金融商品化!
やっぱり
書くんです｡
金融商品化したことは､買いやすさにつながる｡
ってこともそうなんでが､
視点が変わってくるんですね｡
金融商品的メリットとか､考え方が｡｡
では､ひとつ｡
面倒くさい言い方しませんから｡シンプルにがモットーですから､
それと､ブログタイトルと関係ないと思ってる人､そろそろ
出てくるんじゃないかと思いますけど､必要なんですよ｡
こういうの｡｡
で､まずですね､最終的に配当目的とかで買う人たちは､
販売の会社の定める｢ひとくち｣
あたりの金額を最低に､購入が可能ってことです｡
私募ファンドの場合｡最低金額も引き下げられ､
買いやすくなっています｡
なん十万円からとか｡
｢ファンドオブファンズ｣なんて言って投資信託に対して
投資をする投資信託ってのもありますからね｡
ＲＥＩＴの場合はまさに株買うような感覚なので､
｢成行と指値｣､その時に売買されている金額になりますが､
一番安いのは１７，０００円位からあります。
買いやすいですよね。
次に、実際に、その実物不動産を買う人たちです。
わかりやすく､｢どっか不動産｣ってことにします。
信託受益権とか今はとばしていきますよ。
たとえば１０億円の収益不動産あったとします。
１棟マンションにしましょう。
そのマンション１棟から入ってくる年間の家賃が
５０００万円としますと、
５０００万円÷１０億円＝５％の利回り
って以前もおんなじ計算したよねー。したした。
で、「どっか不動産」は買う人に対し分割して､販売するわけです｡
｢証券化｣したりして｡
例えば一口１００万に設定した場合、
１０００人から１００万円ずつあつめれば、
その１棟マンション買えることになりますね。
１００万円とかだして買った人は､｢どっか不動産｣経由で
家賃配当もらうわけです｡細かいこと抜きですよ｡
大体こんな感じなのですが､
技があるものなんですねー｡
ローンまぜる方法です｡
今度は､同じ１０億円マンションを｢どっか不動産｣は､
３億円分をみんなから｡
７億円を銀行からのローンでまかなう方法です｡
３億円だけ､ひとくち１００万円を今度は３００人の
人に売りだします｡
(３００人かどうかはわかりませんが､中には一人で又は法人で
なん口も買う場合あるでしょうから｡｡)
人数少ない分売りやすいですよね｡
そして､ローンです｡
金利負担､ココでは３％って場合で計算していきますと､
７億円に対して１年間２１００万円の利息払いが生じます!
５０００万円もらっても､金利差し引いいたら､
２９００万円になっちゃうことに｡｡
んが､そもそもみんなから出してもらってんのは､３億円だけ!!
んなので､
２９００万円÷３億円≒１０パーセント!!!
になるわけですよ!細かいこと抜きにして!!
すごいと思いませんか!!誰が損して･得して｡とかよく聞きますけど､
そんなんじゃないんです｡
コレが仕組みです!
ココポイントです｡よく覚えていてくださいね｡私は忘れますから｡
あの､､気まぐれですいませんが､初心者でして｡
不動産については精通してると思うんですけどね｡
けっこうイケてるはずですので期待してください｡
書くんです｡
金融商品化したことは､買いやすさにつながる｡
ってこともそうなんでが､
視点が変わってくるんですね｡
金融商品的メリットとか､考え方が｡｡
では､ひとつ｡
面倒くさい言い方しませんから｡シンプルにがモットーですから､
それと､ブログタイトルと関係ないと思ってる人､そろそろ
出てくるんじゃないかと思いますけど､必要なんですよ｡
こういうの｡｡
で､まずですね､最終的に配当目的とかで買う人たちは､
販売の会社の定める｢ひとくち｣
あたりの金額を最低に､購入が可能ってことです｡
私募ファンドの場合｡最低金額も引き下げられ､
買いやすくなっています｡
なん十万円からとか｡
｢ファンドオブファンズ｣なんて言って投資信託に対して
投資をする投資信託ってのもありますからね｡
ＲＥＩＴの場合はまさに株買うような感覚なので､
｢成行と指値｣､その時に売買されている金額になりますが､
一番安いのは１７，０００円位からあります。
買いやすいですよね。
次に、実際に、その実物不動産を買う人たちです。
わかりやすく､｢どっか不動産｣ってことにします。
信託受益権とか今はとばしていきますよ。
たとえば１０億円の収益不動産あったとします。
１棟マンションにしましょう。
そのマンション１棟から入ってくる年間の家賃が
５０００万円としますと、
５０００万円÷１０億円＝５％の利回り
って以前もおんなじ計算したよねー。したした。
で、「どっか不動産」は買う人に対し分割して､販売するわけです｡
｢証券化｣したりして｡
例えば一口１００万に設定した場合、
１０００人から１００万円ずつあつめれば、
その１棟マンション買えることになりますね。
１００万円とかだして買った人は､｢どっか不動産｣経由で
家賃配当もらうわけです｡細かいこと抜きですよ｡
大体こんな感じなのですが､
技があるものなんですねー｡
ローンまぜる方法です｡
今度は､同じ１０億円マンションを｢どっか不動産｣は､
３億円分をみんなから｡
７億円を銀行からのローンでまかなう方法です｡
３億円だけ､ひとくち１００万円を今度は３００人の
人に売りだします｡
(３００人かどうかはわかりませんが､中には一人で又は法人で
なん口も買う場合あるでしょうから｡｡)
人数少ない分売りやすいですよね｡
そして､ローンです｡
金利負担､ココでは３％って場合で計算していきますと､
７億円に対して１年間２１００万円の利息払いが生じます!
