一棟マンションオーナーが、ボロ物件を買う時代になった！

こんばんは。脇田雄太です。

今では考えられない事ですが、私が不動産投資を始めた

2007年頃の不動産業界

では、

安いボロ物件を

リフォームして

そこそこの賃料を得る

というボロ物件投資は、

お金のない投資家が

仕方なくやるものだ

というイメージがありました。

ですから、私が

長崎でボロ物件を

買いまくっている

という事実を知った、知り合いの投資家などからは、

え！？自己資金を

４千万貯めたワッキーさんが

なんでわざわざボロ物件を？

と、よく不思議がられたものです（笑）

しかし、そこから十数年がたった2020年の現代では、

何棟ものRCマンションを

保有するオーナーさんが

ボロ物件投資を始める

という現象が起こってるんですね。

今日は、そのお話をしたいと思います。

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ボロ物件投資を始める

一棟マンションオーナー

さんの存在は、

特にここ数年で増えた

印象があります。

お察しの方もいると思いますが、数年前から

銀行の融資が閉まり

フルローンの投資が

以前より難しくなった

という背景があるからです。

つまり、これまでのような

億単位の長期融資を受けて

キャッシュフローを得る

RCの一棟マンション型投資を、

見直さなければならない

ことになったんですね。

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では、そのようなオーナーさんたちは、

一棟マンションが買えないから

仕方なくボロ物件を買っている

のでしょうか。

いいえ…違います

実は、ボロ物件投資を

RCマンションの

リスクヘッジとして

積極的に活用する

戦略なのです。

例えば、不動産投資ブームの頃に

S銀行の高い金利で

長期の融資を受け

安くない地方RCを

買ってしまった

ようなオーナーさんは、

当初のキャッシュフローは

良かったが、

最近はだんだんと

運営が厳しくなってきた

というタイプが多く、

入ってくるお金は

段々減っているのに

出て行くお金は

どんどん増え続ける…

という、危機感を持っているんですね。

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このままではまずい！

そう感じたオーナーさんは、

キャッシュフローが出るうちに

何か対策を打たなければ…

と考えるようになります。

とはいえ、銀行が

これ以上の

追加融資をしてくれる

望みはありません。

そこで、考え出したのが、

一棟マンションの

キャッシュフローで

ボロ物件を現金買い

して、お互いのメリットを活かすという、

ハイブリッド型の投資

だったんですね。

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ハイブリッドの投資を行えば、

キャッシュフローの目減り分を

ボロ物件の収入で補いつつ

ローン返済を確実に行うことで

財務状況が次第に良くなり

銀行の融資が受けやすくなる

というメリットが出てきます。

さらにこの先、銀行の融資が再び積極的になれば、物件相場も上昇するため、

返済が進んだRC物件を

今より高値で売却出来る

可能性も出て来るんですね。

つまり、単なる

つなぎ的にボロ物件をやる

というレベルではなく、

長期的な視野で

物件を組み合わせる

という、前向きな戦略というわけです。

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ちなみに半年ほど前にも、

十数億のマンションを保有しつつ

数十万のボロ物件を買おうと

している方が、私のところへ面談に来ました。

その投資家さん、

自分には、

ボロ物件なんて関係ない

と思っていたけど、

脇田さんの本を読んで

ボロがリスクヘッジになる

と知り、

安心を買いに来た。

と話されていました。

時代が変われば

投資も変わる

ものですが、また同時に

ボロ物件投資の奥深さ

も、改めて実感できた出来事でした。

いかがだったでしょうか？

ではまた！

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