新築、中古住宅、ただの持ち家か、収入付きか。

コロナの影響は幅広い業界に影響しています。

当然、景気は激しく後退しています。

一時的に回復するときはあると思いますが、後退し続ける可能性が

あると考えます。

 

需要が変わるから、です。

まず、大きな産業としては住宅、自動車産業があります。

非常に多くの関連企業が関わります。

そのため、頂点がコケたら、ガタガタになりやすい、危うい産業とも言えます。

 

自動車は言うまでもなく、悪化しています。

特定のメーカーの、ある車種だけは好調、というような偏りがあります。

全体でみると、激しい減少です。

コロナ詐欺のような給付金の事業費と似た構造です。

孫請け、ひ孫請け、玄孫受けが厳しい状況になってきます。

転業する企業も出てくるでしょう。

 

住宅業界の場合、新築と中古に分かれます。

新築の場合、現在の基準がやたら厳しくなりました。

特にZEHとして、エネルギー消費だけ厳しく見られています。

その基準を達成するためには、10年前の1.5倍以上の費用が必要です。

新築の価格が上がりすぎました。

おまけに消費増税が追い打ちです。

建てられない人がでてきます。

 

すると、中古に目を向ける人が増えてきます。

リフォームです。

ベースになる住宅の躯体部分＝基本部分が並み以上の状態であれば、

現在の設備品を導入し、部分的に補強することで新築と同程度以上の

性能を付与することができます。

固定資産税も年数を引き継ぐので、低くなるというメリットがあります。

 

今までは新築か中古かの２択まででした。

正しくは、ただの持ち家としての選択肢の場合です。

これから必要な住宅は、収入付き住宅と思います。

色々なニュース等で、コロナで所得が減り、住宅ローンの返済が困難になった、

という「自業自得」の事例を、かわいそう、という主観による記事が目につくように

なってきました。

 

自業自得、これは誰もが思うはず、です。

無理して買うから、困難になった、当然のことと感じるでしょう。

かわいそう、という主観による記事、これは記者が不動産実務に対して

無知無力である証です。

 

そうではない、賢い人たちを取材することです。

見栄のために購入して困った人は、愚かです。

見栄ではなく実益を考えた人であれば、困りません。

収益を考えているから、です。

見栄ほど愚かなことはありません。

 

新築で、ただの自宅を最高値で購入する、見栄でしかありません。

実務者から見れば、バカの鏡です。

長く企業や店舗を経営してきた正しい経営者であれば、絶対に買わないでしょう。

遺言にも残すはずです。

新築、新車に手を出すな、と。

 

社会状況に応じた正しい実益を考えると、ただの自宅を新築することは

選択肢から外すことになります。

では、ただの自宅ではない場合、どうなるでしょうか。

例として、１棟２戸の場合です。

自宅と貸家部分を作った場合、です。

 

収益付きの自宅です。

住宅ローンは、そのままでは実行できません。

通常はアパートローンになります。

なりますが、返済は自宅部分に「賃料が加勢」してくれます。

２戸分を単独で返済できる計画にしておくことです。

賃料部分には、手を付けません。

これが後で効果を発揮します。

 

今のコロナのように、仮に自分の所得が減り、返済が厳しくなった時に、

「賃料の加勢」があるからです。

また、ストックしておいた賃料収入が、家計を救うことができます。

 

テレビ等では、政府に責任転嫁をする愚か者の集団がいます。

筋違いの部分があります。

時代を変えて考えること、です。

江戸時代であれば、何の補償があったでしょうか。

自力しかありません。

大戦後の日本の状況も同じです。

自力しかありません。

 

令和だけは良いのでしょうか。

違うと思います。

政府からの助けは「あったらいいな、」程度にすべきです。

メインではありません。

財政状況から、いつ韓国のように破産するか、わかりません。

破産国となったときに、国を頼ることはできません。

国が無いとなると、地域が自立する以外に道はありません。

 

そのときでも必須の内容は変わりません。

衣食住、です。

これは今回のコロナで明確になりました。

その中で、多くはできなくとも、最低限の生活を維持することができる

可能性があるのは、住宅です。

 

自分の住居と、賃料収入です。

無論、払えいない人に貸すことはできません。

しかし、必ずその地域、その社会で必要となる住宅はあります。

「多く」はいりません。

1棟2戸くらいが理想です。

 

災害に強く、必要な設備品があり、安全であること、が重要です。

何に費用を投じるかで、将来が変わります。

コロナでテレビ番組が再放送だらけになると、当時の備品が目につきます。

特に消費財です。

自動車は典型です。

当時は最新で良かったでしょう。

しかし、年数を経て見ると、産廃に見えます。

むしろ、愚か者にしか見えません。

 

同じ時に収益付き物件を保有し、借入金を一気に減らしていた場合、どうでしょうか。

非常時に慌てることがありません。

しかも収益に手を付けない習慣が身についているので、強いです。

他人のせいにすることは、愚者の見本と思います。

己の自我と欲望、見栄の対価です。

 

