究極のバリ島海外不動産投資入門・ラブホテル社長のバリ島ロングステイブログ

日本でホテル、不動産、塾ビジネスで成功し、海外で勝負したい!という思い、インドネシア・バリ島で不動産投資、ヴィラ・別荘の建築・運営をしています。
バリ島は海外不動産投資にもロングステイにも最適。投資・ビジネス・ロングスティの秘訣をお話します。


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犯人は誰だ!?


管理しているウブドゥのヴィラが何者かに荒らされた。


リビングルームがぐちゃぐちゃだ。



犯人は、、






すぐにスタッフが現場に駆けつけた。



ロックオン!!





「お前、まじで撃ったの!?」


「撃ちましたよ。それが仕事ですから」







動物愛護団体の方へ


威嚇射撃です。


猿は元気に山に帰りました。




ではまた。




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ガジュマルの巨木の剪定(伐採?)


ヴィラ「Sayang Taman サヤンタマン」の入り口には、カジュマルの巨木がある。


                                                                       

                                             ※これはイメージです



ガジュマルの木は、古くから「精霊が宿る木」として知られている。


サヤンタマンのそれは縦にも横にも尋常じゃないくらい大きく育ち、


低層の建物しかないバリ島の中では圧巻の存在感である。



そのガジュマルの巨木だが、住宅地でここまで育つとさすがに問題がある。


「万一、倒れたら、、、」


サヤンタマンにお住まいの方々の間で、ガジュマル問題について話し合うことになった。


「危険なのはまずいから、どうにかしよう」


というのは全員同じ意見だが、


果たしてどこまで切るべきか、で意見が分かれた。



サヤンタマンには11戸のヴィラがあり、


オーナー様の中でも日本から移住し長期で住んでいる方と


ご自分はたまに来る程度で、普段は旅行者にレンタルしている方がいる。


住んでいる方とそうでない方は、立場が違うから意見も違う。


・危ないから将来のためにもバッサリ切ったほうがいい


・神が宿る木だからできるだけ切らないほうがいい


・できるだけ安いほうがいい



オーナー様というのは日本で成功された方々だけに、どの方の意見も一理ある。


そうした方々の中で、管理者とはいえ僕が意見を調整するというのは役不足であったが、


なんとか皆様にご理解いただき、剪定を終えた。



 


 

 


僕は樹木の専門家ではないので、これでよかったのかどうかは自信がない。


次に現場を訪れた時、皆さまからどんな言葉をかけられるか不安である。





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インドネシア法人を設立して、投資した方がメリットがあるのか


先週、本ブログの読者様(Kさん)からお電話をいただき弊社でお会いした。


電話の時点で感じるものがあったが、実際にお会いしてみると


頭脳明晰でバイタリティがあり、ただ者でないことはすぐに分かった。


僕と同じく20代で起業し、日本でも有数の大企業に育てた成功者で、


意気投合しそのまま飲みに行き、ハシゴ。


楽しい時間とともに、僕の方が勉強させていただいた。



その後、バリ島の不動産について具体的な質問をいただくようになり、


昨日は電話で「現地で法人を設立する、っていうのはどうですか?」


と質問された。


この質問は、多くの投資家からよく質問される。


そこで本ブログにて、Kさんへの回答をするが、他の方にとっても


有益なことと思うので参考にしてほしい。



「現地で法人を設立する、っていうのはどうですか?」



まず伺いたいのが、


バリ島への投資についてどのようなビジョンをお持ちなのでしょうか?


・遊び感覚で「おおっ!」って思うカッコいいヴィラを持ちたい


・将来的には、複数のヴィラを所有し、年間3000万を超える収益にしたい


・3000万円どころでなく、事業として成功させたい


・ヴィラだけでなく、他の事業の可能性も探りたい


・日本とインドネシアで貿易をやるなども考えたい


・現地法人をジャカルタの株式市場に上場させたい


など、Kさんの起業家としての力量を考えると様々なことが考えられます。



次に伺いたいのが


法人化を考える理由はどのような点でしょうか?


