空室リクスゼロ!?
えーー｡そうです｡
庶民人気エリア｡｡大事だなぁーと思いますよ｡
だいたい｡憧れは所詮あこがれでしかないと思います｡
いいなぁと思うけどオレにはなぁ...ではダメなんです｡
現実エリアを中心に考えるべきでしょう｡
もちろんエリア特性をよく考えないとイケないですが｡｡
今日は空室リスクについて考えます｡
"空室"さえ抑えられれば･･･｡大丈夫ですよね｡他にもリスクってあるかと思いますが､購入後｢困った｣は空室から来ますよね｡
ウチで管理している物件は､
｢空室ないんです!｣
って言ったら言い過ぎでですが､
もちろん､相場とかけ離れた家賃設定をしていたらいけませんよ｡｡
相場であれば良いのです｡
この感覚を養うためのブログですから､いいこと書いていきます｡
まずですね｡リスクの捉え方からイキマスと､
｢保険をかけてリスクを回避する｡｣
｢保証をつけてリスクを振り替える｣
あとまあ､｢分散する｣って言葉もありますね｡
分散についてはいつかまた触れます｡
つまり､家賃のリスクのクスリとして､
保険をかける･保証をつけることで､空室リスクをヘッジできます｡
問題は､
①保険･保証の会社が､自分の見つけた物件に付帯させてくれるかどうかになること｡
②その保険･保証会社が潰れてしまわないか｡
ってことですね｡
本当に考えないといけないは､その時のことですよね｡
どう考えるかというと､
いい場所に素敵な建物あったら､誰でも住みたいな～って思うじゃないですか｡
人がたくさんいるとこでは家賃少し下げてあげれば必ず付きます｡
あまり面白くないかもしてませんが､結構大事です｡
許容範囲を設定しておくこと｡
つまりはこう､
月額１０万円の家賃とします｡入居者が居なければセロです｡
入居者が付くか付かないか､と考えるのではなく､
仮に９万円になら絶対に付くな･･と思える物件を選定できるかどうか｡
要はこの場合の覚悟しなければならないリスクは１万円になります｡
よく､｢なんヵ月もあいちゃったら･･･｣とかいう人いますよね｡
そうならなければ､最悪はいいんです｡１万円
そして５年後にそれが来てしまわなければいいんです｡
３０年後とか､
｢もういい､キミはじゅうぶん役目を果たしてくれた!｣
｢今までありがとう!｣
｢ゆっくりお休み!｣
｢ハイ!｣
･･ねる｡
庶民人気エリア｡｡大事だなぁーと思いますよ｡
だいたい｡憧れは所詮あこがれでしかないと思います｡
いいなぁと思うけどオレにはなぁ...ではダメなんです｡
現実エリアを中心に考えるべきでしょう｡
もちろんエリア特性をよく考えないとイケないですが｡｡
今日は空室リスクについて考えます｡
"空室"さえ抑えられれば･･･｡大丈夫ですよね｡他にもリスクってあるかと思いますが､購入後｢困った｣は空室から来ますよね｡
ウチで管理している物件は､
｢空室ないんです!｣
って言ったら言い過ぎでですが､
もちろん､相場とかけ離れた家賃設定をしていたらいけませんよ｡｡
相場であれば良いのです｡
この感覚を養うためのブログですから､いいこと書いていきます｡
まずですね｡リスクの捉え方からイキマスと､
｢保険をかけてリスクを回避する｡｣
｢保証をつけてリスクを振り替える｣
あとまあ､｢分散する｣って言葉もありますね｡
分散についてはいつかまた触れます｡
つまり､家賃のリスクのクスリとして､
保険をかける･保証をつけることで､空室リスクをヘッジできます｡
問題は､
①保険･保証の会社が､自分の見つけた物件に付帯させてくれるかどうかになること｡
②その保険･保証会社が潰れてしまわないか｡
ってことですね｡
本当に考えないといけないは､その時のことですよね｡
どう考えるかというと､
いい場所に素敵な建物あったら､誰でも住みたいな～って思うじゃないですか｡
人がたくさんいるとこでは家賃少し下げてあげれば必ず付きます｡
あまり面白くないかもしてませんが､結構大事です｡
許容範囲を設定しておくこと｡
つまりはこう､
月額１０万円の家賃とします｡入居者が居なければセロです｡
入居者が付くか付かないか､と考えるのではなく､
仮に９万円になら絶対に付くな･･と思える物件を選定できるかどうか｡
要はこの場合の覚悟しなければならないリスクは１万円になります｡
よく､｢なんヵ月もあいちゃったら･･･｣とかいう人いますよね｡
そうならなければ､最悪はいいんです｡１万円
そして５年後にそれが来てしまわなければいいんです｡
３０年後とか､
｢もういい､キミはじゅうぶん役目を果たしてくれた!｣
｢今までありがとう!｣
｢ゆっくりお休み!｣
｢ハイ!｣
･･ねる｡
都心ていいのか?このへんで｡
3部構成の日記です！
前回までの日記はこちら。
・都心ていいのか その1
・都心ていいのか その2
でまあ､左右されやすいってのはあるんですが･･･
昨日も話したとおりですね･･･
そもそもまず､都心ってどこだ??