５０００万円もらっても､金利差し引いいたら､
２９００万円になっちゃうことに｡｡
んが､そもそもみんなから出してもらってんのは､３億円だけ!!
んなので､
２９００万円÷３億円≒１０パーセント!!!
になるわけですよ!細かいこと抜きにして!!
すごいと思いませんか!!誰が損して･得して｡とかよく聞きますけど､
そんなんじゃないんです｡
コレが仕組みです!
ココポイントです｡よく覚えていてくださいね｡私は忘れますから｡
あの､､気まぐれですいませんが､初心者でして｡
不動産については精通してると思うんですけどね｡
けっこうイケてるはずですので期待してください｡
不動産ファンド絡め
｢収益還元｣ってのが
不動産評価法の主流になっていいこともたくさんあるんですけれども､
そもそもなんでまた､そうなっていったのか｡
国民性っていうんですかね｡こう言うのも｡
中国みたいに土地の所有権ないところもあるわけで､
(でもまあ､利用権売買は盛んで､不動産バブルがどうのこうの
なんつってなすよね｡中国)
これもなんかの本にあったけど､
｢アメリカは､狩猟民族で獲物を求め移動するから土地に固執しないが､
日本人は農業によって発展した民族で､土地が･･｣
ってどうでもいいかもしれませんし長くなりますので
とばして次行きます｡
で､日本は２０００年に不動産ファンドが解禁され､
翌２００１年にはＲＥＩＴが上場しＪ－ＲＥＩＴとして
スタートしていったわけです｡
言いたいことはたくさんあるけれど､先ず不動産が､とうとう､
｢金融商品化｣
していったわです｡
以前から共有による不動産の複数人所有ってのはあったんですが､
ファンド＝基金によって所有する方式が整ったんです｡
その頃はまだ｢不動産は下がり続ける!｣とか言われてましたし､
そもそもＲＥＩＴなんて認知度は非常に低かったです｡
僕ら不動産の投資会社もＲＥＩＴ対策なんていって､
マンションとのメリット･デメリット表なんか作っちゃったり
してましたけど､敵ではなかったですね｡１０年前はね｡
で､その後ですね､２００４年ころですかね｡
売りだし５０万位だったのに､５０％位上昇して､
不動産ファンド(ＲＥＩＴを中心にですかね｡)が
注目されるようになってきたのは｡
２００６年ころには｢ブーム｣なんて言われるようになって来て､､
サブプライム問題って時まで､一気に上昇していったねー｡
その後今日まで半分以下になっちゃいましたが｡｡
去年より今の方がちょっとあがっていると思いますけど｡
所詮ＲＥＩＴも株の要素あるわけですね｡
新築で山手線内側マンションが半値以下になってるわけじゃない｡
もちろん２００４年から２００７年にかけて､マンション価格が
倍以上になったわけでもないんですが｡｡
ではなぜこんなにＲＥＩＴに金が集まったか｡ですよ｡
買う人がたくさんいるだろう｡って｢思惑｣からですよね｡
通常､ビルでもなんでもいいんですが､不動産買うのって｢お金｣､
要りますよね･･
そこにファンド解禁です｡要は､､､
①｢みんなで少しづつお金出しあって買おう!｣ってことができるようになった
②証券会社通じて変えるようになったから､､､
｢買いやすさが増した｣んです｡
ひとつはね｡
しかも､証券会社とか通じてってことで､まさに金融商品化したんです｡
ここがひとつめのポイントです｡
･
次に､
書かないんです｡
不動産評価法の主流になっていいこともたくさんあるんですけれども､
そもそもなんでまた､そうなっていったのか｡
国民性っていうんですかね｡こう言うのも｡
中国みたいに土地の所有権ないところもあるわけで､
(でもまあ､利用権売買は盛んで､不動産バブルがどうのこうの
なんつってなすよね｡中国)
これもなんかの本にあったけど､
｢アメリカは､狩猟民族で獲物を求め移動するから土地に固執しないが､
日本人は農業によって発展した民族で､土地が･･｣
ってどうでもいいかもしれませんし長くなりますので
とばして次行きます｡
で､日本は２０００年に不動産ファンドが解禁され､