・経費の範囲が広がりそうで税法上有利に思えるから


・社会的な信用が得られそうでスタッフの雇用、銀行融資などのメリットがありそう


・外国人が所有権を得られないフリーホールドの物件を購入する可能性があり、


 権利保全において、法律的に守られそうな気がする


・個人名義だと日本の税務署に名寄せされ、将来的に個人での海外資産の保有が


 バレる可能性が高いが、法人名義だとバレそうにない


などが考えられます。



バリ島で日本人が法人を作る場合、現実的に2種類考えられます。


1、PT ・・・・・・インドネシア人資本の会社


2、PT-PMA ・・・外国人資本の会社 (以下、PMAと表記します)



インドネシアの法人制度は、複雑で詳しく説明するとワケが分からなくなります。


なので簡単に言うと、


「1」は、設立費用が安く(100万円くらい)でき、資本金も税金も少ないのがメリットですが、


インドネシア人資本の会社となるので、形式上インドネシア人を代表者に立てる必要があります。


「2」は「1」の逆で、設立費用が150万円くらいかかり、法人税(25%)も高いです。



税金について言えば、現実的な話として


PTの場合、税金をまともに払っている会社はほとんどありません。


「まともに」というより、全く払っていない会社が大半です。


税務署のチェックも甘く、何かあっても役人に少しワイロを渡せば大丈夫です。


PMAの場合、税務署のチェックが厳しいためキッチリ取られ、


何かあって役人にワイロを渡す場合も、それなりにかかります。



ここまでだとPMAのデメリットばかりですが、メリットもあります。


それは、資産の保全ができることです。


現時点のインドネシアは、外国資本が入ることを想定した法整備が不十分です。


PTでも契約書や管理の仕方で保全することは可能です。


管理を間違えなければ問題は起きないでしょう。


しかし、形式上とはいえ、インドネシア人が出資し、代表をしていることに変わりありません。


PTで最終的に裁判では勝てるように保全していても、現実にそうなったら面倒ですし、


絶対に勝てる保証もありません。


それなりに事業が大きくなっていった場合、つまらぬリスクは抱えたくないものであり、


そういう意味では、資産も事業もPMAで管理すべきと思います。



日本において法人にて事業を行うメリットで大きいのは、


税金、雇用、融資、それにともなう社会的な信用などがあります。


税金は、個人、PT、PMAで比べた場合、PMA以外は払わないケースが多く


そもそも税金がかからない前提に立つと、経費計上という意味がなくなります。


雇用は、余程高学歴な優秀な人材を大量に採用するということがなければ、


形式によって差がでることはありません。


銀行融資は、インドネシアの融資金利は一般的には10%以上です。


外国人が銀行融資を受けるのは難しいです。


しかし仮に融資を受けられる状況にあるとしても、低金利が当たり前となっている


先進国の人が現地の銀行から高金利で融資を受ける可能性は少ないでしょう。



長くなったのでまとめます。


1、 初めから2億円以上の投資金額での投資を考えていて、


   将来的に大規模な事業を目指すことが決まっている。


2、とりあえず、気に入った物件があれば買ってみたい。



   将来的に投資額は増加、他事業への進出、日本法人との取引、などの


   可能性はあるが現時点では確定していない。



「1」なら、PMAを設立して物件を購入。


「2」なら、個人にて物件を購入し、状況をみて下記から選択。


 ・個人にて継続  ・PT設立  ・PMA設立


いずれにしても、法人を設立するまでに1年近くの時間がかかります。


個人で物件を購入した後に法人に名義変更する場合でも、


インドネシアでは日本みたいに登録免許税、不動産取得税が高くないので


費用は知れています。


ということを踏まえると、個人で購入してそれから考えればいいのかな、


と考えます。



以上、Kさんに合わせて回答した。


他の投資家さんには、斟酌してお役に立ててもらえれば嬉しい。


なお、法人の説明の部分だが、インドネシアの法律はよく変わるのに、


公示されない。


