先日、依頼者から保有している、保有予定の物件の評価について、
依頼を受けました。相続も関係した物件があり、複数の相続人間での
評価を正しくしたい、という趣旨です。
そのため、相続人間で正しく分けるために、裁判所経由での評価となりました。
当初の業者は、現地調査を「していない」ようでした。
道路についても、あいまいな表記でした。
再建築できるかどうか、この調査無しで査定額を出していました。
再建築できない場合、大幅に減額になる旨が書かれていました。
おそらく大多数の人が、これでは意味がないと思うはずです。
再建築できるかどうか、できる場合の価格と、できない場合の価格、
さらには再建築できない場合の処分方法を知りたいと思うはずです。
少なくとも私は、依頼者の意思を可能な限り重視します。
労力は必要になりますが、できる限りの事実確認をします。
市町村によっては、役所と土木事務所（整備事務所）が近い場合があります。
今回は、離れています。
正しくは、市役所のそばに整備事務所があるのですが、道路については
別の整備事務所に移管されています。
かなり効率よく動かないと、時間のロスが大きくなります。
そこで、まずは公道かどうか、市道認定があるかどうか、から入りました。
市役所の道路の部署に申請書を用意して提出しました。
受付の女性二人が対応してくれました。
コロナ対策もきちんとされていました。
さっそくPCで調べると、「市道ではありません」と回答されました。
権利関係では、5/8が市、2/8、1/8が私人所有となっています。
私も通常であれば、私道として扱われると思っていました。
ただし、5/8＝過半数を市が保有しているので、もしかすると
売却＝共有物の変更は所有者全員の合意がないとできませんが、
売却以外であれば、過半数を有している市でできるのでは、と考えました。
そこで、市道でない場合、市道ではないという記載をしてほしい、と
依頼しました。
すると、数人が寄ってきました。
一人は、市道ではない、だから私道として対応しないといけない、と言いました。
別の人は、道路台帳を調べなおしてくれました。
番号が出てきました。
きちんと路線番号が表示されています。
私道と言っていた人は慌てていました。
慌てるでしょう。
路線番号が表示されるのは、市道認定されているから、です。
これで市道＝公道と判明しました。
市と一部私人が保有している土地で、市道認定されていました。
嘉麻市であれば、炭鉱地なので企業名義でも堂々と市道となっている
部分は多数あります。
今回は、純粋に私人名義で２名もいます。
それなのに市道認定です。
良いことです。
私人２名が何らかの理由で頑なに市への「寄付」を拒んだことが原因の
ようでした。不動産の価値を理解できない人の考えでしょう。
価値が分かる人であれば、進んで寄付します。
多くの市町村が、寄付を申し出ても「拒否」する場合があります。
この意味を理解すべきです。
ようやく市道と分かりました。
幅員の認定もされていました。
3.8ｍ、3.9ｍ、4.0ｍでした。
4.0ｍを下回っています。
２項道路の申請が必要です。
２項道路の場合、所有者が公、私人は関係ありません。
ややこしいです。
市道かどうか、公道かどうかは、市役所ですが、建築基準法上の道路の場合、
公道か私道かは無関係になります。
まず公道で基準法上の道路であること、が重要です。
公道でも基準法上の道路ではない、再建築不可となります。
整備事務所が離れているので、次回、２項道路判定を申請します。