マイホームの購入を検討している方にとって、不動産購入申込書は必ず目にする書類です。
しかし、その役割や内容をよく理解している方は少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産購入申込書の役割や注意点について解説します。
不動産購入申込書とは
『不動産購入申込書』とは、物件の所有者である売主に対し、物件の購入を希望する買主が
購入意思を示すための書類です。
『買付申込書』や『買付証明書』などと呼ばれることもあります。
申込書で示される主な内容は、買主の情報や購入希望条件です。
購入希望条件には、売買価格・引き渡し時期・ローン特約などを記載します。
買主から提出された申込書の希望条件に売主が合意すれば、最終的な調整後に売買契約手続きへ
進みます。
売主が条件に納得できない場合は、不動産会社が仲介に入って条件交渉を行うことになる
でしょう。
複数の物件購入希望者がいるケースでは、それぞれの希望者から申込書を集めます。
売主は申込書の条件を比較し、買主の選定を行います。
希望条件の明記
不動産購入申込書の大きな特徴は、買主が希望条件を明記することです。
単に物件が気になっている旨を伝えるだけでなく、『この条件であれば購入します』という
内容をはっきりと記載します。
売主が買主を決める際の重要な判断材料になる点もポイントです。
内見でお互いが顔合わせを行っていなければ、申込書のみに頼って選定する必要があります。
不動産購入申込書は、売買契約を締結する一歩手前の段階で提出する書類です。
実際に購入可能な条件を、真剣に考えて記載する必要があります。
申込書を出すタイミング
不動産購入申込書は、『とりあえず物件を押さえておきたい』といった感覚で
提出するものではありません。
購入に対する迷いがなくなり、『どうしても欲しい』というレベルにまで気持ちが
固まった段階で提出すべき書類です。
不動産購入申込書が提出されると、物件の関係者は契約に向けて本格的に動き出します。
売主が広告を出しているなら、ほかの案内をストップする場合もあるでしょう。
実際のところ、不動産購入申込書が提出される最も多いタイミングは、
物件の内見後です。
説明を受けながら現物を確認し、希望にかなう物件だと感じたタイミングで、
売主や不動産会社へ申込書を提出します。
できるだけ早く提出するべき理由
物件の購入意思が固まっているなら、申込書はできるだけ早く提出しましょう。
不動産業界には、早めに意思表示した人を優先的に交渉させる慣習があるためです。
相場から大きくかけ離れたような希望額を提示するなど、交渉の余地もないようなケースを
除けば、一般的には申込順に交渉できます。
ただし、優先されるのはあくまでも交渉であり、購入できるかどうかは別問題です。
不動産会社によっては、出そろった申込書を売主に比較してもらい、交渉の順番を売主に
決めてもらうケースもあります。
提出後のキャンセルは可能
不動産売買契約が交わされた後のキャンセルには、原則としてキャンセルした側に
ペナルティが発生します。
買主がキャンセルした場合、手付解除期日以前のキャンセルなら、手付金を放棄するだけで
キャンセルが可能です。
しかし、手付解除期日を過ぎた後にキャンセルした場合は、違約金を
支払わなければなりません。
違約金額が手付金額を上回る場合は、手付金を放棄した上で差額分も支払うことになります。
一方、不動産購入申込書は単に購入の意思を示すだけのものであり、法的拘束力はありません。
売買契約前なら、ペナルティなしでキャンセルできます。
申込書に記載する内容
申込書の冒頭には、買主の情報を記入します。申込日・住所・氏名・生年月日などを
記入するのが一般的です。
氏名や住所は住民票の記載通りに記入しましょう。
申込日の欄には、申込書を作成した日付を記載します。
購入の意思表示をした日付となるため、申込書の中でも重要な項目の一つです。
宛先を書く欄がある場合は、売主または不動産会社のいずれかを記入します。
どちらを書くかは不動産会社から指定があるでしょう。
申込書は購入の意思を示す書類となるため、原則として申込者本人が直筆で署名します。
押印欄は認印で構いません。
購入希望条件
申込書に記入する主な購入希望条件には、売買価格・手付金・売買契約日・引き渡し日などが
あります。
売買価格を売出価格より低く提示した場合は、売主との価格交渉となるのが一般的です。
売買契約日に関しては、一般的に申込日から１～２週間後の日付の記入を求められます。
契約日を先延ばしにすると、ほかの買主に取られてしまう恐れがあるためです。
似たような条件を提示する買主が複数いる場合、売主も気長に待ってはくれません。
その他の希望条件
住宅ローンを利用する予定なら、住宅ローンの有無を『有』としなければなりません。
借入可能額の欄に記載する金額は、ローンの仮審査で提示された金額を記入しましょう。