本記事を読まれる時期によって、若干変わるのを承知してほしい。





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ささやかなお別れパーティー


日本人オーナー様のヴィラがシンガポール人に売却となり、


弊社によるヴィラの管理を終えた。


それにともない、スタッフとの雇用関係も一旦なくなる。


今日はオーナー様も交え、ささやかなお別れパーティーだ。









スタッフとは人間関係もできているので、さすがに寂しい。


雇用の法律は、日本とインドネシアでは違うものの、


僕らとしてはそれなりにちゃんとしたいと考えている。


ただ法律を守ればいい、というのでなく、彼らの生活のことも考えて、


身の振り方を考えてあげたいと思う。


ある者は別のヴィラで雇用し、またある者は新オーナーにそのまま雇用してもらう、


といった具合だ。



完全にビジネスライクに割り切れないところは、僕も日本人なのかな、と思う。


またこの物件のスタッフにとってよかったのは、オーナーがおおらかで人格者だったことだ。


こういう方だから、日本で大成功されたのだろう、と思わせる方である。



中国人や韓国人がオーナーだと、こうはいかないケースが多い。


彼らは完全に割りきって、ためらいなく解雇する。


「無下」っていう言葉は、こういう時に使うんだな、と感じる。


他の場面でも、例えば運転手に対してとか、店員に対してとか、


もちろんカラオケ嬢にも、彼らは完全に上から目線で乱暴に扱う。



欧米人は、また違う。


ビジネスライクという言葉がピッタリで、感情なく接する人が多い。


本質的には、欧米人のほうがインドネシア人に対して冷たいのだが


余計な上から目線や感情がない分だけ、中韓よりマシかもしれない。



日本人は、いろいろだ。


僕らがおつき合いさせていただいている方々は、紳士的でインドネシア人に対しても


日本人を同じように接してくれる。


これは本当にありがたい。


もし、彼らに対してぞんざいな態度を取るような方がいる場合、


僕らとしては彼らの手前、対応が難しいからだ。



彼らにとって、僕らはボスでありパートナーだ。


自分を馬鹿にした相手と仲良くしていたら、彼らも面白くないし、


信頼関係にも影響する。


かといって、お客様に怒るわけにもいかない。


言葉は通じなくても人間同士だから、彼らなりに感じるものはあるのだ。


僕が知るかぎり、多くの日本人は昔も今も紳士的で、そのお陰で仕事もしやすい。


そういう意味で同胞の諸先輩方には感謝している。




それにしても、最後にこのようによい形で管理を終えることができるのは


ひとえに、この物件のオーナー様の人格・人柄によるところが大きい。


僕らより経験もノウハウもある方だったから、時にはお叱り・ご指摘を受け、


時には寛大に接していただき、多くのことを学ばさせていただいた。


感謝です。 ありがとうございました!


今後ともよろしくお願いします!!



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尿管結石体験記2

申し訳ないが、今回は尿管結石の経験者にしか役に立たない。


一昨日、死ぬかと思った尿管結石だが、今日は嘘のように回復し、

サウナ&プールに行った。

これで僕は、痛風と尿管結石という二大不摂生病になったわけだが、

それにしてもあの痛みは、経験した人にしか分からない。

そこで戦友のために、僕が早期に解決できた方法を紹介する。

結論から言おう。

尿管結石を治すには、尿で石を出すことだが、僕の方法は入院して

ブドウ糖の点滴を打ちまくり、とにかく尿を出すというものだ。

これにはメリットとデメリットがあるから、順を追って説明する。



救急車が到着するまでは、一昨日の記事の通りである。

救急車が到着し、隊員に状況を説明すると

「あ~、たぶん、結石ですね。もの凄く痛いんですよね~

心筋梗塞の可能性もあるから救急車を呼んでよかったですよ」と。

今思えば、その雰囲気からから大ゴトでない感じがしていた。

救急車に乗せられ、隊員が搬送先をあたる。



まず、女子医大。

「急患が入っていてお待ちいただくみたいですが、どうしましょうか?」

(お前、バカか、待てるわけねーだろ)