ですが､たとえば麻布は都心でしょうか?
具体的には東京都がだした､区部中心部整備指針ってのに皇居東側丸の内界隈から皇居南側霞ヶ関にかけての一帯を都心って定義しているようでそんなことどうでもよく､その人が思うところが都心ですので麻布は都心ですよね文句ある人いないですよねもし文句ある人いたら大勢の人の前で｢麻布は都心じゃないよね～｣って言ったら笑われますからやってみてくさだいよ!
ってことで､もういいですか？わけわかんないので､､
結論は､そのあたりの家賃が高いヤツは打撃が大きかった｡
ってことでおわりで｡このブログも終わりで｡
都心ていいじゃないですか!
その人がよければ｡
住む人がいいと思ってるなら!
貸す人は!?!?
次!
反対に景気に関係なく
｢高値安定｣
しているところってどこのどんなヤツなのかってことが大事ですよね｡
ウチのは粘着性の問題が外れてくる②回転③回転(入居者の入れ替わりのコト｡
築５年くらいとか)している物件の部屋別の｢賃料維持率｣ってのを出してます｡
新築時家賃と今の賃料比較です｡
１００％～１０５％ってところなんですね～｡
すごいですよね～｡
指数とかいわないんです｡建物別･部屋別は｡
ポイントは
｢景気＝引越し｣
って結びつかないことです｡
まずは場所
住所でいうとどこ?ってことより
｢庶民の人気エリア｣
をさがすんですよ｡
一部の金持ち･高級･セレブ･スターetc...
浮かんできますよね｡｡
そう､学生やサラリーマンが好みそうなところです｡
｢景気悪くなったから大学やめて引っ越そう!｣ってないじゃない｡
｢２０代でリストラされたから引っ越そう!｣と言うのも聞かないじゃない｡
まあ､そういうところです｡
｢庶民の人気エリア｣です｡
一般の人達が､､､とか言うんですかね｡｡
そういう人たちが､｢昼間行動｣するとこに便利な､とか近いところでス｡
｢遊ぶ｣･｢通勤｣･｢通学｣･寝る･･｡
前回までの日記はこちら。
・都心ていいのか その1
・都心ていいのか その2
でまあ､左右されやすいってのはあるんですが･･･
昨日も話したとおりですね･･･
そもそもまず､都心ってどこだ??
ですが､たとえば麻布は都心でしょうか?
具体的には東京都がだした､区部中心部整備指針ってのに皇居東側丸の内界隈から皇居南側霞ヶ関にかけての一帯を都心って定義しているようでそんなことどうでもよく､その人が思うところが都心ですので麻布は都心ですよね文句ある人いないですよねもし文句ある人いたら大勢の人の前で｢麻布は都心じゃないよね～｣って言ったら笑われますからやってみてくさだいよ!