新築しか実現できない場合と、中古で実現できる場合があります。

できれば、中古で実現できるのが理想です。

初期費用を大きく抑えることができる場合があるからです。

先を見る能力が重要と思います。

その点では、現在の内閣や都知事の対応は、参考になります。

「このようになってはいけない」という教え、としてです。

 

大きな変化の時代に突入しています。

冷静に資金の使途を検討することが大切と思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

火事場泥棒だらけにみえる政治など。

コロナ詐欺が色々な形で発生しています。

身近なところでは、給付金を狙った詐欺です。

個人が狙われます。

警察も警戒しています。これは良いことです。

 

ですが、金額が大きくなると、あまり気にしないのでしょうか。

国会では一部の野党議員が頑張っています。

給付金を狙った詐欺についてです。

 

ただし、給付金を直接、狙っていません。

給付金の「事業費」を狙っています。

つい最近設立された、一般社団法人を利用した詐欺です。

 

実質、受託した企業を見ると分かりやすいです。

「人材派遣」業を行っています。

もともと、派遣会社は、労働者の給与を「ピンハネ」していると言えます。

全額が労働者に渡りません。

建前は、仕事を斡旋している、です。

 

実態は、ピンハネです。しかも使い捨てが可能で、保証いらずという

汚い仕組みになっています。

 

この給付金「事業」が狙われました。

入札の結果、となっていますが、「入札」だったことを、どれほどの国民が

知っていたのでしょうか。

 

結果、現時点で報道されているだけでも20億円は「ピンハネ」されています。

請け負った企業は、下請けの下請けのその下請け、です。

建設業界ではありません。

IT業界です。

少し明るみになってきました。

 

そもそも、「公益」社団法人ではありません。

「一般」社団法人です。

悪用されたと思います。

税制上の優遇があります。

しかも「非常に簡単に設立できる」法人です。

 

理事には、あからさまに請負企業の代表者に近い連中が入っています。

一般社団法人で「抜いた20億」と、請け負った企業からの「献金」が

常識で考えても見えます。

 

コロナを利用した詐欺です。

被害者は国民です。

五輪に溺れた連中により、コロナは拡散し悪化しました。

しかも追い打ちをかけています。

緊急事態を「一方的に」宣言し、国民をさらに苦しめました。

その上、給付金の事業費まで私腹化しようとしているように見えます。

 

給付金事業を請け負った実質の企業の主要な業務は、派遣です。

当然、派遣社員に実際の給付作業をさせるでしょう。

問題なのは、振り込むだけなのに、振込手数料よりも「作業費」

が高いことです。

二重、三重に国民は費用負担を強いられているのではないかと思います。

こんな民間企業など不要です。

 

各自治体に必要な事業費を「一度」に振込、各自治体が必要な人や企業に

給付すればいいだけ、と思います。

わざわざ「一般社団法人」の名前で給付する必要はありません。

区や市町村名でいいのです。

 

事業費を盗み、給付してやったなどと恩着せがましいことは論外です。

コロナ災害を悪用した、火事場泥棒です。

悪党は徒党を組みます。

内閣、官庁、隠れ蓑として「一般社団法人」などを使います。

ですが、悪党がいつまでも栄えることはありません。

これは歴史が立証しています。

何らかの出来事で、大きく改善するときがくるはずです。

 

報道も要注意です。

恣意的な意見を押し付けるのが、報道、「放送」です。

送りっぱなし、です。

責任者を明確にせず、言いたい放題です。

これを鵜呑みにすると、約20年前の松本サリン事件のようになります。

 

犯人ではないのに、報道機関が犯人と「決めつけて」都合の良いことだけ

「一方的に」報じました。結果、犯人は外道集団でした。

しかし、追い込みをかけた時のように、詫びの報道はあったでしょうか。

これがマスコミです。

多量のゴミ集団なので、マスゴミとも揶揄されます。

 

国会や報道機関の内容は、鵜呑みにしてはいけないと思います。

まだ、日本では自力で判断できる材料や条件の余地があります。

香港のような事態は避けないといけません。

事実に基づいて、正しく判断することが重要と思います。

デマではなく、正しいかどうか、各人が見極めないといけないと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

保険の更新と見直しなど

火災保険については、宅建協会が連携した火災保険が、保証内容と保険料の

両面で改良になり、積極的に加入しています。

 

火災保険のみ、なので他の保険は他社で加入しないといけません。

自動車は毎年、内容をある程度は検討しています。

 

今回の見直しは、生命保険や医療保険です。

掛け捨てが多い保険です。

年齢が低いほど、無意味な場合が多くなります。

 

最も保険料の負担が低いのは、やはり営利部分が少ない共済です。

保証内容は、まあまあです。

決して悪くはありません。

悪くはない、使わないなら、これでもムダなレベルです。

 

１口ずつの加入ができます。

種類によって口数の上限が変わります。

 

現在の健康状態から逆算した内容に改めることにしました。

必要かどうか、です。

 

共済の場合、総合、医療、障害の3つがあります。

掛ければいい、というものではない、と思います。

純粋な掛け捨てではないので、多く加入するケースもあるでしょう。

 

