3メガバンクが10月31日に発表した11月適用の住宅ローン金利で、固定型を10月比でそろって引き上げた。
10年固定型の基準金利の単純平均は0.12%上昇の3.80%と2011年以来12年ぶりの水準となり、優遇後の金利でも0.12%高い1.29%となった。
長期金利の上昇を反映する。短期金利に連動する変動型との差が一段と拡大する。
固定型の住宅ローン金利は長期金利の水準にあわせて決める。
日銀は31日に長期金利の事実上の上限だった1%を「めど」とし、一定程度超えることを
容認する長短金利操作（イールドカーブ・コントロール、YCC）の再修正を決めた。
長期金利は0.9%台と10年ぶりの高さとなっている。
大手行の固定型ローンの金利は前月の中〜下旬の長期金利をもとに決めるのが一般的で、
11月のローンにYCCの再修正は反映されていない。
固定型ローンの金利は12月以降にさらに上昇するとの見方が強い。
2023年10月31日 日本経済新聞より
日銀は31日の金融政策決定会合後、上方修正した新たな物価見通しを公表するようです。
マイナス金利政策解除の可能性が市場で一段と高まってきます。
その後、ゼロ金利政策も終える流れが予想されます。
となれば経済・物価情勢次第ではさらなる利上げもありえます。
そうなってくれば一連の金利引き上げが銀行の貸出金利にどう波及するのでしょう。
特に短期プライムレート（最優遇貸出金利、短プラ）がいつ上がり始めるか？
この問が住宅ローン金利、特には変動金利に重要な影響を与えます。
短期プライムレートに連動
住宅ローンの変動金利は、「短期プライムレート」に連動しています。
短期プライムレート
銀行が優良企業に貸し出す際の金利のうち1年以内の短期貸出金利のこと。
金融機関のホームページや店頭で確認できる。
短期プライムレート自体は企業に貸し出す際の金利のため、個人に貸し出す住宅ローンは
短期プライムレートより高い設定となるのが一般的です。
多くの金融機関では「短期プライムレート＋1.0%」を基準金利としており、
そこから金融機関独自の優遇金利で金利が引き下げられます。
ちなみに、現時点で主要銀行をはじめとする多くの銀行の短期プライムレートは、
2009年以降1.475%が続いています。
この短期プライムレートは、その時々の景気動向に左右されます。
景気は日銀の金融政策に影響を受けやすいため、住宅ローンの金利も日銀の金融政策に
大きく影響を受けるのです。
変動金利が上昇するのは固定金利が上昇した後
変動金利が高くなったら、固定金利に借り換えれば良いんじゃない？と思っている
方もいらっしゃると思います。
しかし
固定金利の金利設定と変動金利の金利設定はタイミングが異なるので、
一概に借り換えて対策できるわけではありません。
· 変動金利の金利設定：半年毎
· 固定金利の金利設定：毎月
短期プライムレートに連動する変動金利に対し、固定金利は国債の利回りに連動するという
仕組みです。
国債の利回りは投資家の取引に大きく左右され、
変動金利よりも先に国債の金利が変動＝固定金利が変動します。
そのため、変動金利が上がったころには固定金利が上がっている状態なので、
上がってから借り換えようとしても手遅れという場合がほとんどなのです。
また、変動金利から固定金利への変更は、手数料もかかってくるので手数料を含めて返済額を
計算する必要があります。
金利上昇に備えてやっておくべき3つの対策
①借入額を少なくする
金利の上昇の影響を抑えるには、頭金を多く入れて借入額を少なくすることが有効です。
例えば、3,000万円でマイホームを購入する場合を見てみましょう。
金利1.0%・借入期間35年で頭金を1,000万円入れる場合（2,000万円借入）と、
頭金なし（3,000万円借入）での返済額はそれぞれ次のとおりです。
· 2,000万円：毎月56,457円/返済総額23,711,940円
· 3,000万円：毎月84,685円/返済総額35,567,700円
このように借入額を抑えれば毎月の負担を減らせるだけでなく、返済総額を抑えることにも