翌２００１年にはＲＥＩＴが上場しＪ－ＲＥＩＴとして
スタートしていったわけです｡
言いたいことはたくさんあるけれど､先ず不動産が､とうとう､
｢金融商品化｣
していったわです｡
以前から共有による不動産の複数人所有ってのはあったんですが､
ファンド＝基金によって所有する方式が整ったんです｡
その頃はまだ｢不動産は下がり続ける!｣とか言われてましたし､
そもそもＲＥＩＴなんて認知度は非常に低かったです｡
僕ら不動産の投資会社もＲＥＩＴ対策なんていって､
マンションとのメリット･デメリット表なんか作っちゃったり
してましたけど､敵ではなかったですね｡１０年前はね｡
で､その後ですね､２００４年ころですかね｡
売りだし５０万位だったのに､５０％位上昇して､
不動産ファンド(ＲＥＩＴを中心にですかね｡)が
注目されるようになってきたのは｡
２００６年ころには｢ブーム｣なんて言われるようになって来て､､
サブプライム問題って時まで､一気に上昇していったねー｡
その後今日まで半分以下になっちゃいましたが｡｡
去年より今の方がちょっとあがっていると思いますけど｡
所詮ＲＥＩＴも株の要素あるわけですね｡
新築で山手線内側マンションが半値以下になってるわけじゃない｡
もちろん２００４年から２００７年にかけて､マンション価格が
倍以上になったわけでもないんですが｡｡
ではなぜこんなにＲＥＩＴに金が集まったか｡ですよ｡
買う人がたくさんいるだろう｡って｢思惑｣からですよね｡
通常､ビルでもなんでもいいんですが､不動産買うのって｢お金｣､
要りますよね･･
そこにファンド解禁です｡要は､､､
①｢みんなで少しづつお金出しあって買おう!｣ってことができるようになった
②証券会社通じて変えるようになったから､､､
｢買いやすさが増した｣んです｡
ひとつはね｡
しかも､証券会社とか通じてってことで､まさに金融商品化したんです｡
ここがひとつめのポイントです｡
･
次に､
書かないんです｡
おきてー｡
そんでー､家賃からしてー､価格出すとー､
おわーっ! おととし買ったビル今じゃぁ､
２割下げねーと売れねー!!
とか言うハメになってるわけですよ｡｡
まぁ､最近じゃぁ､ビル空室率も若干下がってきたみたいで､
落ち着いてきたのかなーと感じすけど｡｡
そういうコトです｡
ながいですけんども､なんとなく理解できます??
私は文章のチカラが弱いので表現うまくできないですけど､､
｢ファンドに手ーださなくてヨカッターー!!｣
と言いたいのでした｡
あまいなー｡あまい｡｡
そこで､､､
なんですよ｡｡
･･･いよいよ｡｡
どんなヤツかえばいいのか!?
未来に向かってポテンシャルの高い立地って!?
どんな建物が適しているのか!?
って続いていくんですけども
書かないんです｡
正式に公開するまでは｡｡
だって､まだ変なんです｡でしょー!?
文章もｽﾀｲﾙも｡
左上のﾌﾟﾛﾌｨｰﾙの写真とかも白黒の子供たちのままだし｡
友達とかいないし｡
それに･･
としも四十近いし｡
おわーっ! おととし買ったビル今じゃぁ､
２割下げねーと売れねー!!
とか言うハメになってるわけですよ｡｡
まぁ､最近じゃぁ､ビル空室率も若干下がってきたみたいで､
落ち着いてきたのかなーと感じすけど｡｡
そういうコトです｡
ながいですけんども､なんとなく理解できます??
私は文章のチカラが弱いので表現うまくできないですけど､､
｢ファンドに手ーださなくてヨカッターー!!｣
と言いたいのでした｡
あまいなー｡あまい｡｡
そこで､､､
なんですよ｡｡
･･･いよいよ｡｡
どんなヤツかえばいいのか!?
未来に向かってポテンシャルの高い立地って!?
どんな建物が適しているのか!?
って続いていくんですけども
書かないんです｡
正式に公開するまでは｡｡
だって､まだ変なんです｡でしょー!?
文章もｽﾀｲﾙも｡
左上のﾌﾟﾛﾌｨｰﾙの写真とかも白黒の子供たちのままだし｡
友達とかいないし｡
それに･･
としも四十近いし｡