ラブホ社長のバリ島海外不動産投資入門・バリ島ロングステイブログ

日本でホテル、不動産、塾ビジネスで成功し、海外で勝負したい!という思い、インドネシア・バリ島で不動産投資、ヴィラ・別荘の建築・運営をしています。
バリ島は海外不動産投資にもロングステイにも最適。投資・ビジネス・ロングスティの秘訣をお話します。


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バリ島不動産セミナーに思うこと


昨日、予定通りバリ島セミナーを開催した。


おかげさまでご覧のとおり満席だった。


参加いただいた皆さま、ありがとうございました。





今回はすでにヴィラを購入していただいている4人の客さまが体験談をお話してくれた。


僕らは紙の資料でいつも通りのアナログ式だったが、お客さまの中には


パワーポイントの資料&プロジェクターで説明される方もいて、


エリートビジネスマンぶりを見せつけていただいた。



その後の懇親会も盛況だった。


札幌の方から福岡の方まで全国からお越しいただき、ありがたいのと申し訳ないのと。


ただ、セミナー会場から一番近いという理由で選んだ居酒屋の店選びはヘタ打ちだった。


店に入った瞬間、隣で学生が一気!していて、、、(マジかよ、やっちゃった~)。



その団体は、程なくして帰ったので事なきを得たが、リサーチの必要性を痛感。


この場を借りて言い訳をすると、


参加者の方々が自由に席を移れるようにと、広い座敷があるお店を選んだのだが、


何事もメリットとデメリットがあるものだ。



懇親会は、毎回それぞれの分野で成功されている方が集まるので、


お互いに仲良くなり、バリ島の不動産に限らず情報交換をしていただき、


それぞれのビジネスにつなげていただければ嬉しい。



そんな理由もあり、自己紹介をしていただくわけだが、


「札幌から来ました。建築会社、ホテル、などやっています。


 投資は◯◯億くらいです」


「不動産投資をしていて150室ほど所有しています」


「◯◯会社をやっています。先日、バリに行き、スミニャックに気に入った物件があったので


 買ってきました」



最初の5人がいきなりハードルを上げてくれ、その後もいろいろな方がいて


(みんなスゴイな~)と純粋に感心しきりだった。



バリ島のことについては、僕のほうが多少は詳しいのだろうが、


それ以外のことについては毎回、こちらの方が勉強させていただいている。



皆さん、それぞれ名刺交換されていて、それなりの楽しんでいただいたようだ。


さっそく明後日のセミナーの懇親会だけ参加したい!


という声もいただいた。


こうして知り合った人たちが、成功してくれたら嬉しい。



最後に、お礼とお詫びを。


僕は宴席で、時としてハメを外す。


ざっくばらんなのはいいとしても、失礼な発言と受け取られるケースもあるのではないか、


と翌日になって反省する。


もし、お気を悪くされた方がいらっしゃたら、すみません。


一方、ざっくばらんさを楽しんでいただき、何度もお越しいただいている方、


いつもありがとうございます。


皆さま、これにこりず、またよろしくお願いします!



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ダメ物件にこそ、チャンスがある


いよいよ、今日はバリ島不動産セミナーの日だ。


その中でバリ島の物件紹介をするのだが、多くの方が気に入る物件は決まっている。


綺麗で見栄えのするり物件、あるいはそれなりに高利回りの物件だ。


それはそれで否定はしないが、プロの見方は少し違う。




昨日、地方のラブホテルのオーナーの頼まれ、首都圏のホテルを紹介した。


一緒に内見したのだが、このホテル、汚くはないが今ひとつパッとしない。


内見を終えた後、喫茶店でお話した。


「どうでした?」


「う~ん、、、手の入れがいがあるよね」




さすがにプロだ。


というのは、素人だと見栄えがして売上の多いホテルを気に入る。


そういう物件は、確実に収益を得ることができる反面、


買い手も多いから競争になり、価格が高い。


価格が高いということは、利益は出るものの利回りは想定内の数字に収まる。


そして売上は、その時点、つまり購入時の売上がMAXで、その後少しずつ落ちてくる。



では、ダメな物件はどうか。


例えば、この物件。


 

垢抜けない、古臭いホテルだから売上は悪い。


月間の売上は、100万円ほどだ。



でも、手を入れると、、



 