割り切った掛け方がよいように思います。

健康面に不安がある場合は、医療を厚くする、などです。

そうではない場合、減らすべきと思いました。

 

夫婦の場合も同じです。

どの内容を重視するかで、調整することが求められると思います。

 

更新の時には、「増える」提案しかきません。

「減らす」提案は、まずありません。

 

考えない場合、そのままにすることもあると思います。

しかし、よく内容を吟味し、必要なら厚く、不要なら省くことが重要と

思います。

 

金額では、わずかな差の場合もあります。

今回の見直しの結果、千円弱/月ですが、「減り」ました。

単純に年間に換算すると、1か月分くらいの保険料が「浮いた」ことに

なります。

必要な保証と、そうではない保証で割り切りました。

 

特に保険の場合、「掛けすぎ」の家庭がときどきあります。

不安に駆られた、加入しすぎの場合です。

保険貧乏になることがあります。

 

バランスが大切です。

これにはFPの知識が役に立ちます。

やはりFP2級程度は、常識として身に着けるべきと思います。

家計を見直す場合、支出からです。

出ていく費用を吟味すること、です。

 

毎月払いの場合、金額が比較的、低いこともあり、ほったらかしに

なることがあります。

ですが、年間の費用としてとらえると、誰もが驚くことがあります。

こんなに保険料を払っていたのか、と感じるはずです。

 

各家庭、皆異なります。

同じ保険内容はありません。

必要かどうか、見直すことを勧めます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

令和２年が消えた１年になるか、活きた1年になるか、学生の場合。

卒業から20年以上経過しました。

学生時代は、こんな学校入るんじゃなかった、と後悔していました。

当時は今のように情報を色々と得ることができませんでした。

限られた乏しい情報と、イメージで選びました。

入学してから、分かりました。

面白くない、ということをです。

しかも科目を選べない、必修の塊でした。

入学前までは、赤点が60点ということも知りませんでした。

入学時に知りましたが、少なくともクラス内に不満を言う者はいませんでした。

むしろ、逆の不満を言う者もいました。

「60点、ふざけるな。なめるな。赤点は90点でいい。」という不満です。

中学卒業時に、平均で90点以上の者しかいなかったせいでしょう。

これには、私も同感でした。

実際、前期の初めての試験で、ある科目では全員が90点以上でした。

担当教員が非常に驚いていたことを、今でも覚えています。

 

ところが、60点の赤点は伊達ではありませんでした。

平均90点以上が普通の連中が、この60点に苦しめられました。

まさに地獄です。

取れないように、仕組まれています。

仕組まれている、というと語弊がありますが、量が問題でした。

できるか、という量が毎回、どの科目にも設定されてきます。

これをクリアしないと、留年＝ダブリ、です。

 

普通の学校であれば、健康上の理由やよほどのことが無い限り、留年はしない

ようです。ようです、というのは、他の学校の内容を知る機会がなかったから、です。

今であれば、ふざけるな、という次元です。

毎年、クラスの人数が変わります。

クラス替えは、ありません。

学科が決まっているので、変えようがないからです。

 

私の場合、毎年、人数が増えました。

卒業時には、入学時の半分くらいは消えました。

代わりにダブリが降ってきたので、増えました。

毎年、降ってきました。

ダブリが来るのが普通と思っていました。

呆れるレベルのダブリもいました。

1-1、2-2、3-3、4-4、5。

これは１年を2回、同じように毎年ダブリ、５年だけはダブらずに卒業した人の例です。

３年ではなく、5年。

はい、普通高校からではありません。

高専です。

５年間です。

途中で専攻科という追加組織ができ、延べ７年になるケースもありました。

私も本科の５年と専攻科の２年、合計で７年、通いました。

非常に疲れました。

 

特に当時は、３年時に「総合基礎」という厄介な科目がありました。

実質、センター試験のような科目です。

他の科目をクリアしていても、総合基礎をクリアできないと、留年です。

さらに酷いと感じたのは、総合基礎は年に４回の試験がありました。

前期の中間・期末、後期の中間と期末です。

全４回の点数を合計し、「平均で60点以上」ないとクリアできません。

単純に240点/400点必要です。

そうすると、後期の期末を受けるまでもなく、留年が決定する者が出てきます。

３回目までに140点未満の場合、ダブリ確定です。

ものすごく悲惨な者もいました。

２回目＝前期の期末の結果で留年確定の場合がありました。

ただでさえ、60点を取らせないように仕組まれています。

当然のように、早期にダブリ確定がでます。

あとは、消化試合になります。

 

中には、ダブリ確定でも授業を受けていれば、来年、何とかなると思う人もいるでしょう。

そうはいかないのです。

後半になるほど、内容が複雑になります。

前期で分かっていない場合、ついていくことができません。

ヤケクソになる者も多く見受けられました。

 

