質問がよくある

土地の坪単価はどーなるんですか？

って話ですが

一般的に　建築条件というのは

本来何を建てるのかは購入者の自由ですが

そこに制限がかけられる訳ですので

相場より　少し土地坪単価を安くして

土地に稀少性を持ってもらって

契約する流れが多いですね。

例えば　土地相場が８０万円なら

坪６５万円位で買い取って

坪７８万円位で土地を売り出す。

でも、建築条件が付いているので

建物の利益も数百万円出る

という仕組みです。

なんとなくお分かり頂けますでしょうか。

でも最近は　買い取れるような土地も

それほど多くない（エリアによります）ので

不動産会社も　相場に近い坪単価で

買い取っているケースが増えている現実。

購入予定者さんは

このへんの経緯または相場も

重々調査して、検討する事が大事です。

「売りたい」と考えているだけの

不動産会社に聞いても

良いようにしか言ってくれませんからね。

当たり前ですが、真実をキチンと話す不動産会社

当社にお気軽にご相談くださいね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【売主さんとのつながり】

先日、大手の不動産営業マンと


話をしてまして


「売主さんに価格下げてもらう」


と言ってました。



ここでいう価格下げるは


なかなか売れないので


売り出し価格を下げる意味。



でも売主さんにその気はない。


どーするん？って聞けば


「下げてもらわないと


会社に帰れないんで


10万円でも下げてください」


って頼むって言ってました。



う〜ん、意味ないやん。


会社向けの価格ダウンなんて


売主さん、納得しないやん。


売れる為に価格を下げる提案は


分かるんですけど


方向性が間違ってる。



その営業マンは優しくて


いい人間なんですよ。


そんな考え方に染まらない事を


願いたい。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【当社の強みを考えて】

「ウチの会社は不動産会社です。」

最近ふと考えるのですが

そんなククリで考えるのも

なんか違うかな？という気がしてます。

不動産会社っていったら

どこでも一緒みたいだし、差別化にもならん。

で、当社の強みを考えると

やっぱ【建築】になるんだと思う。

建築っていうのは

土地探しなら→建物の参考プランも作成して

この土地にどんな建物が建つのか？

そして、建物も含めた総額を数パターン提案する。

中古物件なら→リフォームしたら、いくら位するの？

リノベーションしたら、間取り・価格は？

そんな疑問や不安に対して

スピーディに、もち無料で提案できる事。

他社と大きく違うのは、全部自分で出来る。

だからお客さんも建築会社とかに気を使わないし

さらに当社は建築の契約には入らないので

提案はするけど、見積もりは業者価格で提示できる。

（不動産会社の利益はのらないので、安いって事）

コレが圧倒的に指示されてきてる実感があります。

今年に入ってご契約した仲介物件も

確認したら　その７割で

建物間取り提案やリノベーションを

セットでご提案しています。

うん、もっとコレをアピールしていきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【断熱が気になる時期に】

今日はなんか


久々の豪雨だった気がする。


案内時に雨はイヤだけど


まぁ日当たりが悪い時を


見ておくのも良いかな。



これから暑くなっていきますが


気候の良い時は


あまり気にならない


住宅の断熱関係の話題。



私は、年中気にしてますが


断熱・換気が家には大事


だと実感する季節になります。



リフォームついでに


換気扇付けるだけでも


だいぶ変わりますからね。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【住宅に関してのお悩み】

今日は　住宅業界について

私なりに感じてる事でも

書こうかと思います。

まず建て替えにしても、土地購入でも

家を建てるとなった時に思いつくのが

ハウスメーカー。住宅展示場に行く事ですね。

まぁ私もハウスメーカー出身として

間違いなく言える事は　高い。

着工数が減っている近年

さらに売上を確保する為に価格を上げている。

数じゃなくて、価格で　って事でしょうね。

住宅展示場に出展するとか

もうそんな時代じゃないかもしれない。

お客さんの数は減ってきてるとはいえ

集客という面では一定の成果は出るでしょうが

それよりも　紹介を増やすとか

営業マンのスキルや紹介をもらえる対応強化に

もっと力を入れて、固定費削減が必要かと。

ハウスメーカーの次に考えるのは

工務店や設計事務所・建築家ですかね。

その中でも一般的なのが工務店。

現場で感じる問題点は　この２つ。

【不安（知らない）】・【価格がよう分からん】。

このハードルを飛び越えて、相談するのは

お客さんにとって　無理だって（汗）

キチンと対応してくれる会社はあるんですけどね。

ハウスメーカーと一緒で　紹介が重要なのはもちろん

宣伝＆分かりやすさ　は必要かと思います。

あと最近では　ローコストで建築できるビルダーさん。

宣伝とかはしっかりされてるので

私が感じるのは　顧客対応力をもっと付けて欲しい。

企画プランとか集客に比重がいってるのか

営業マンの対応スキルが低い気がします。

こうやって考えると

やっぱ個々の会社（営業マン）の対応が重要ですね。

特に住宅は打合せ事項が多いので

お客さんはこの部分に不安を感じている。

ハウスメーカーは安心できそうだが、高い。

工務店とかはそもそも知らんし、不安要素がある。

「ほな、建築条件付きで土地買った方が楽かな？」

ハイっ！　土地を仕入れる不動産会社にとって

ものすごく都合のいい住宅業界の現状です。

もっと変化していかなアカンですね。

「自由設計にして、建物セットで提案して

建物坪単価６０万円位で、建物利益も結構あるし」

これが現状です。

住宅の事で不安や分からない事があれば

お気軽にご相談くださいね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【思いがけずの・・・】

今日はハウスメーカーとかの


住宅業界事情を書こうかと


考えてましたが



ちょうど昼くらいから始めた


iPhoneのアップデートが


急にフリーズ・・・


画面が全く反応せず


結局6時間もかかって


やっと更新完了。



定休日でよかったぁ〜（汗）



っていう事で


住宅業界事情は


明日にでも書きますね。


なんか違う意味で疲れたわ〜。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【良い不動産業界になるために】