化ける。


この物件の売上は600万円を超え、時間がたっても500万以上をキープする。


購入時、4000万円のホテルを4000万円で改装し、8000万円かかった。


改装後についた価格は、1億6000万円。


8000万円 → 1億6000万円。


売却すれば、利回り100%となった。


所有した場合の利回りにしても、とんでもない数字を叩き出した。



ダメな物件は立地のわりに価格が安い。


手の入れ方によって大きく化ける可能性があるのだ。


この手法は、汚いマンションにでも使えるし、バリ島のヴィラにも使える。


ビギナーはどうしてもバリっとした見栄えのいい物件に惹かれるが、


こういう考え方もあるということを覚えておくといい。



では、ボロい物件がいいのか。


必ずしもそうではない。


化けるかどうかの目利きは必要だし、失敗するとどうにもならない可能性もある。


見栄えのする物件ならば、最初からお客が入っているわけで


誰が運営してもそれなりのパフォーマンスが読める。



どっちがいいんだよ!!笑


考え方や好みによって違うから正解はない。



算数の問題を解く時、答えは同じでも解き方はいろいろある。


投資でも、アプローチの方法はいろいろあるのだ。



7月1日バリ島不動産セミナー





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お礼とお詫び


明日のバリ島不動産セミナーは満席となりました。


お申し込みいただいた皆さま、ありがとうございます。


そして、明日よろしくお願いします。


タイミングが悪くお断りさせていただいた方には、申し訳ありません。



明々後日の7月1日のセミナーは、若干の空席があります。


お待ちしております!



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BNI銀行のギャル曽根ちゃん


ある日、BNI銀行に行くと弊社の担当者が外出中で、少し待つことになった。


何をするでもなく待っていると、何度か対応してくれた女性スタッフがきた。


いつもは淡々と仕事をこなす彼女が、その日は微笑んできたのでなんとなく


「今度、食事でも行こうね」と誘ってみた。



「ええ、是非」


(あれっ? おっ、マジかよ)


「例えば、今日の夕方は?」


「いいですよ~」


って感じで、応じてくれた。



そして、夕方。


さすがに僕のインドネシア語の力では間が持たないと思ったので、


通訳にスタッフを連れて待ち合わせの焼肉屋に行くと、、、。


いた、いた。





うちの担当者と一緒に、、、。


(なんで、お前がいるんだよ)


と少し思ったが、そこは大人の対応で楽しく食事した。



驚いたのは彼女が食べる量である。




これの5倍くらいの量を、1人で食べるのだ。



それ以来、彼女から時々連絡があり、食事に誘われるようになった。


彼女から誘われるときは、メニューの指定(希望?)がある。


お分かりの通り、僕は、完全にメッシーなのだが、

まあ、こういうつき合いもありなのかな。



 


今回は、ジンバランのシーフード。


海辺のロマンチックな雰囲気の中で、手をベトベトにしながら


ひたすらに食べる彼女。



 

 



生バンドもある。





呆気にとられる、とはこういう時に使うんだな。笑



それにしても、制服を着ると清楚で、冷静沈着な彼女が


プライベートで食事をするときはこうも変わるとは、、、


“びっくりぽん” だ。



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バリ島セミナーの残席、あとわずか


バリ島不動産セミナーまで、あと3日となった。


今のところ参加の申し込みは、35名。


今回は2日に分けているので、まだ少し空席があるが、


直前の予約も入るのでほぼ満席になりそうだ。



それというのも、このブログの読者様のおかげである。


ありがとうございます!