留年だけなら、まだマシです。

同じ学年で２度の留年はありません。

即、退学になります。

留年が多いだけでなく、強制退学になる者も結構いました。

普通の高校なら有り得ないと思います。

タイムマシンが発明されれば、喜んで受験時に戻ると思います。

中学の担任の悪魔の囁きが原因です。

高専の場合、通常の受験と推薦の場合がありました。

推薦が受けられるという悪魔の囁きです。

もちろん、通常の受験勉強はしていました。

推薦の場合、作文と面接のみです。

いまでもテーマを覚えています。「人間とロボットについて800字以内で書け」でした。

しかも１月下旬に受けられました。

サラッとクリアしました。

すると、他の学校を受験させないように、入学手続きが異常に速くさせられました。

もし、他の高校を通常受験で受けられていたら、結果が変わったように思います。

 

専攻科も同様です。

別の高専から専攻科に来る人もいました。

同じ高専なので、面接と卒論の内容だけでした。

形式的な内容に思いました。

おかげで、通常の大学受験はありませんでした。

代わりに総合基礎をくらいました。

今、あらためて考えると、普通に大学受験をしたほうが良かったと思えます。

科目に偏りがありすぎたから、です。

面白くもない科目を、必修なのでせざるを得ないのは、苦痛でしかありませんでした。

 

学びたい科目を学ぶのであれば、いくらでもできると思います。

苦痛ではありません。

 

今年はコロナで普通の高校生であれば、授業が少なく戸惑っていると思います。

ここで、独学で一気に学ぶ人と、怠けている人、これが平成の「ゆとり世代」と

似た結果になるように思います。

令和２年の使い方、これが重要と思います。

 

現在は私が通った高専に、総合基礎という鬼科目は消えています。

羨ましいかぎりです。

おまけに文科省から「ダブリを減らせ」とお達しがでているようです。

ラクになったなー、と思います。

ですが、油断してはいけません。

高専の場合、コロナなど知るか、という教員もいるはずです。

休校であれば、恐ろしい量の課題を出すこともあり得ます。

授業のほうが圧倒的にマシという場合も考えられます。

実際、夏休みのような長期休暇のときの課題の量は極悪レベルでした。

 

思い出すほどに腹立たしい限りです。

その代わり、これをクリアしてきた人達の場合、現在のように社会状況が

大きく変わるときに、強いかもしれません。

一企業で出世争いをする場合には、向きません。

独立する者には非常に良い修行環境と思います。

 

高専出身者であれば、何らかの学習が必要になったときに、

本科の試験を思い出すと、なんてラクなんだ、と思うことが多々あるはずです。

この程度で合格なのか、と思えることがあります。

特に卒業後は、自分で学ぶしかないことが多くなります。

習っていません、は通用しません。

そのときに、鍛えられてきていると、少々のことでは微動だにしません。

社会人になり、色々な大学等から入社してきます。

学生時代の鍛え方が、よくわかります。

高専の場合、理系なので工業系の企業に就職することが多いです。

私は、工場の勤務者等を見て、絶対に行かない、と決めていました。

それでも技術系の企業に就職しました。

工場よりはマシ、という考えでした。

 

入社してから、業務に関係する資格等が色々とありました。

入社数年の者から、無資格なのに偉そうに言われることもありました。

無資格、がポイントです。

傍から見れば素人、です。

これを黙らせるには、玄人になることが最速でした。

そこで、順を追って取得しました。

冷凍機械から始めました。

3冷と俗称でいわれます。

 

講習と一部試験で取得する方法と、試験のみで取得する方法がありました。

最初なので、試験のみで行きました。

頭に来ました。

理由は、「あまりにもくだらない試験内容」だったからです。

高専の時の試験とは比較になりません。

何という低次元な試験なのか、と試験作成者に怒りがわいたことを覚えています。

 

年に１回の試験だったので、翌年は3冷がくだらなさ過ぎたので、2冷を飛ばして1冷を

受けようとしていました。当時の上司に強く説得され、2冷を受けることにしました。

ここで１年先輩も受験することになりました。

単に張り合ってきました。

その先輩の出身地から、個人的には野猿と思っていました。

野猿ごときに負けるわけにはいきません。

当然、合格です。

しかし、この野猿も合格しました。

腹立たしい限りです。

 

そこで、翌年、1冷を受験することにしました。

野猿も張り合ってきました。

1冷の場合、当時は３科目あり、２科目は筆記試験で３科目目は法令で、マークシート方式でした。筆記の２科目は先に講習を受けることで受験可能でした。

平成12年度のことです。

小泉政権になり、通産省から今の経産省に変わった年です。

 

講習の場合、ラクに合格できると思う人もいるかもしれませんが、1冷の場合、「先に」受験できるだけです。全く優遇はありません。

絶対に野猿ごときに負けるわけにはいきません。

これは高専の時に鍛えられていましたので、本科のときのような力を注ぎました。

結果、クリアしました。

野猿は不合格でした。

何か色々と理由をいっていましたが、野猿の分際で偉そうに言うな、とそのときから

対応を変えました。

当然、法令はクリアしました。

無資格で偉そうにしていた先輩方は、1冷の合格が分かったときから、手のひら返しでした。

高専の試験内容は、資格試験の相当な内容であっても対応できると思いました。

 