「どこでもいいから、早くなんとかしてください」

その後、大同病院に決まったのはうっすらと覚えている。

後はあまり覚えていないが、病院に到着するまで、CTを取るまで、

痛み止めが効くまで、それぞれの時間がやたら長く感じた。

痛み止めが効いたらラクになり、薬の発明者に感謝した。



診察で尿管結石を告げられ、CTで石の画像を見せられた。

「水を飲んで石を外に出すことですね。痛み止めを出しますね」

大した説明もなく医師はいなくなり、

看護師も「病棟に戻るので、落ち着いたら帰っていいですよ」

その様子から「大した病気じゃないんだな」と悟った。



家に帰りしばらく休んだら、全く痛みはなくなった。

あれ、治ったみたい。飲みに行こ。

22時頃になり、また左腰に痛みが出始める。

大事を取ってすぐにタクシーで帰宅。

家に帰ると少しずつ痛みが増してきた。



この感じはヤバい。

何で今日、ちゃんと病院に行かなかったんだろう。

でも、救急の医者もそんなことハッキリ言ってなかったし。

ただ、現時点で言えるのは、痛み止めはロキソニン1錠で

これが命綱だということだ。

痛いのでとりあえずは飲むしかない。



自慢じゃないが、僕は痛みにはめっぽう弱い。

今、午前0時。飲んで何時間効くだろう。

動けるうちに今救急で病院に行くか、薬が朝まで効くことに賭けて勝負か。

救急だと薬は1日分しか出ないから、どちらにせよ朝病院に行くことにはなる。

1日に2度行くのはアホらしいし、賭けに出てとりあえずは寝た。



朝6時、微妙な痛みで目覚める。

どうにか持ちこたえ、午前9時に1番で診察を受けた。

その時点で、結構な痛みだった。

「しばらく時間がかかると思いますよ。この病気は水を大量に飲んで

痛み止めを飲みながら、石が外に出るのを待つしかないんですよ」

「先生、何か方法がないんですか? 僕はあの痛みがまた来るかと思うと、

生きた心地がしません。痛み死にしそうです。お願いしますよ」

と食い下がる。

「では、点滴入院してもらい、できるだけ石の位置を下げましょう」



午前10時に入院。点滴を6パック3リットルを連続して打ち、

さらに3リットルの水を飲んだ。

この方法は、短期で尿管結石の状況を改善するには有効だ。

でも2つのデメリットがある。



1つは、石を動かすからかなり痛いこと。

さすがに救急車で運ばれた時ほどではないとはいえ、

痛み止めの効きが弱くなると相当痛い。

痛み止めの薬は、原則として使用には一定時間を空けて使う。

その繋ぎ目が苦しい。

僕の場合は、先生にお願いして痛くなったら薬を入れた。

先生曰く、日常的にならなければ多少間隔が短くても問題ないそうだが、

看護師の判断では痛み止めを入れられないのだ。



僕が入った病院は看護師が少ないせいか、対応が悪かった。

痛くてナースコールしまくっても看護師が来なくて、

病室の外の廊下で叫んで呼んだくらいだ。

そんな状況だったので、最初の繋ぎ目では痛い状態を放置された。

というわけで、石を短時間で動かすぶん、痛いことがデメリットである。



もう1つは、多少お金がかかること。

時間外だったので正しく精算していないので分からないが、

日帰りとはいえ入院なので高額ではないが費用がかかる。

でも、有効な方法だとおもので、病室が綺麗で、

看護師の対応がよい病院ならお勧めの方法だ。



今回は多くの人にはお役に立たない内容で申し訳ない。

明日からは普通に復帰できると思う。




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海外投資は、法人がいい? 個人がいい?