昨日のブログの内容

建築条件付きやリフォーム済みの物件について

やはり「・・・実際はどうなん？」って

疑問に感じられる方もいらっしゃいますね。

大枠でサクッと書きますと

売主である不動産会社よりも

買取を仲介する不動産会社の方に

問題の根本があります。

買い取る不動産会社としては

出来るんなら買取りますよね、そりゃ。

その１歩手前に問題があるんでして

買い取りになる様に

元々の売主さん（個人）との話を

そっちの方向に持っていってる方が

罪が重いと思ってます。

大手の不動産会社が大半ですが・・・。

今から　物件を探す人は

大手の不動産会社さんに相談に行く事が

多いかもしれませんが

良い情報（価格が安い・立地がいいなど）は

まぁ出してくれない可能性は大だと思う。

そんな情報は　買い取ってくれる

不動産会社へ持って回りますから。

なので　不動産業界に身を置く身とすれば

あまり大手さんには相談に行かないかな。

ホームページやブログとかを見て

本当に信用できそうな不動産会社（担当）に

相談するのが一番だと思います。

ありのままを教えてくれる担当に出会えることが

成功の近道かなぁ。

それが世間の常識になってくれば

変な動きをする不動産買い取りとか

情報の囲い込みは少なくなっていく

そんな気がします。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【ご売却相談をさらに強化】

最近の茨木市南部の状況を


確認するにつれ


ブルーになる事が多い。


これからの売り出し物件、


もしくはお客さんの話を


聞けば聞くほど


残念な気分IN自分です。



そう【買い取りばっかり】やん。


このブログでも度々書いてるので


ご存知の方も多いですが


一般の個人が売りに出した物件を


不動産会社が買い取る事。



皆さんがよく見る情報では


・建築条件付き土地

・リフォーム済みの物件


そして、たまには


建築条件が付いてない

キレイな更地の土地として


登場しますね。



先に書いておきますが


不動産会社の買い取りが


全部悪いわけじゃない。


それを望まれる売主さんも


たまーにいらっしゃいます。


でも、あまりに多すぎ（汗）



コレは売主さんだけじゃなく


買主さんの為の市場には


とうていなってませんね。


大手さんが多いのですが


仲介する不動産会社と


買い取る不動産会社だけが


儲けてる構造です。


売主さん・買主さんは


ほぼメリットないかな。



当社でも売却を依頼された物件で


最終的に買い取りとなった事は


数件はございます。


でも、数ヶ月は普通に


市場で売る活動をして


どうしても買主さんが


現れなかった時だけ。


今、そしてこれから出る物件は


そういった作業をしてませんね。



元々の売主さんが売却相談を


不動産会社にしに行った時点で


買い取りありきの


進め方をしようとしてる。


特に土地や一戸建ての


売主さんはご年配が多いんで


不動産営業の話を


信じる傾向にあるかと。


「大手さんが言ってるから」と。



売主さんへの対応を


もっと強化していこうかな。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【空家の時の鍵の手配】

う～・・・・・・・・・・う

うめき声を出してしまいたい気分。

週末のご案内の段取りをしてまして

大阪市内の不動産会社が

売主さんから売却を依頼されている。

結果は分かりながらも、その会社にTELL。

私：●●●のご案内をしたいのですが、鍵は？

その会社：当社に鍵がございます。

・・・・・・・やっぱりな（汗）

案内前に大阪市内まで鍵を取りに行って

案内が終われば、鍵を返却に行く。

往復で　１時間以上は時間のロスやん。

せめて　鍵は現地にキーBOXで置くか

物件近くの不動産会社に預けるか

なんとか対応をしといてくれ（汗）

そーじゃなかったら

売主さん、大阪市内の会社に

売却を依頼せんといて欲しいわ～。

んでもって　続きがありまして

「夕方には他の業者が鍵取りに来るので

それまで返却してください」

・・・・・って。

見学は他にも何件かするんですけどね。

まぁ　何とか段取りはしますが

これが理由で　案内を積極的にしない

っていう事も多々ありますから。

売主さん、このへんも考慮してください。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【打合せで気を付けてる】

私がイヤな事といいますか


気をつけてる事は


「どうしますか？」


って聞くだけはしない。



お客さんはアドバイスを


求めてるんですよ。


教えて欲しいんだと


思うんです。



なのに、聞くだけで


コッチの提案がない。


それやったら


お客さんだけで成り立つやん。



住宅の打合せの方が


よくある事だと思いますが


プロやったら


提案&打合せが大事。



もっと突っ込むなら


良い様にしておく。


全部は無理かもですが


出来るだけ「分からん」


っていうストレスを


なくしてあげたいと


考えてます。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