大企業が突然、消える。

これが当然のようになってくるはずです。

企業に頼る生き方は危険になってきました。

昭和は極楽だったと思います。

平成後半までなら、年金生活も何とかなっていると思います。

しかし、令和以降は違います。

国の仕組みが崩壊する可能性があります。

独立自営が必要になってくるように思います。

 

国家破綻、何回も破綻した国や、隣国の韓国のような破綻国のような出来事が、

日本でも起こる可能性があります。

 

狼狽えないようにするには、やはり若いときの鍛え方が重要と思います。

目標を設定し、確実に克服すること、これが将来、役立つと感じます。

この令和2年をどう使うかで、将来が変わると思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

コロナと学業の期間、次の災害対策など

コロナが増えてきています。患者数の増加は表面的な内容と思います。

2週間ほど前に罹患していた人が、患者として検査されたことで判明しただけ、です。

緊急事態解除が誤りと思います。

すでに罹患していたはずだからです。

油断ではありません。

検査しないから、感染したことに気づかなかったのです。

 

給付金と検査を同時に行うべきと思います。

そうすることで、本人確認をして給付し、検査も完了します。

コロナ検査と給付と組み合わせるという考え方を導入してもいいはずです。

一石二鳥になると感じます。

 

学校では終業と始業が確定していません。

慌てて9月入学を論じていましたが、消えました。

9月入学、8月卒業とするからです。

9月入学、「3月卒業」とすれば良いと考えます。

 

1年12か月で1学年、とするから無理が生じています。

少なくとも、通常ではない、非常時の場合の学年、授業配分を決めるべきです。

今年度の場合、9月に入学し、再来年の3月に修了、とするべきと思います。

7,8,月で3月の残りと、8月で「準備」をすることと思います。

今年度だけ1年半という長い1学年「度」とすることで、調整できるはずです。

 

あえて半年間延ばす理由は、本来、この半年間にできるはずだった学業以外の内容を

補填するためです。

甲子園を「冬」に開催するなど、柔軟な対応を検討できるはずです。

灼熱の時期に行うことが危険なら、寒い時期のほうがマシでしょう。

大会等も冬の開催で補うことです。

今年「度」だけ、1年ではなく、1年半にするだけです。

 

来年ではなく、再来年の3月に修了です。

卒業式、入学式を、あらためて実施することです。

関係者には半年のズレはありますが、あるとないとでは、大きく異なると思います。

 

また、半年の余裕期間がコロナで重要になるはずです。

活動自粛の二回目が来るはずだから、です。

そうすると、今年、令和2年は「存在しない年」のような扱いになる可能性があります。

消えた1年、です。

 

コロナは10月頃に減ると思います。

しかし、年末から新たな脅威が来るかもしれません。

コロナの比ではない、レベルを想定すべきと思います。

コロナの八つ当たりのような暴動がアメリカで発生しています。

 

きっかけは全く関係ないことであっても、怒りやストレスの発散に使われる可能性があります。

アメリカは典型です。

するとアメリカ政府は、中国と似た対策を講じるかもしれません。

怒りの矛先を他に向けさせる、政策です。

何らかの些細な出来事でも利用すると思います。

または新たに発生させるかもしれません。

 

食糧危機も迫っています。

マスク騒動は一気に沈静化しました。

今は、マスク「溢れ」の状態です。

価格は昨年までとは異なりますが、入手はできるようになりました。

マスク着用が当然の状態になるでしょう。

 

国内では震度4程度の地震が頻発しています。

それも南海トラフ周辺と、長野周辺です。

列島が引き裂かれるような危険性があると感じます。

コロナに傾注すると、他のシグナルに気づかない可能性があります。

 

政府は末期がんの状態に見えます。

わずか数ヶ月で最長政権が泡沫となりそうです。

しかも次の災害は深刻と思います。

コロナですら対応できない政権が、対処できるとは思いません。

 

何が来るのか、これが分かりません。

新たなウィルスなのか、火山の噴火による火山灰なのか、人為的な被害なのか、読めません。

ですが、来てほしくない災厄が来る、と思われます。

医学的な治療は困難のようです。

コロナ同様、自力での対処しかないようです。

 

杞憂であることが望ましいです。

オオカミ少年なら、はるかにマシです。

無いほうがいいです。

しかし、冷静に現在の状況を考慮すると、やはり大いなる意思による淘汰が始まったと

受け取れます。

ふるいにかけられている、ような気がします。

アメリカのように、すぐに暴徒化することだけは避けるべきです。

日本人は世界の手本となるべき民族のはずです。

今後の情勢変化を注視していこうと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

店舗間の通信の改良など

約10年前から店舗間を映像と音声でリアルタイムで接続しています。

当初は回線の速度に差があり、音声に時間差が生じていました。

今はほとんど誤差がありません。

電話と比較すると、ややズレはありますが、通常の会話等には影響ありません。

 

今回、通信回線に異常が生じ、ルーターなどの機器の故障を疑いました。

色々と試した結果、通信回線そのものに原因があることが分かりました。

 

ルーターのリセットも行ったので、設定が初期化され、すべて再構築しないと

いけなくなりました。ですが、結果として良かったです。

１０年来、設定を確認していなかったからです。

あらためて自分で設定したことで、確実に把握できました。

 