ここ数年、各国の税務署は激しい税金の取り合い合戦を繰り広げている。


弊社は別会社で中国とちょっとした貿易をしているが、とにかく税務署はうるさい。


パナマ文書が話題になっているが、実は氷山の一角に過ぎず、


どの先進国もグローバル企業の税金徴収には頭を悩ませている。


逆を言えば、海外取引という手法を使えば合法的に大きな節税ができるという


メリットがあるというわけで、良し悪しは各企業の倫理観の問題なので


言及しないが、知識としては持っておいて損はない。


そこで今回は、個人レベルで、あるいは中小企業レベルで


法人を使って海外不動産、バリ島に投資するメリットと手法について述べる。



まず、インドネシアの不動産は日本の法人では所有できない。


現地の所有権を持ちたい場合には、現地法人を設立する必要があるのだが、


これはかなり面倒で時間もお金もかかるので相当大規模でないと


そこまでするメリットがない。


なので、ここでは日本の法人と使った投資に限って述べる。



まず素朴な疑問だが、


日本法人の名義でインドネシアの不動産を所有できないのに、


日本の法人を使ったバリ島投資ができるのか、と思う人がいるだろう。



基本知識だが、


日本では、個人の不動産を法人に無償で貸すことはできる、のをご存知だろうか。


ちなみにこの逆、法人の不動産を個人に無償で貸すことはできない。


ということは、バリ島のヴィラを個人で買って、法人に無償で貸すことはできるし、


法人の資金で個人名義でヴィラを買うが実態は法人所有という処理はできる。


もちろんその場合は、賃料などは法人の所得であげなければならない。


税法上のメリットを受けたいならば、収入も正しく申告する必要がある。



具体的な処理については長くなるので割愛するが、法人で所有すると同じ処理ができる、


ということだけ理解してもらえればいい。



そうなると、海外に投資する日本法人を経営しているということになるわけで、


様々な税法上のメリットが享受できる。


例えば、築年数の古い建物を購入した場合、減価償却の年数が短くなるから


収入との相殺で節税メリットがあるし、単に海外に行った場合でも


物件視察をするのであれば経費として計上できる。


その他、勉強、会議、食材の研究、などヴィラを運営することは


生活の全てに関わることであり、経費計上できる範囲は広い。


(この解釈は自己責任でお願いします)



