レバレッジとかいろいろ

中半端な前回の終りかた｡すいません｡｡

それで､なぜ計算が成り立つかってことになるんですが､
｢そもそも､５年後に同じ金額で売れるわけない｡｣
とか思うじゃないですか!?ですよね｡一般的にはそうですよね｡

そこにカラクリといいますか､良さが潜んでいるんですよ｡

行きます｡まずですね､不動産が金融商品化したってことが大きいです｡
金融商品化したってことで､グローバル化したわけです｡
｢世界の金融(商品)市場の中の日本の不動産｣
って位置付けとも言うことです｡

あらゆる｢メリット商品｣は､
裏腹に覚悟しなければならない｢リスク｣｡
そして我慢しなければ､とか乗り越えないといけない｢デメリット｣
ってもんがあります｡
通常､リスク(危険)とリターン(ｺｺでは利回りの意味で｡)の関係で､
お金は動いていくものです｡


不動産の証券化商品はまさに証券で､"紙"の感覚です｡


同じリスクなら､リターンの高いほうがいい｡
同じリターンなら､ﾘｽｸの低いほうがいい｡


ここに､日本(東京??)不動産に人気が集まる理由があるんです｡
例えば､前述の利回５％｡｡
安定性が高く､５％取れれば､郵便局の貯金よりいいじゃないか!
ってことです｡

グローバル化なんてカッコつけましたが､そういうとらえ方です｡

そこでなんで｡比較するものが､ローリスクの中で､考えたとき､ハイリターンであれば､
お金は流れ込みます｡

年５％の利回りってハイリターンとは言わないと私も思ってます｡ここまではね｡
ここからです｡先の１０％のしくみも理解していただけたところで､
｢レバレッジ効果｣
につながっていくんです｡

なぜローン使ってまで取得していくのか､テコの原理を不動産に応用しているわけです｡

そのレバレッジが効く!条件なんです｡次回は｡
ちょっとだけお話すると､イールドギャップが高いんです｡そのことによって
ＬＴＶ比率が高ければ高いほど､
ハイレバレッジ＝ハイリターンになるんですね～｡

ニュース【祝!都内人口1300万人突破】

日本人人口は２００６年ピークアウトしていきましたが､
｢東京人口｣は９５年を境に増えてきています｡
人口増加の中心は転入が転出を上回る｢社会増｣だそうです｡
東京に引っ越す人が増えているってことですな｡

この話も､不動産賃貸運用には重要です｡

追って紹介したいと思います!

ポイント整理だね

それでまた､ちょっと戻って､
｢５年後にこのマンションは利回り５％で売れるだろう｣と想定したとします｡
５０００万円÷５％=１０億円!
ってことになって､


買ったときとおなじ金額での売却ですので､キャピタルリターンは"ゼロ"
ということになりますが､
５年間の受け取り家賃は年５％分の５０００万円×５年
２億５０００万円になり､出資１００万円に対して､
｢単利｣
で､５％になります｡

マンション１０億円の資金調達法が､全額出資の場合､作今の金融商品市場から見て､利回り５％は魅力的ではないでしょうか!?

そしてです｡ローンをおりまぜた資金調達のを見てみると､出資３億円に対しては実に約１０％にもなるわけで､キャピタルリターンゼロでもインカムリターンだけで充分な利回りは確保できます｡

次回以降は､さらにカタカナ系がましてイキます!今までの読んでいてくれたらわかってもらえるともらえます｡



各ポイントが強調してあり､これから進むに連れて理解が深まるものと思います｡
徐々にﾌﾞﾛｸﾞﾀｲﾄﾙの内容にもどっていく!!