他の機器も同様にメンテナンスをしました。

これが改良につながりました。

 

１０年前とは通信機器や回線速度がまるで違います。

しかもコロナの影響も加わり、よけいに必要な内容がわかりました。

 

店舗間だけではなく、社有車等にも応用していきたいと思います。

今までであれば、ドラレコの録画機能だけを利用していましたが、

通信回線と機器の能力向上により、リアルタイムで確認可能になりました。

タクシー等の営業車両では導入が進んでいます。

 

企業の社有車、営業車にも機器を導入することで、効果が上がると思います。

少なくとも、サボリは減少するはずです。

位置情報だけではなく、音声、映像が把握できるからです。

 

自宅等でのテレワークだけではなく、現場の社員にも応用できます。

双方向だからです。

しかも記録できます。

 

不動産では物件案内が必ずあります。

賃貸案内で客を装った犯罪者に被害を受けた例があります。

もし、双方向で常にオンラインでつながった状態であれば、犯人は

犯行に及ばなかったのではないか、と思います。

 

全員が客ではない、これはどの職業にも言えるはずです。

自己防衛が重要になります。

さらに、顔認証などのシステムも組み込むことができれば、犯罪の抑制だけ

ではなく、事件解決も可能になると思います。

 

自動で顔認証できる状態にまで発展すると、警察も労力の削減が可能になるはずです。

現在の防犯カメラは、防犯というよりも「犯行記録」カメラ、と言うべきです。

防ぐことまではできていない、と思います。

 

これが、顔認証などの仕組みが加算され、即時、検挙可能になると、真の防犯に

なると思います。

映像と音声からリアルタイムに検出できると、犯罪は激減するように思います。

すでに中国は近い状態と思います。

ただし、一部の関係者に都合の良い仕組みでしょうが。

 

公平な仕組みになると、より安全な社会になると感じます。

自動車の場合、あおりの宮崎のような輩がでても、リアルタイムで検出されて

いれば、被害の相当な軽減ができたと思います。

 

ルールを守らない者にとっては、邪魔でしかたがない仕組みですが、正しい人に

とっては望ましい世界になるでしょう。

 

これもコロナの副産物と思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

農地や山林の評価など

依頼者の心情からすると、評価不能、査定ゼロ、という内容は苦しいです。

固定資産税の評価は何なのか、となります。

 

一般的に不動産会社は、査定をします。

評価とは異なります。

 

査定は、売れるかどうか、の価格です。

実際の評価額とは大きく異なることがあります。

特に、需要が低い物件の場合、評価額と査定額は根本的に

変わることがあります。

 

現在、依頼者からの「評価」物件は、客観的に価格を算出していきます。

売れるかどうか、ではありません。

 

評価額がでてから、査定額を検討します。

査定額の基準になる価格、これが評価額です。

根拠が重要です。

 

何を根拠にするか、これは国が作ったルールで算定していきます。

実需とは、かけ離れている場合も当然のようにでてきます。

 

さて、農地や山林の評価についてです。

建物が建つかどうか、ではありません。

実際の作物の収穫量や、材木の種別で判断します。

都市部の業者には不可能と思います。

現地を見ても、その前に現地の特定に苦労するはずです。

 

以前なら、私も現地確認が大変でした。

ただでさえ、田舎の場合、土地の特定は面倒になりやすいです。

それが農地や山林となると、目印になる物などが皆無の場合が常です。

しかも面積が数千㎡の場合もあり、範囲も特定が困難になることが

よくあります。

 

これが国が仕組みを変えてくれたことで、大きく改善しました。

農地がピンポイントで特定できます。

山林も行政によって異なりますが、ある程度まで「山」を特定する

ことが可能になりました。しかも、樹木の種別まで把握可能です。

 

このおがげで、農振地区の農用地＝純農地の評価と、山林の評価が

しやすくなりました。

完全ではないですが、依頼者には客観的な視点での評価ができます。

 

田舎特有の事例です。

ですが、今後、相続等が関係すると、農地や山林をどうするか、となる

ケースが増えると思います。そのためにも、できる限り数値化できるように

準備を進めたいと思います。

 

 

 

 

 

 

不動産の調査の続きなど

先日、依頼者から保有している、保有予定の物件の評価について、

依頼を受けました。相続も関係した物件があり、複数の相続人間での

評価を正しくしたい、という趣旨です。

そのため、相続人間で正しく分けるために、裁判所経由での評価となりました。

 

当初の業者は、現地調査を「していない」ようでした。

道路についても、あいまいな表記でした。

再建築できるかどうか、この調査無しで査定額を出していました。

再建築できない場合、大幅に減額になる旨が書かれていました。

 

おそらく大多数の人が、これでは意味がないと思うはずです。

再建築できるかどうか、できる場合の価格と、できない場合の価格、

さらには再建築できない場合の処分方法を知りたいと思うはずです。

 