それにしても、時代の変化というのはすごいものである。


特に今は、携帯電話やインターネットの出現によって、


これまで人類が経験したことがないほどのスピードで変化する。



富裕層になるまでのスピードも桁違いの速さだ。


ひと昔前はまでは親の資産を受け継いだ一族が富裕層で、


一代で上り詰めるにもそれなりに時間がかかった。



しかし今は、孫正義さんにしても、三木谷浩史さんにしても、


あっという間に長者番付のトップ10に入った。


インターネット社会やデジタル化は、世界中で格差を生んでいるが、


一方でそれは大きなチャンスでもある。



例えば、このブログ。


正直言って、自分でもこれほど多くの方に読んでいただくことになるとは


思っていなかった。


もし、僕がサラリーマンで起業を考えていて、今の状況になったら安心して退職できる。



僕が会社を辞めた平成5年ごろには、考えられない状況だ。


あの頃は、インターネットも携帯電話も周りにはなく、


起業するということは、退職して始めるしかなかった。


まさにイチかバチかの世界で、かなりのリスクだった。



でも、今はこのブログもそうだが、無料のツールがたくさんあり、


副業を育てて目処をつけてから、会社を退職して起業するという選択もできる。


別に起業しなくても、副業でそれなりの収入を得ることも可能だ。


過去の記事の更新状況を見てもらえれば分かると思うが、


もともとこのブログは、それほどの気合で始めたわけじゃない。



はじめのうちは、ただ何となく書いていたのだが、読者が増えてきて


結果として、ビジネスにも役に立つレベルになった。


その過程でいろいろなことに気づき、学んだ。


今ならもっと最短でやれると思う。



最近、こんな僕の経験が、起業したいと思っている人の役に立てたらいいな、


と思う。


なにか考えようかな。笑



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遊び金を持つキミ、今は絶好のチャンスだ


今、ルピアの為替を見たら、1円=130.01ルピア になっている。


もちろん、英国のEU離脱の影響を受けてのことである。


少々の為替変動には慣れている僕も、さすがに驚いた。


というのも、この水準というのはここ数年では記憶にないからだ。



さて、いきなり結論から言うと、今このタイミングは日本人にとって


海外投資をする絶好の場面だ。


もちろん、インドネシアに限った話ではない。



特に新興国への投資は、チャンスだ。


というのも、新興国の通貨はクロス通貨だから、円→ドル、ドル→新興国、


と2つのレートでメリットがある。



ご存知の通り、今、ドルに対して円高だが、ドルと新興国で考えた場合、


新興国の通貨は、おしなべてドルに対して安くなっている。


これは、世界経済の先行きの不透明感から、


これまで新興国に投資していた先進国がマネーを引き上げているからに他ならない。


とはいえ、新興国自体の経済の成長は継続しているわけで


しばらくして資金が戻ってくる。



これまでグローバルな資金の流れは、このパターンを繰り返してきた。


ここからしばらくは、為替メリットを享受できるはずだ。


余裕資金、遊び金がある同胞は、今こそ、この波に乗って欲しい。



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テストで100点を取るには


テストで100点を確実に取るには、どうしたらいいか。


答えはカンタン。


解答を見ることである。


バカバカしいくらい当たり前なことだ。



でも、この当たり前のことが、起業や投資の分野では


できていないケースが多い。


旅先で道に迷ったらどうするか?


