ちょっと戻って公示地価

今年も３月に､毎年恒例の｢公示地価｣が発表に!
で､銀座が２５％下落に･･･
ってなってましたね｡

その前の推移見てみますと??
平成２２年－２５％―今ってか今年1/1時点去年との比較
平成２１年－ ４％
平成２０年＋２２％―リーマンショック
平成１９年＋２３％―サブプライム
平成１８年＋１１％
平成１７年＋－０％
こんな感じです｡だいたいですよ｡｡

たし算していきますと､
平成１７年ときより､まだ２５％以上も高いわけですよ｡

悲観することないんです｡

これがいわゆる｢ミニバブル｣ってやつが､崩壊した!
とかいって騒いでることなんですけど､､｡

なんでこうなったかは､前回の､ＤＣＦフォー!!に
関わってくるんでわかると思いますがね｡

｢家賃｣ですよ｡

こんとき､わらいましたよ｡
"こんとき"って平成１９年､銀座･表参道店舗賃料月額２０万円
を超える!って

ひと箱じゃないですよ｡｢ひとつぼ｣です｡
なーわけない｡

八重洲あたりの新築ビルも､｢ひとつぼ｣１０万円超えた!とか､､
異常ですよ｡｡今考えると｡｡おかしいもん｡

最も１階店舗は｢特需｣で､銀座･表参道あたりじゃ､損して得トレ!
のアンテナショップってやつですか｡
高額賃料から､不採算でもそこに店出したいって思う
高級ブランドショップとかがこぞって出店して
家賃つり上げてー､なんつってー､借りる側もカス側も
ヒートアップしていってー･･･
えらそーに言うわけですよ､なんとかエコノミストとかが､
大会社の奴までも..｡

もうおわかりですよね｡家賃はその時家賃より､
将来家賃のが大切ってこと｡｡

つまり､その時家賃が続くこと前提の値付けがなされたわけで､
実際景気がちょっと悪くなっただけで､
ササーっと企業が引いて行ってー､借り手居なくなってー､
下げざるを得なくなってー､ねてーー｡

DCFフォー!!

ＤＣＦ法って御存知の方多いと思います｡
今回はこの価格評価法をぶった切るような話になりますが､､､

こんなのどうでもいいのです｡
すでにこれより前の記事で感じていただけると思うのですが､､
家賃から入っていくような評価はまちがっていないんですけど､
あまいんです｡

すでに上場Ｊ－ＲＥＩＴだって破綻しているところあるわけです｡
｢あまいんです｣
価格を決定するのは､
収益＝家賃
その家賃の
｢将来の金額｣です｡

あまいのは、結局､ビルをリニューアル(バリューアップ？)して
新装開店時は高い家賃が取れる！
１０％高い家賃が取れるだろう｡｡とか。

たとえば築５年のビルをたとえとします。
年間家賃収入５０００万、そのビルの売り出し価格が１０億円だとします。
５０００万円÷１０億円＝５％の利回り
ということですね。

５年後、築１０年のときに、利回り５％のビルとして売り出したら
まず売れるだろう！と予測したとします。

５年後も年間５０００万円の家賃がとれると予測すれば、
購入時価格と同じ１０億円で売却できるはずです。

しかし、先ほどのリニューアル(バリューアップ？)して
新装開店時は高い家賃が取れる！１０％高い家賃が取れるだろうと、
予測をたてれば、
５年後には５５００万の家賃が取れる！＝５％の利回りに戻せば、
１１億円でうれる！１億儲かる！ワーイ！わーい！

ってあふぉかぃ！！！


寝言は寝て言え！


ハイ！


･･ねるっ｡

持ち家派VS賃貸派！?

働けなくなったときに､どうしていられるか｡
で決まりますよね｡そんなの｡
定年後､年金で家賃払っていくの不可能なんですから｡
派ー
なんかはかんけいしないと思うんだけどな～｡そこでしょ｡重要なのは･･･
何年後はこうなっていて､６０才の時にはこうなっていてって考えることがねぇ｡

賃貸暮らし続ける＝家賃払い続けることできんなら､
それでいいじゃん｡

そうでないのなら持ち家でローン無し状態つくんなきゃ｡
自分の面倒は息子に見てもらうって考えてる人いないでしょ｡

つまんないね･･VS･･なんて｡｡