ってことで､もういいですか？わけわかんないので､､
結論は､そのあたりの家賃が高いヤツは打撃が大きかった｡
ってことでおわりで｡このブログも終わりで｡
都心ていいじゃないですか!
その人がよければ｡
住む人がいいと思ってるなら!
貸す人は!?!?
次!
反対に景気に関係なく
｢高値安定｣
しているところってどこのどんなヤツなのかってことが大事ですよね｡
ウチのは粘着性の問題が外れてくる②回転③回転(入居者の入れ替わりのコト｡
築５年くらいとか)している物件の部屋別の｢賃料維持率｣ってのを出してます｡
新築時家賃と今の賃料比較です｡
１００％～１０５％ってところなんですね～｡
すごいですよね～｡
指数とかいわないんです｡建物別･部屋別は｡
ポイントは
｢景気＝引越し｣
って結びつかないことです｡
まずは場所
住所でいうとどこ?ってことより
｢庶民の人気エリア｣
をさがすんですよ｡
一部の金持ち･高級･セレブ･スターetc...
浮かんできますよね｡｡
そう､学生やサラリーマンが好みそうなところです｡
｢景気悪くなったから大学やめて引っ越そう!｣ってないじゃない｡
｢２０代でリストラされたから引っ越そう!｣と言うのも聞かないじゃない｡
まあ､そういうところです｡
｢庶民の人気エリア｣です｡
一般の人達が､､､とか言うんですかね｡｡
そういう人たちが､｢昼間行動｣するとこに便利な､とか近いところでス｡
｢遊ぶ｣･｢通勤｣･｢通学｣･寝る･･｡
ニュース【買い時感】
これ重要ですね｡｡
株･金利･先物･土地･債権･あとなんだ･･･
｢何でも思惑が左右するものです｡｣
で､今日新聞見たら､｢買い時感高まる｣って｡｡
その理由
１位が「低金利だから」
２位が「価格が低水準だから」
３位が「税制のメリットがあるから」
じつは､
重要なのが､首都圏居住者（モニター）の反応かな｡｡
実際に購入予定者のモデルルーム来場者と違って､
モニターはもう少し客観的ナ立場から意見するものです｡
それが､07年6月調査水準まで上昇しプラス水準と｡
07年6月とは､チョット遅れてる感あるけど､
ココでしょ｡大事なポイント｡｡
すでにクリッピングポイントを
｢実は過ぎている｣
と思ってます｡
私は今!と思ったのはちょうど１年前です｡去年春先･･
アウトレットなんとかが出回った頃｡｡
すでに遅いって言ってるんじゃないですよ｡底かなと思った時の話｡
実際は１年前と､価格･金利水準はまだ変化していないと思います｡
｢新築はね!｣
今後､半年はいい状態を維持できそうだなと思ってます｡
その理由は･･･
ちょっとわけあって､その先はまだ言えないんですけど･･｡
近いうち公開します｡
株･金利･先物･土地･債権･あとなんだ･･･
｢何でも思惑が左右するものです｡｣
で､今日新聞見たら､｢買い時感高まる｣って｡｡
その理由
１位が「低金利だから」
２位が「価格が低水準だから」
３位が「税制のメリットがあるから」
じつは､
重要なのが､首都圏居住者（モニター）の反応かな｡｡
実際に購入予定者のモデルルーム来場者と違って､
モニターはもう少し客観的ナ立場から意見するものです｡
それが､07年6月調査水準まで上昇しプラス水準と｡
07年6月とは､チョット遅れてる感あるけど､
ココでしょ｡大事なポイント｡｡
すでにクリッピングポイントを
｢実は過ぎている｣
と思ってます｡
私は今!と思ったのはちょうど１年前です｡去年春先･･
アウトレットなんとかが出回った頃｡｡
すでに遅いって言ってるんじゃないですよ｡底かなと思った時の話｡
実際は１年前と､価格･金利水準はまだ変化していないと思います｡
｢新築はね!｣
今後､半年はいい状態を維持できそうだなと思ってます｡
その理由は･･･
ちょっとわけあって､その先はまだ言えないんですけど･･｡
近いうち公開します｡