都市部と田舎では、不動産の評価基準が異なります。
都市部では路線価が用いられます。
田舎では倍率を用います。
都市部ほど、評価はしやすいです。
当然の条件として、住宅用地であれば再建築可能な条件であること、
が前提になります。
クリアしている場合、誰が評価額を計算しても、ほぼ同じです。
異なるのは、「査定額」です。
評価と査定は同じとは限りません。
需要と言う要素が大きな影響を及ぼします。
俗に人気地域といわれる場所で、供給が少ない場合、評価額を
はるかに上回る査定金額になることがあります。
一方で、地方の場合、路線価ではなく、倍率地域が多くなります。
何に倍率を用いるのか、これは固定資産税評価額に倍率を使います。
元の価格が低いので、倍率をかけても大した金額にはなりません。
しかも倍率で計算した評価額と、実際の査定額は大きく異なることが
多くなります。査定額のほうが「低い」ことが増えます。
評価額は単純計算で算出されます。
査定額は、色々な要素で算出します。
特に田舎の場合、需要が無ければ価格の意味がありません。
しかも農地になると、やたら面倒なことがでてきます。
都市部で市街化区域内であれば、1,000㎡までなら届け出だけで転用可能です。
これが、田舎になると面倒な条件が加算されます。
農振です。
この農振内の農地で、農用地内の場合、純農地となります。
最悪です。
通常、売却を検討することはありません。
転用は不能です。
農地として購入可能な買主を探すことになります。
価格は、買主の要求が通りやすくなります。
田舎の農地の場合、まず農振かどうか、が重要になります。
農振ではない、農用地でもない、ここから始まります。
この場合、多くが市街地に近い場所にあるなど、農地よりも他の用途が
良いと思われる場所が多くなります。
そうすると、面積によっては農地転用が可能になります。
所有権と地目の変更＝5条許可となります。
（普通に条文に許可と書かれていますが、講学上は認可です。）
５条許可も農業委員会から条件を付けられます。
これが金額に換算すると、甘く見てはいけない金額になってきます。
評価ではなく、査定を行う場合、転用時の必要金額から検討します。
そのため、よほど好立地でない限り、売主の要望金額には届かないことが
多くなります。
相続で農地や山林の価格が問題になることがあります。
実勢価格、成約予想価格は算出が困難です。
需要があるかどうか、で決まるからです。
ですが、評価であれば算出できます。
これも査定ではありません。
倍率を用いた評価額の算出です。
すると、評価額はでます。
これが売却可能な金額かどうか、と思ってはいけません。
税務署や裁判所が評価する場合の計算方法だからです。
査定額が重要になります。
しかし、多くの場合、農振で農用地内の農地に価格はつきません。
評価額とは大きくズレが生じます。
この点を所有する人は考慮すべきです。
山林や広い農地の場合、他の法律が関わることが常です。
山林であれば、保安林に指定されていることもあります。
税額が低い理由が必ず存在します。
上水道は当然のように「無い」ことがあります。
農地であれば、一般的に道路より「低い」です。
造成しようとしても、造成費が高額になりがちです。
さらに近隣の農地から、色々な要求を受けることがあります。
特に利水についてです。
言いたい放題言われることもよくあります。
都市部と大きく異なる点です。
相続前に、被相続人は何を保有しているのか、確認することが望ましいです。
相続してからだと、逃げられません。
都市部に在住で、地方の親から不動産を相続しそうなときは、事前に
現地の確認と売却可能かどうか、ある程度まで把握したほうが良いと思います。