つながります。
借入額1千万円の違いでも、返済額は1千2百万円も変わります。
低金利の住宅ローンでは、頭金を抑えて借入額を増やしたり、フルローンで借り入れることを
検討する方も多いでしょう。
しかし、借入額が多ければ、金利上昇のリスクが高くなる点には注意が必要です。
②こまめに繰上げ返済する
こまめに繰上げ返済しておくことで、完済の期間が早まり、金利上昇の影響を
小さくできます。
また、仮に金利上昇した場合でも、残債が少なければ一括返済もしやすくなるものです。
住宅ローンを繰上げ返済する場合、次の2つの方法から選べます。
· 期間短縮型：毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする
· 返済額軽減型：返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす
繰り上げ返済する場合、一般的には「期間短縮型」のほうが軽減効果が大きくなります。
ただし、繰り上げ返済時に手数料がかかる場合などもあるので、繰り上げ返済の条件は
事前に確認しておくようにしましょう。
また、住宅ローン控除を適用している場合、繰り上げ返済で完済してしまうと控除を
利用できなくなる点にも注意が必要です。
住宅ローン控除の還元額や手数料などを考慮して、繰り上げ額を検討することが重要です。
③貯蓄する
ローン返済を進めつつ、貯蓄もしておけば、いざというときに一括返済して金利上昇の
影響を防ぐことが可能です。
投資などで資産形成をして、手元に資金を蓄えていくようにしましょう。
変動金利が向いている人はどんな人？
①借入額が少ない人
金利上昇のリスクを抑えるには、借入額を少なくすることが有効です。
購入価格が安かったり、購入価格が高くても頭金を多く入れることができれば、
借入額を少なくすることができ、その分金利上昇のリスクを低く抑えられます。
また借入期間を短かくできる人も、変動金利が向いていると言えます。
②まとまった額の貯蓄がある人
変動金利で金利上昇に対応できるかは、貯蓄の額が重要になります。
金利が上昇してしまうと返済額がアップしてしまうので、返済が苦しくなる可能性がある
でしょう。
そのため、もし金利が上昇して返済額がアップしても、安心して返済を続けられたり、
場合によっては一括返済も選択できるだけの貯蓄があれば安心して
変動金利を選びやすいでしょう。
③年収が高い人
たとえ、まとまった額の貯蓄がない場合でも年収が高ければ、金利が上昇した場合でも
対応が可能です。
すでに高い収入がある人や、今後世帯年収が増える見込みのある人なら、
金利上昇リスクに備えての貯蓄や金利上昇した場合でも短期間での繰り上げ返済が
できる可能性があります。
また、貯蓄だけでなく投資もすることで、より効率よく資産形成できるようになるでしょう。
ただし、住宅ローンは30年や35年と長期に渡って返済していくものです。
短期間での収入の見通しではなく、長期に渡っての収入や貯蓄・支出額を考慮して
変動金利にするかを判断する必要があります。
借入する前にはしっかり返済シミュレーションすることが大事です。
最後に
住宅ローンの金利は、経済情勢や金融政策などによって変動します。
金利上昇の可能性を常に頭に置き、対策を検討しておくことが大切です。
特に、変動金利型の住宅ローンを利用している方は、金利上昇による返済額の増加に備えて、
以下の対策を検討しておきましょう。
· 金利上昇のシミュレーションをする
· 返済計画を立てなおす
· 繰り上げ返済を検討する
また、住宅ローン控除や保険などの活用も有効です。
住宅ローンに関する不安や疑問は、金融機関やファイナンシャルプランナーに
相談することもできます。
マイホーム購入は大きな買い物ですので、慎重に検討し、無理のない返済計画を立てることが
大切です。
きょうは以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