ここで注意して欲しいのは、すでに会社経営をしている人は


絶対に既存法人と海外投資の法人を分けることである。


海外投資を行っている法人は、税務署に目をつけられる。


だから、投資の部分だけに限定した事業を行い、申告していないと


本体の税務調査も一色単にされる。


その点は注意してほしい。



サラリーマンの人は、それなりの規模にできるなら法人を作るメリットは大きい。


今までは、源泉徴収で当たり前に取られ、費用計上できるものはないわけで


法人設立によって経費計上できるもう1つの財布ができるということになるからだ。



あとは、その人の状況や希望によってバリエーションはいろいろある。


例えば、物件購入の資金を資本金にするか、


少額で法人を設立し個人からの融資(代表者貸付)にするか、とか。


インドネシアで納税して日本の法人税から差し引くか、


インドネシアでは納税しないか、とか。


国際間の納税の仕組みが確立していないこともあり、


パターンは様々だ。


そうした個別の話は一概には言えない。



僕はビジネスについても、納税についても、それぞれの考え方や価値観があるので


どれがいいとも言えないと思う。


ただ、資本主義という社会では、お金のあるものだけが情報を得て、それを利用でき、


普通の人は、必要な教育を受けず、情報がないから選択肢もない。


今はインターネットによって、個人でも様々な情報を得ることが可能になった。


そうした中で、僕の経験が役に立てれば嬉しい。





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尿道結石体験記

本日午前5時30分頃、いつになく朝早く目が覚めた。

なにやら左腰に違和感がある。

半分寝ぼけながらも、痛みが強くなるのを感じた。

昨日、何かあったかなと思ったが心当たることはない。

1分もしないうちに、100トンの岩を押し当てられているような

痺れる痛みになっていった。

これは尋常じゃない。

呼吸もままならなくなり、意識さえ遠のいていく。

動けない状態で身体中から油汗が出てくる。

遠のく意識の中で、どこかに冷静さがあり、

「何だ、これは」と思いながら、この痛みには山と谷がある予感がした。

とにかく、痛みの谷が来るのを待とう。

ただただ、声にならないうめき声をあげながら、谷を待った。

10分ほど経ったろうか、激痛が嘘のようにひいた。

「今のは何だったんだろう。でも、もう大丈夫かな」

万一のために、携帯電話と保険証、財布を手元に置いた。



3分も経たないうちに、2度目の違和感がきた。

「また来たか!」

あの苦しみが襲ってくると思い、背筋が凍った。

あっという間に痛みが増してくる。

あれにまた耐えられる自信はない。

救急車を決断。

到着を待っている間、痛すぎて笑っているような泣いているような状態で

夢を見ているようだった。

そんな中で、『24 TWENTY FOUR』のジャックバウアーの拷問に屈する

犯人に「なんだよ。だらしねーの」とか思ったけど

「俺もだらしないな。拷問なら耐えられないな」とか、

人が死ぬ瞬間ってこうなのかな、とか、

痛みがマシになるから犬みたいな体勢でいたから

「この格好かなり無様だな、パンツだし。家でよかったな」

などと、くだらないことを考えた。

そうこうしているうちに救急車が到着した。

、、、、なんだか、また痛くなってきたから、書くのをやめる。

今は自宅で痛み止めが効いている中途半端な痛みを感じながら

ipadを叩いている。

石が出るまでの辛抱だ。


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不動産投資するなら、法人がいい? 個人がいい?


先日、複数の物件を所有する投資家さんが、法人化する話をされていた。


そして持っている物件を法人に移転することも考えているとのこと。


「だったら、最初から法人を設立して買えばよかったですね」


と言ってしまった。


というのは、日本では不動産の所有権を移転する場合、登記費用、移転費用、


不動産取得税などがかかるからだ。


2億円くらいの物件だと、ヘタすると1000万くらいかかる。


これをもう一度払うのは馬鹿馬鹿しい。



ある程度の規模で後々法人化する場合は、最初から不動産会社あるいは投資会社を


設立して投資したほうがムダがない。


ただ、法人にするのが必ずメリットがあるかといえばそうとも言えなくて、


個人事業のほうがよい場合と、法人にしたほうがよい場合がある。



では、どのような場合、法人化したほうがよいのか。


これを考えるポイントは、大きく3つある。


1,節税のこと


2,相続のこと


3,税務申告や税務調査のこと



1,節税のこと


まず、ハッキリしているのは、不動産の収入が月に100万円に満たない場合は、


法人化は考えないほうがいい。


細かいことはともかくとして、法人を維持する諸費用や面倒を考えるとメリットがないからだ。



まず、検討すべきは個人の所得税と会社の法人税の税率である。



【個人の所得税】


課税される所得金額     税率


0円から195万円以下     5%


195万円を超 330万円以下  10%


330万円を超 695万円以下  20%


695万円を超 900万円以下  23%


900万円を超 1,800万円以下 33%


1,800万円超         40%



【会社の法人税】


課税される所得金額     税率


所得800万円以下       15%


所得800万円超        25.5%


※1 法人税以外の法人の負担(デメリット)