地元の人に教えてもらえばいい。



ゴルフを習うならレッスンプロに、釣りを教えてもらうなら釣り名人に


教えてもらうのに、起業や投資では違うことをする。


経験も成功もしていない友人や親に相談してしまうのだ。



成功するために、100点を取るために、


一番の近道は、答えを知っている人に教えてもらうことだ。


それ以上の近道はない。



ポイントは、『答えを知っている人』という部分なのだが、


間違ってはいけないのは、評論家では役に立たないということ。


以前、僕は◯◯総研という有名な会社にコンサル高いお金を払って依頼し、


何人か担当が代ったが役に立たなかった。


彼らは経営でも営業でも成功した経験があるわけじゃないから、


他のコンサル先の事例を参考にそれなり評論はするが、


本当の意味でのコンサルなどできない。


「答えを知っている人」というのは、実際に自分が経験し、成功した人を言う。


そういう人なら、最適な方法を教えてくれるはずだ。


なぜ、実際に成功している人に聞くことが大切なのか。


成功している人は、それだけ失敗もしている。


そこに行き着くために、試行錯誤し、失敗もし、結果として今がある。


世の中が算数ならラクだし、評論家のウンチクで十分だ。


でも、現実はそうじゃなく、同じパターンはないから


カスタマイズが必要だし、自分にあった成功の仕方を見つけなきゃならない。


その時に役に立つのが、失敗の経験なのだ。


だから、そういう人に教えてもらうのがいい。



成功者は、親切だ。


自分が上手くいっていると、人の役に立ちたいと思うものだし、


余裕があるからケチケチしない。


結構簡単に教えてくれたり、協力してくれなりする。


何よりも、変な妬み心がないからシンプルでつき合いやすい。


難しく考えず、聞いてみるといい。



そこで問題になるのが、自分の身近にそういう人がいるか、ということ。


自分が聞きたい分野で、親や兄弟が成功していればいいのだが、


必ずしもそうではないだろう。


その場合は、探すしかない。


紹介してもらうか、そういう集まりに行くか。



結果がなかなか出ないのは疲れる。


時間は有限だから、シンプルに近道を目指したほうがいい。


ちなみに、うちのセミナーの懇親会は何気に成功者が集まる。


だいたい「バリ島で不動産を買おう」なんて思う人は余裕がある。


それはともかく、単純に楽しめると思うから興味があれば来てみてほしい。



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ここぞ、という時は勝負しよう


1週間前にこのブログで紹介したウルワツの物件だが、


もう売れてしまった。


それで、不動産投資で成功するポイントでもう1つ大切なことを思い出した。


そう、踏ん切りがよい、ことだ。



ただ、これがなかなか難しくて、僕もビギナーの時は悔しい思いをした。


「買おうかな」と思う物件が出てきても、いざとなるといろいろと考えてしまう。


あれこれと考えるが、堂々巡りになっているうちに時間がたつ。


僕もそうだったから、よく分かる。


コレ!と思う物件が出てきても踏ん切りが悪いといつまでたっても買えない。


宝くじは買わないと当たらないわけで、不動産も同じだ。


とはいえ、不動産は「ご縁」っていうのもあるので、割り切りも必要だが。。



「踏ん切りが悪い」と一口に言ってもいろいろなパターンがあるのだが、


これは性格だけの問題ではない。



踏ん切りがよい人でも下記が明確でないと買えないものだからだ。


・相場が分かっている


・具体的なシュミレーションできている



物件の購入を検討する場合、誰でも安く、お得に買いたいと思う。


当然、相場を知らなければ判断ができない。


相場を知るためには、数多くの物件を見ればいいと思う人が多いが


バリ島の場合は違う。


見れば見るほど分からなくなってしまうのが、バリ島の物件なのだ。



日本の物件ならば、エリア、築年数、広さ、グレードなど同じような物件がそれなりにある。


だから、なんとなく相場がわかる。


ところが、バリ島の物件の場合、比較できる物件が少ない上に


鉄道がなく、商店街が点在しており、ビーチは島を囲むようにあり、


景色も違い、エリアだけで相場を判断することは難しい。



ヴィラは、前オーナーの趣味で建てられているからデザインもバラバラだ。


そんなヴィラをいくら見ても、相場観を身につけるのは容易ではない。



むしろ大切なのは、具体的にシュミレーションをすることである。


その物件の稼働率はどのくらい見込めるのか、何年で資金回収できるのか、


いくら現金を用意できるのか、収入をどうするのか、


自分はどの点を重視して物件を選ぶのか、などだ。


そうしたことを具体的にし、投資メリットがあれば買えばいいし、


分からないければやめればいい。



人は考えているようで、考えていないものだし、混沌とした状態では判断できないものだ。


1つ1つ明確にしていけば、答えは出る。


闇雲に買えばいいわけではないが、ここぞという時は勝負も必要だ。



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為替ルピア円の変動で138万円のマイナス


今日、為替を見たら「1円=126.87ルピア」だった。


「はぁ~、また下がった。今、換金する人はいいな」


と溜息をつきたくなる。


というのも、3年前は「1円=100~110ルピア」で


その後は大体「1円=107~115ルピア」で両替していたからだ。



   


2年前、バリ島のある銀行に10億ルピア(約909万円)の定期預金をしたのだが、


ボーナス期間だったこともあり、税引き後の金利9.0%(年)だった。


ちなみに為替レートは、1円=110ルピア。


2年たった今、10億ルピアは利息がついて11億9640万ルピアになっている。


為替の変動がなければ、909万円が1086万円になっている計算で


利息が179万円ついたことになる。



ところが、今日のレートは「1円=126.87ルピア」だから約950万円で、


増えた利息分は41万円となる。


179ー41=138万円


為替の変動で138万円を失ったことになる。


急激な円高の影響をモロに被った格好だ。



さて、これをどう考えるべきか。


・海外投資の為替リスクは怖い


・金利と時間のおかげで、41万円の利益が出た


・金利と時間は、為替リスクをヘッジする


・為替が逆に同じだけ動いたら、317万円儲かった


どれも正しい。



それなりに海外投資をしてきた僕でも、為替は難しいし、予測できない。


でも、利回りは予想できるし、金利は確定している。


投資におけるこうした考えは、何が正しいかは資金の性格にもよるし、


投資家の価値観によるからなんとも言えない。



でも僕は、中長期で投資するなら、利回りと時間はリスクをヘッジすると考える。


できることならドルコスト平均法で、タイミングを変えて投資すべきだ。


今回の僕は、その点ではヘタ打ちだ。笑



とはいえ、今はルピアに投資する絶好のタイミング。


ガツン! と行くぜ!!


