投資を始める前に5（優良物件の定義)

おはようございます。小野里です。
今日は亀有駅前の両津勘吉に会ってきます。

投資を始める前に4(自分の立ち位置を知る)ではナビゲーションのイメージで自分がどこにいるのかGPSを作りましょう。という話をしました。
自分の資源がどの位あるのか考えられたと思います。物件も色々とあるのも知りました。

では、今日は具体的に優良物件の定義を決めていきます。目的は、自分にとって「優良物件」とは何なのか分からなければ一生優良物件は手に入りません。買付のスピード負けもします。なので引き続き基礎編です。

テクニカルな話はまだまだしません（笑）

それでは幾つか大項目を挙げさせてもらいます。

・ボロ物件でも利回り重視

・手のかからない物件重視

・仕事が忙しいから効率重視

・まずは責任とれる範囲から

以上四点の項目で自分に当てはまるものはありましたか？

どんな物件を自分が欲しいのか決めておかないと暴れ馬を取り扱うように大変な目に合いますので、明確にした方が良いと思います。


では、自分がどのタイプの物件に合うか説明していきましょう。

<ボロ物件でも利回り重視>

まず高利回りのアベレージは15%として

利回りが高い＝評価が低い

利回りが高い＝手が掛かる

利回りが高い＝お金がかかる

という前提を持って下さい。

それでも物件を購入したら日曜大工が好きだし建築業者に相見積もり取って直接発注してでもコストダウンして少しでも収益を残したい。銀行評価が低くても自己資金を投下出来る。リフォームにしても中途半端じゃ無くガッツリかけられる。という方に向いています。

数多くの人達を見てきて結構強い精神力と行動力が必要だと感じます。

又は相続税対策若しくは事業承継で生前贈与スキームを予定されている方には向いています。

<手のかからない物件重視>

こういうのが理想ですよね。手がかからなくて収入のみ。支出も少なくて気も楽な状態。うーん、でも投資信託じゃあるまいし現物不動産である以上、全くてのかからない物件はありません。それでも最も近いのは新築でしょう。中古不動産を買い増やしてくると大抵の方は新築に流れます（笑）確かに疲れるんですよね。

不動産投資の本では良く「収入の自動化」という事が書かれていますが、あれらの意味を解説すると不動産は何もしなくても収入が入ってくるという意味ではなく、何もしなくても収入が入ってくるスキーム作りをすれば自動化になる。という意味ですので、不動産を買えばいいという話じゃありません。

収入の自動化スキームを作るのも面倒という人には投資信託から始められる事をお勧めします。僕には大手証券会社がついていますが、家賃収入の様にマンスリーインカムで利回り30%の商品を持っていますし、20%前後の商品なら普通に紹介を受けられます。

<仕事が忙しいから効率重視>

この様な方には大型物件がオススメです。成長スピードは一番早いですし、一番利益確定しやすいタイプです。

一箇所に数がまとまっていてあっちこっち飛び回らないで済みますし、部屋数が多く規模もあればリフォーム費用もかなり安く抑えられるし、ブロック数が多いので一部屋あたりに占める利回りも低く乱高下無く安定した運営ができます。また、効率を重視すると利回りが多少低くても手間のない物件を選びます。何より物件数が増えてくると管理会社毎のやり方も違えば考え方も違います。その都度打合せ内容をメモしておくだけで無く、相手の「やる気スイッチ」を記録するだけでも家主の仕事が増えます。

<まずは責任とれる範囲から>

この様な方はとても堅実なタイプです。

家賃収入が無くてもサラリーから返済も出来る範囲で物件予算を決めたり、小さな戸建から現金で買い増やす。若しくはあまり大きすぎない3000万円前後の物件から挑戦する。
とても堅実で、成長スピードは遅いけど初めはこういうやり方が良いのかもしれません。またレバレッジを抑えるこのタイプにはお金持ちが多く5億、10億キャッシュで物件を買っていく人もいます。

みなさんは何を重視しますか？

優良物件が買えない人の特徴として、自分が定義する優良物件が定まっていない人が多く、Aさんにとって「いい物件」でもBさんにとってみたら「いい物件では無い」事がとても多いです。それはそうですよね。目標やビジョンも違えば住んでいる環境や資産背景も違うんですから当然です