所得割 年7万円   社会保険への加入   税務申告の費用


※2 税金面で法人化するメリット


経費や交際費が使える幅が広がること



法人登記の目的欄に「不動産」以外のことを入れておくと、


それに関する費用は経費計上することも可能である。


ただし、解釈については自己責任で。笑




最近では、税制も国際競争になっていて法人税は下がっている。


税率だけを見れば年500万円の所得があれば法人化するメリットがあるように見える。


しかし実際には、法人化するデメリットもあるので年1000万円をラインに考えるべきだ。




2,相続のこと


相続になった時、個人と法人で大きく違うのは、


個人資産の場合、不動産ごとに相続人で分けるのに対して、


法人資産の場合、株式で分けるという点だ。


税務署は相続財産を評価し、相続税を課税するわけだが、


不動産の評価は分かりやすいから、相続人としてはやりようがない。


法人の株式の場合は、株式の評価となるので評価を下げるための対策がある。


この点は基本的なこととして理解しておいたほうがいい。


その上で、法人化するメリットは次のような点である。



・主な資産が相続人の数と合わない場合、株を分けるのは簡単である


 不動産を買い進めていくとどうしても凹凸が出てしまう。


 それを平等に分けることはできないため、トラブルとなりやすいし、


 解決できないと裁判あるいは売却して分割となる。



・資産をきれいに残せる


 上記のこともあるが、資産を個人ごとに分けると「自分のものだから」と


 短絡的に売却し、税率が高い売却益がかかり、長期スパンでは損するケースが多い。


 長期的に考えた場合、所有し続けたほうがいい資産をきれいに残せる。


・相続税対策をしやすい


 相続税は現金で納めるのが基本である。


 個人所有では生前の段階では相続人に現金を分配できないから、相続になった時に


 相続税が払えないという事態が発生しがちだ。


 早い段階で法人化し、相続人を役員や社員にして報酬という形で資産を現金で分配しておけば


 いざ相続となった時に、相続人はその現金で相続税を払うことができる。



とここまで読んでもらうと、法人の方が圧倒的にメリットがあるようだが


僕はそうだとは言い切れない。


それは、税務調査&税務申告という厄介なものがあるからだ。




3,税務申告や税務調査のこと


法人化すると、毎年決算書を作成し、法人税の申告をする必要がある。


個人でも確定申告をするわけだが、法人の場合は個人の確定申告ほど税務署がゆるくない。


それなりの体裁を整えなければいけないし、所得が増えれば税務署の目も厳しくなる。


節税メリットがあるということは、それだけ処理する内容が多くなり、


それだけ税務署から突かれることも増える。



年1000万円くらいの収入の場合、諸々の費用を考えると個人でも法人でもさほど変わらない。



では、海外投資をする場合、個人と法人ではどちらがメリットがあるのか。


次回はそのあたりについて述べよう。





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完璧な物件はないのです


先ほどの記事をアップした後で、「あまりに格好わるいかな」と思い、


急ぎもう1記事書くことにした。


以前からのことだが、投資家の方から受ける質問で多いのが、


「どんな物件を買えばいいか」というものである。



バリ島の不動産に限った話ではないが、例えば


・スミニャックやサヌールなどの人気エリアのヴィラを買うと


 稼働率は高くなるが、初期投資が高いので利回りが下がる


・タバナンやギャニャールなどの郊外のヴィラを買うと


 初期投資は安いから上手くすれば高利回りだが客付けに苦労する


・新築のヴィラは、資金を投資しても物件ができあがるまでに時間がかかり、


 その間は収益を生まない。しかし、当初は修繕がないためランニングコストは安く、


 稼働率もいいためキャッシュフローは出るが徐々に稼働率も宿泊費も落ちる。


・中古のヴィラは、稼働率も宿泊費も落ちにくく安定しているが修繕の発生が多い。


・リースホールドは、権利関係が分かりやすく利回りも高いが、


 期間が短い場合、再リースしないと売りにくい


・フリーホールドは初期投資が高いため、利回りは落ちるが価値が下がらず


 転売しやすい。


・豪華で広いヴィラは自己満足感は高いが、レンタル代が高いため稼働率が下がる


・手頃なヴィラは安くレンタルできるから利回りは高いが、ステイタス性に欠け


 「これが俺のヴィラだぞ!」っていう満足感は下がる。



思いつくままに挙げてみたが、要するに完璧な物件というものはない。


何かのメリットを取れば、何かのデメリットが生じる。


それが不動産なのである。



どんな物件を買うかは、投資家の価値観や好みによる。


そこで僕が思うのが、結婚じゃないんだぜ、ということ。


???