少なくとも私は、依頼者の意思を可能な限り重視します。

労力は必要になりますが、できる限りの事実確認をします。

市町村によっては、役所と土木事務所（整備事務所）が近い場合があります。

今回は、離れています。

正しくは、市役所のそばに整備事務所があるのですが、道路については

別の整備事務所に移管されています。

かなり効率よく動かないと、時間のロスが大きくなります。

 

そこで、まずは公道かどうか、市道認定があるかどうか、から入りました。

市役所の道路の部署に申請書を用意して提出しました。

受付の女性二人が対応してくれました。

コロナ対策もきちんとされていました。

 

さっそくPCで調べると、「市道ではありません」と回答されました。

権利関係では、5/8が市、2/8、1/8が私人所有となっています。

私も通常であれば、私道として扱われると思っていました。

ただし、5/8＝過半数を市が保有しているので、もしかすると

売却＝共有物の変更は所有者全員の合意がないとできませんが、

売却以外であれば、過半数を有している市でできるのでは、と考えました。

 

そこで、市道でない場合、市道ではないという記載をしてほしい、と

依頼しました。

すると、数人が寄ってきました。

一人は、市道ではない、だから私道として対応しないといけない、と言いました。

別の人は、道路台帳を調べなおしてくれました。

番号が出てきました。

きちんと路線番号が表示されています。

 

私道と言っていた人は慌てていました。

慌てるでしょう。

路線番号が表示されるのは、市道認定されているから、です。

これで市道＝公道と判明しました。

 

市と一部私人が保有している土地で、市道認定されていました。

嘉麻市であれば、炭鉱地なので企業名義でも堂々と市道となっている

部分は多数あります。

 

今回は、純粋に私人名義で２名もいます。

それなのに市道認定です。

良いことです。

私人２名が何らかの理由で頑なに市への「寄付」を拒んだことが原因の

ようでした。不動産の価値を理解できない人の考えでしょう。

価値が分かる人であれば、進んで寄付します。

多くの市町村が、寄付を申し出ても「拒否」する場合があります。

この意味を理解すべきです。

 

ようやく市道と分かりました。

幅員の認定もされていました。

3.8ｍ、3.9ｍ、4.0ｍでした。

4.0ｍを下回っています。

２項道路の申請が必要です。

 

２項道路の場合、所有者が公、私人は関係ありません。

ややこしいです。

市道かどうか、公道かどうかは、市役所ですが、建築基準法上の道路の場合、

公道か私道かは無関係になります。

 

まず公道で基準法上の道路であること、が重要です。

公道でも基準法上の道路ではない、再建築不可となります。

 

整備事務所が離れているので、次回、２項道路判定を申請します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産の場合のセカンドオピニオン

テレビ等で病気の診断にセカンドオピニオンについて取り上げられる

ことがあります。よく名医の・・・等で言われます。

最初の診断と次の診断や最後の診断で、やっと正しい症状が分かる、という

内容です。人体で病気の場合は、よく聞きます。

 

ですが、不動産でセカンドオピニオンとは聞かないと思います。

私も聞きません。

今回、ある不動産の所有者からの相談で、この不動産での

セカンドオピニオンが必要なのでは？と思いました。

 

不動産の評価方法についてです。

価値なし、問題外、ゴミのような査定がされた案件です。

複数の場所に保有されている所有者で、一方は農地や山林、もう一つは

市街地にある古家と土地などです。

 

農地・山林につけられた評価額は「ゼロ」でした。

正しくは「査定不能」となっていました。

 

もう一つの古家と土地は、再建築不可のため、価格が1/3程度になっていました。

再建築ができない理由が、道路です。

新築時は、私道で位置指定がされていたので建築できていました。

ところが、現在はブロック塀などが道路部分にはみ出していて、

有効幅員が基準を下回っています。そのせいで再建築できない、と判断した

ようです。

 

私道であったのですが、現在は5/8が市の所有になっています。

過半数は市が保有した私道です。

ややこしいです。

解釈を変更すれば、再建築可能ではないか、と思われます。

しかし、思い込みは危険です。

一つずつ、確認をしないといけません。

 

まず、完全な市の所有ではなくても、市道認定がされている

場合があります。その場合、公道となります。

公道であれば、基準法上の道路と判断されれば、再建築可能となります。

市道ではない場合、私道であっても位置指定か2項道路に認定されれば、

再建築可能になります。

この点を調査します。

 

ここで、重要な問題がありました。

現在の所有者は平成15年に、不動産会社２社の仲介で購入していたことです。

重説があるはずです。

道路については１丁目１番地の内容です。

この説明がない、とは思えません。

当時の書類を所有者に探してもらっています。

さらに、契約書の特記内容も問題でした。

農地の売買です。

 

特記事項では、地目変更が前提になっていました。

農地で簡単に地目変更はできません。

不動産業者であれば、常識です。

所有者の変更と地目の転用がある場合、農地法5条の許可が必要です。

この許可がないと、何もできません。

農地転用の手続きは、必要になる書類がかなりあります。

実務に携わっている人であれば、よくわかると思います。

 

