こんばんは。脇田雄太です。
ボロ物件に限らず、不動産を購入する場合に
チェックすべき項目
は、数多くありますよね？
中でも、物件の良し悪しを判断する材料の１つに
・築年数
という数値があります。
築年数は、クルマの「年式」と同じようなもので
・築浅 → 程度が良い→ 高い
・築古 → 程度が悪い→ 安い
というイメージを、持たれる方が多いはず。
では、ボロ物件に関して
築年数を気にする必要はあるのか？
というと、私は個人的に
ほとんど気にしなくていい
と考えているんです。
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突然ですが、ここでクイズです（笑）
日本の住宅の耐用年数は
平均して何年ぐらいか
次の３つから当ててください。
a. 77年
b. 55年
c. 30年
これは単に、税法上の耐用年数ではなく、実際に
新築から解体に
至るまでの平均年数
になります。
いかがでしょうか？
答えは…
c. 30年
なんです。
ちなみに、a.はイギリス、b.はアメリカの耐用年数でした。
私たちボロ物件投資家にとっては、
30年で壊すなんてもったいない！
と、思わず口から出てしまいそうですよね。
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この数字は、国土交通省が発行した
長持ち住宅の手引き（PDFファイル）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/tebiki.pdf
↑ちょっと重たいです。
に掲載されている内容です。
この資料によれば、日本における住宅の寿命が短いのは、
・国民の新築志向
・生活水準の向上
・右肩上がりの経済
といった理由によるものとしていますが…
私は個人的に、
・戦後から高度成長期にかけて
・スクラップアンドビルドを繰り返し
・建築業界と金融業界が潤うための
政府の経済対策や
景気対策に使われてきた
という、マクロ経済的な事情が大きいと考えています。
つまり、ちょうど
ローンを払い終わった30年後に
再び建て替えが必要になる
という住宅のライフサイクルを、
国と経済界が主導していた
というわけですね。
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しかし、
実際の耐用年数が30年
だからと言って、本当に
築30年程度で家が
ガラガラと崩壊した
なんて話、大きな自然災害でもない限り、聞いたことがありませんよね？
あらためて言うまでもありませんが、実際に
家を30年以上使う
ことは、十分に可能です。
しかし、そのためには
・リフォーム
・リノベーション
・大規模修繕
・耐震などの性能向上
といった、
建物の寿命を延ばす
対策が必須となります。
それこそが、私たちの実践している
ボロ物件投資
なんですね。
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つまり、たとえ築40〜50年の築古だろうと、
リフォームを前提に
ボロ物件を購入する
のであれば、物件購入費やリフォームなどで
コストを掛け過ぎない限り
どんどん買って構わない
と、私は考えています。
むしろ、築年数よりも
・エリアの賃貸需要
・接道や駐車場など
購入してからでは
動かしようのない部分
に着目すべきだというわけですね。
いかがだったでしょうか？
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