つまり、1つだけ選ばなくてもいいということだ。



投資の場合、大きく値下がりするような物件を買わなければ転売はできるわけだし、


余裕があれば複数のヴィラを持てばいいのだ。


物件を買い進めていけば、それぞれに短所と長所があるが、


全体で考えれば、お互いにカバーし合えるのである。



難しいのが最初に買う物件なのだが、あえていうなら


リスクの少ない物件、つまり転売しやすい物件がいいと思う。


投資だからリスクはある。


でも失敗したと思った時、5%の損失ですむ物件と20%の損失になる物件では


ダメージが違う。


もちろん、リスクだけじゃなくリターンもあるのだが、


どうしたって最初の海外投資ではリスクを考えがちだからあえてリスクの話で言うと


そういうものだと思う。



では、そういう物件は? というと、


・買いやすい価格の物件


・それなりに人気のあるエリア


・それなりに見た目がよい物件


つまりは、自分の好みではなくて万人受けする無難な物件がいい。


そうすれば、海外投資から手を引きたい時にはやめられるし、


別の物件を買いたければ、最初の物件を売ればいい。


次の手が打ちやすいのだ。



今まで多くの投資家と見てきて思うのは、成功するタイプの人は


最初の物件を案外軽い感じで買っているということだ。


選んでいる物件は上記のような物件で、その後、複数買うなり、


転売するなりしながら学んでいる気がする。


海外に不動産を買う人は元気だし、それなりに長期スパンで考えているはずだ。


それなら、あまり固執せず、慎重になりすぎず、前に進んでもいいと思う。


完璧な物件はないのだから。





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自己嫌悪からの脱出


今日、自己嫌悪になる出来事があった。


内容はみっともなくて言えない。


こんな時は、答えが出ないのにぐるぐると何度も同じことが頭に浮かぶ。


全然、建設的じゃないし、無意味だ。



僕は他人からは苦労知らずで前向きな人間に見えるようだがそう単純ではない。


ただメリットがない感情を早く忘れられるだけなんだと思う。


こんな時の僕の解決法は、「どう考えれば、メリットがあるのか」


「どう考えれば、前向きに慣れるのか」を論理的に答えを出す。



今回の場合は、「理想の自分があるから、後悔という感情がある。


だから人として成長できるんだ」とかね。


そうは言っても、、、人間だから、喉に魚の骨が刺さったように


しばらくは嫌な感じはあるんだけど。



そもそも僕は、どんな時に自己嫌悪という感情を持つのか。


・嘘をついた時

・人を傷つけた時

・判断を間違えて失敗した時

・意志が弱くてタバコをやめられない時

・粗相をした時


考えたら、理想とする自分があるからそういう感情を持つのだ。


ってことは、自己嫌悪は自分が成長するためには必要なのかもしれない。


振り返ってみると、たくさんの失敗をしてきたし、嘘をついたし、人を傷つけた。


でも、よく考えてみたら、こんな自分でもそれなりにやれてるし、


それは周りの人に恵まれ、運にも恵まれた。


そう考えたら、悪くない。


僕の人生は、自分の能力や人格を考えたら上出来だ。


それだけでもありがたいし、感謝できる。



話は変わるが、うちの顧問税理士の先生が辞めることになった。


会社を設立した頃からお世話になっているから、20年以上のつき合いだが、


脳梗塞になり、仕事ができなくなったのだ。


起業してからの僕の歴史をすべて知っている人で、何度となく税務調査では助けられた。


僕と歳はたいして違わないから引退するまでのおつき合いだと思っていただけに寂しい。


なにかお役に立てないかと、無理のない範囲で継続していただくようお願いしたが、


自分として納得のできる仕事ができないから、と固辞された。



なんだかんだ言って、僕はまだ健康だし、そういう意味では悪くない。


若い頃、仕事がなくなってやることがなかったあの時と比べれば、今はかなりいい状況だ。


よし、なんだか、いい感じになってきたぞ。


やっぱり僕は、単純なのかな。






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