と言いたいんだけど、先日購入したホテルの改装工事でお金がない。


なかなか思い通りには行かない。



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不動産投資で成功するには


今から9年前。


30代のホテル経営者がレジャーホテルの展示会で知り合い、


2人は意気投合し、そのまま飲みに行った。


同い年の2人は、互いに同規模の1軒のホテルを経営しており、


将来のホテル事業拡大の話で盛り上がった。



そして今。


1人は、11軒のホテルを経営し、資産は10倍以上になった。


もう1人は、1軒のホテルのままで、資産は2倍になった。






もうお分かりだろうが、前者は僕、後者は友人である。


その違いを自ら解説する。


イヤミな奴かな(笑)。



結論から言うと、昨日の記事の通りである。


・物件にこだわりすぎない


・ギリギリの安値を狙わない


・他人を信用する度量を持つ



3つ目について言うと、僕は度量があるんじゃなくて、面倒くさがりで


いい加減だったと言うべきで、間違っても度量がある人間ではないと思っている。


あと、、ホテルの経営者としては、彼は僕よりも優れている。


彼が経営するホテルは優良店であり、うちのどのホテルよりも売上を維持し、


利益率も高い。



なので、今回はホテル経営ではなく、ホテルを投資として考えた場合なので、


そこは誤解のないようにしてほしい。



では、1つ目から解説していこう。


・物件にこだわりすぎない


友人は、買う物件にこだわりを持っている。


エリアは現在のホテルから20km以内、車で30分以内とか、


月の売上で500万円以上とか。


僕は、あまりこだわらない。


さすがに、九州とか北海道は遠すぎるから候補にはしないが、


東京から車で1日あればなんとか行ける範囲で、


青森から名古屋くらいまでは選択肢に入れ、


ホテルを見て「なんとかなるかな」「面白そうだな」


と思える物件を購入した。



とはいえ、さすがに何も考えていないというわけじゃなく、


「面白そう」という基準は僕なりにあるわけで、その時点の売上はともかく、


改装して4~5年で資金回収ができそうかな、という感じの物件なら買いに入った。



今はそうでもなくなったが、2軒目から5軒目のホテルを買った頃は


時間的にも、金銭的にも、尋常じゃなく忙しくなった。


1軒 → 2軒 ということは、スタッフ(社員)の負担は2倍になる。


やることが増えても、スタッフがそれだけ増えるわけじゃないから、



特に3軒目から5軒目の時は、1年で増やしたものだから


「いや、もう、ホントに無理ですよ。勘弁してください」


という声がスタッフから出た。


「まあ、何とかなるかな。この物件面白そうだし、、」


と今考えれば、無謀だったとも思うが、新しいことをやることが楽しいし、


嬉しくてどんどんやった。



お金も足りなくなるから、保険も株も個人の貯金も全部入れて、


それでも足りないから、当月の売上から改装資金を払うから、


数年の間、通帳残高は月末にはゼロになった。




・ギリギリの安値を狙わない



友人は、気に入った物件があっても、ギリギリの指値を入れる。


例えば、彼から1億2000万円の希望売却価格のホテルの相談があり、


僕が「確かに、1億2000万円くらいが相場だと思うけど、


僕ならダメ元で1億くらいで指してみて、難しいようなら折り合うかな。


最悪1億2000じゃないと無理っていうなら、それでも買うかな」


って言う物件があったとする。



でも、彼は「8000万くらいなら」って言う。


僕は「いや、それは、さすがに難しいんじゃないの。指してみないと分かれないけど


売主に嫌われると終わっちゃうよ。仲介業者に上手く進めてもらったほうがいいよ」と。


そうこうするうちに、別の買主がスパっと買っていってしまう。


仮に、年間で2000万円で利益が上がる物件なら、2000万円高く買っても、


1年で追いつくわけだから買えばいいのに、と思う。



「世の中、自分の都合のいいようには行かない」っていうのは、


誰でも分かっていることだが、いざそういう場面になると、


彼は自分の都合を優先してしまう。


当然、売り手は高く売りたいわけだから、そういう買い手を探すし、


そこには競争原理が働く。



どこかで「ま、いっか」っていう気持ちがないと買えないし、


「ちょっと高かったかな」くらいで買うのがちょうどいい。


その時、売り手は「ちょっと安かったかな」って思っている。


3月に買ったホテルは、入札みたいなものだったので、


後から次順が分かり「もう3000万安くても買えたのに」と思うと


少しツラかったが、でも、割り切りが必要。


売上を伸ばして、「3000万なんて、1年で埋めるでしょ!」


って思うしかない。



「物件にこだわりすぎない」も「安値を狙いすぎない」も


結局は同じことを言っているわけで、要するにホテル投資などの箱モノ経営は


物件数を増やすことがキモなわけで、そのためには少々のことには


目をつぶれる、ということが大切なのだ。


この点が、他の投資とは違う点である。



長くなったので、


・他人を信用する度量を持つ


については、次回解説しよう。



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