申込書に項目がない条件を希望する場合は、その他の希望条件に記載します。
例えば、照明器具やエアコンをそのまま残しておいてもらいたいなら、
『照明器具・エアコンの残置』のように記入します。
購入後の建物を取り壊した後に引き渡してもらいたいケースや、農地転用許可が下りたら
購入したいケースなども考えられるでしょう。
その他の希望条件は、不動産会社に相談してから記入するのが無難です。
購入申込書についての注意点
住宅ローンの融資が正式に決定するのは、不動産売買契約が交わされた後のことです。
売買契約を結ばなければ、金融機関は本審査を実施してくれません。
ローンの本審査に通らなかった場合は融資を受けられないため、売買契約が交わされた物件を
購入できない事態になります。
このような状況になった場合に、売買契約を撤回できる特約が『ローン特約』です。
不動産購入申込書を提出する際は、ローン特約を付けるようにしましょう。
ローン特約を付けなければ、契約を解除する際にペナルティが発生してしまいます。
ただし、ローン特約を付けると、売主側には売買が不成立になるリスクが発生します。
ローン特約を付けていないほかの買主がいる場合、その買主より優先順位が
低くなってしまう点も覚えておきましょう。
ですのでせめて、申込書を提出する前にローンの仮審査を受け、
いくらまで借入できるかチェックしておきましょう。
そうすることで、少しでも売り主に安心感を与えることができます。
指値は慎重に判断
申込書で指値を入れる場合は、慎重な判断が必要です。
値引き交渉をしている間に、ほかの買主との交渉が成立するケースも多いため、
まずはスピード感を意識しましょう。
値下げを希望する根拠を具体的に示すことが、指値を通すコツです。
購入後にリフォームを予定していることや、個人的な事情により予算が足りないことなど、
状況や理由をきちんと説明すれば考慮してもらいやすくなります。
不動産会社を味方に巻き込むのも有効です。
不動産会社は売主の事情を把握している可能性が高いため、うまく情報を引き出せれば
適正な価格を設定しやすくなるでしょう。
キャンセルにはリスクがある
不動産購入申込書は、売買契約前であればペナルティなしでキャンセル可能です。
ただし、キャンセルにはリスクがあることにも注意しなければなりません。
申込書の提出後は売主や不動産会社が契約に向けて本格的に動き始めていることから、
安易なキャンセルは関係者に迷惑をかけてしまいます。
申込とキャンセルを繰り返すと信頼を失い、本当に購入できる場合にも売ってもらえなくなる
でしょう。
売買契約に向けて具体的な話が進み、売主負担で物件のリフォームなどが行われている場合は、
キャンセルにより損害賠償請求を受ける恐れもあります。
申込書提出後の流れ
売主に不動産購入申込書を提出すると、『売渡承諾書』が売主から提示されます。
売渡承諾書とは、物件を売る意思があることを表明する書類です。
不動産購入申込書の有効期限は1～2週間に設定されることが多いため、
売渡承諾書もこの期間内に提示されます。
売渡承諾書の提示を受け、不動産会社を介して条件の最終調整が行われます。
買主が現在住んでいる物件からの移住を目的としている場合は、このタイミングで
自宅の売却活動も始めるのが一般的です。
現在の自宅が売れる前に新居を購入すると、住宅ローンの二重支払いが発生しかねません。
売買契約締結
売主との交渉が成立すれば、不動産売買契約を締結します。
売買契約の当日には、物件の重要事項説明と手付金の支払いが行われます。
重要事項説明とは、物件の状態など契約上重要な事項を、宅地建物取引業者が買主に
説明することです。
売買契約前に行われなければならないものと定められています。
売買契約締結後に住宅ローンの本審査が実施され、審査に通れば金融機関と
金銭消費貸借契約を結びます。
融資金で決済し、物件の引き渡しを受ければ完了です。
希望物件が見つかったら早めに申込を
不動産購入申込書は、買主が売主に物件の購入意思を示すための書類です。
先着順で交渉権を得られる場合が多いため、購入意思が固まったら早めに提出しましょう。
申込書には住宅ローンの借入可能額を記入する欄があります。
購入する家が決まった後は、申込書を提出する前にローンの仮審査を受け、
いくらまで借入できるかチェックしておきましょう。
最後に
マイホーム購入は、人生の一大イベントです。
不動産購入申込書は、その第一歩となる重要な書類です。
不動産購入申込書の役割や注意点を理解した上で、提出するようにしましょう。
また、不動産購入申込書は、売買契約の条件の前提となります。
そのため、内容をよく確認して、誤りや不備がないようにしましょう。
今日は以上です
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