この契約書の特記事項を読むと、驚きました。

少なくとも、私はこのような記載は絶対にしないからです。

その記載された内容は、「売主の責任において地目変更登記を行うものとする。その費用は売主の負担とする。若し万一地目変更ができない場合、売主、買主、仲介者三者協議の上一番良い方法で解決するものとする。」です。

 

５条許可について記載されていません。普通に地目変更ができる前提です。おまけに、地目変更できない場合、「一番良い方法で解決する」という記載には唖然としました。

子供の書き方と思いました。

具体的な対策が全く示されていません。

平成１５年当時の免許は、（9）の業者と（10）の業者です。

現在も存続しているとすると、（12）、（13）くらいでしょう。

 

これがポイントです。

（　）の数字が大きいと、それだけ長く営業していることを示しますが、免許を

最初に受けた時は、昭和の中期と分かります。すると、宅建「主任者」試験も

昭和の中期と推測できます。

だから、こんな雑な、いい加減なことができるんだ、と感じました。

現在の試験であれば、確実に不合格レベルです。

再試験を強く望みます。

 

なぜセカンドオピニオンなのか、それは現在の所有者が価格の根拠に疑念を抱き、

相談に来られたからです。

通常、業者が査定した価格に文句をいうことはありません。

今回は、客観的に再調査を言われています。

全く同じ結果になるかもしれません。

すでに、違いますが。

 

そうすると、評価額が大きく変わることになります。

病気の診断は生命に直接、関係します。

不動産の評価は、直接ではありませんが、経済面で影響します。

慎重かつ迅速に調査を行い、依頼者の心配事を消したいと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

倍率地域での農地や山林の評価と査定など

都市部と田舎では、不動産の評価基準が異なります。

都市部では路線価が用いられます。

田舎では倍率を用います。

 

都市部ほど、評価はしやすいです。

当然の条件として、住宅用地であれば再建築可能な条件であること、

が前提になります。

クリアしている場合、誰が評価額を計算しても、ほぼ同じです。

異なるのは、「査定額」です。

評価と査定は同じとは限りません。

 

需要と言う要素が大きな影響を及ぼします。

俗に人気地域といわれる場所で、供給が少ない場合、評価額を

はるかに上回る査定金額になることがあります。

 

一方で、地方の場合、路線価ではなく、倍率地域が多くなります。

何に倍率を用いるのか、これは固定資産税評価額に倍率を使います。

元の価格が低いので、倍率をかけても大した金額にはなりません。

しかも倍率で計算した評価額と、実際の査定額は大きく異なることが

多くなります。査定額のほうが「低い」ことが増えます。

 

評価額は単純計算で算出されます。

査定額は、色々な要素で算出します。

特に田舎の場合、需要が無ければ価格の意味がありません。

しかも農地になると、やたら面倒なことがでてきます。

 

都市部で市街化区域内であれば、1,000㎡までなら届け出だけで転用可能です。

これが、田舎になると面倒な条件が加算されます。

農振です。

この農振内の農地で、農用地内の場合、純農地となります。

最悪です。

通常、売却を検討することはありません。

転用は不能です。

農地として購入可能な買主を探すことになります。

価格は、買主の要求が通りやすくなります。

 

田舎の農地の場合、まず農振かどうか、が重要になります。

農振ではない、農用地でもない、ここから始まります。

この場合、多くが市街地に近い場所にあるなど、農地よりも他の用途が

良いと思われる場所が多くなります。

そうすると、面積によっては農地転用が可能になります。

所有権と地目の変更＝5条許可となります。

（普通に条文に許可と書かれていますが、講学上は認可です。）

５条許可も農業委員会から条件を付けられます。

これが金額に換算すると、甘く見てはいけない金額になってきます。

 

評価ではなく、査定を行う場合、転用時の必要金額から検討します。

そのため、よほど好立地でない限り、売主の要望金額には届かないことが

多くなります。

 

相続で農地や山林の価格が問題になることがあります。

実勢価格、成約予想価格は算出が困難です。

需要があるかどうか、で決まるからです。

ですが、評価であれば算出できます。

これも査定ではありません。

倍率を用いた評価額の算出です。

 

すると、評価額はでます。

これが売却可能な金額かどうか、と思ってはいけません。

税務署や裁判所が評価する場合の計算方法だからです。

査定額が重要になります。

 

しかし、多くの場合、農振で農用地内の農地に価格はつきません。

評価額とは大きくズレが生じます。

この点を所有する人は考慮すべきです。

 

山林や広い農地の場合、他の法律が関わることが常です。

山林であれば、保安林に指定されていることもあります。

税額が低い理由が必ず存在します。

 

上水道は当然のように「無い」ことがあります。

農地であれば、一般的に道路より「低い」です。

造成しようとしても、造成費が高額になりがちです。

さらに近隣の農地から、色々な要求を受けることがあります。

特に利水についてです。

言いたい放題言われることもよくあります。

都市部と大きく異なる点です。

 

相続前に、被相続人は何を保有しているのか、確認することが望ましいです。

相続してからだと、逃げられません。

都市部に在住で、地方の親から不動産を相続しそうなときは、事前に

現地の確認と売却可能かどうか、ある程度まで把握したほうが良いと思います。