「優良物件」ってなんですか？

>安くてしこたま儲かって新しくて管理会社に任せなくても現地看板だけで満室稼働して入居待ちの人も多くて入居トラブルもなくて修繕も掛からなくて将来性が高くて売っても儲かってフルローンが付いていつでもキャッシュポジションを戻せて担保余力もあって追加融資も受けやすくて東南角の整形地で解体すれば分譲もできて誰でも欲しがる土地で経済に反して路線価が右肩上がりで日当たりが良い駅近の物件で都心の超一等地で素人でも運営が楽チンな物件w

仮にこう定義したとすると、一つづつ妥協出来るものを消していき、最後の一つになるまでやってみるんです。

自分の心に聞いてみて下さい。自分が本当に大切にしていることが分かってきます。

二つ三つ残ってもいいんです。絞ることに意味があるんですから、無理をせず限界まで絞ってみると良いと思います。

こんな感じで前述した

「重視する項目」を一つに定めるときっとスッキリするはずですよ！

では今日のまとめ「"自分にとっての"優良物件の定義を一言で言える様になりましょう」

それでは、週明け月曜日です。今日も元気にいってらっしゃい。

投資を始める前に4（自分の立ち位置を知る）

おはようございます。小野里です。

昨日の「投資を始める前に3(やらない事を決める)」に引き続き今日は「自分の立ち位置を知る」です。

人間誰しも完璧な人間はいません。

出来ることと出来ないことがあるでしょう。

その中でも出来ることに一点集中する事が重要だと思っています。

不動産は多種多様な用途の物件があり、一言に収益物件と言っても万と種類があります。

一般的には「レジデンス」と「コマーシャル」に分けられますが、もっと細かくは「新築アパート」「中古アパート」「区分所有」「戸建投資」「収益マイホーム」「商業ビル」「ソシアルビル」「店舗・事務所」「貸地」「青空駐車場」「タワー駐車場」「旅館」「ビジネスホテル」「モーテル」「シェアハウス」「工場」「倉庫」「サ高住」「太陽光」「山林」「地役権」...etc

ざっと上げただけでもこんなにありますし、震災以降できたスキームや、投機的なものも含めればまだまだあります。

数十億の資本が必要だけど、競合が少なく安定している倉庫賃貸なんかは収益物件の中では最上級ですし、万が一冷凍倉庫なんかが売りに出れば瞬速で即完でしょうね。

工場賃貸は当社も運用していますが、リースバックなどで事業者に貸し付けるので、入退去がなくリフォームも不要だし工場を買収してから6年位ですがフル稼働しています。既にデッドクロスを抜けたので、退去後は新しい店子を探しても良し、解体して分譲業者に買い取ってもらっても良しという状況です。繁盛している工場なのでおそらくまだまだ数十年は傾くことはないと思いますが。

逆に青空駐車場なんかは減価償却がない分、現金で買わないと回らないですし、利回りが高いからと言って、タワー駐車場を買った人たちは支出の多さに大抵失敗しています。タワー駐車場は修理できるメーカーが国内で数社しかないので修理費が異常に高く、僕の知人でも10年間のメンテナンスコストと固都税を考えると取り壊して店子には近隣の駐車場を借り上げてあげた方が安く付く計算になったらしく解体しちゃった人もいました。

また旅館はビジネスホテルと違って毎年毎年リニューアルの修繕費が掛かります。アパートマンションと同じ感覚で「修繕費」と考えてしまったらやり切れなくなるので、「運転資金」という名目で金融機関も捉えているくらい修繕費が掛かります。

モーテル投資は法改正が多く旧法物件と新法物件があり、旧法が好まれます。また融資は一般的な証書貸付ではなく、ジャンプ制度が使われます。

太陽光は経済産業省から認定IDを受けた年の価格で20年間固定買取保証が付いており土地は担保価値がない山奥でもABL若しくは譲渡担保若しくは工場抵当という融資スキームで組み立てることができます。

このように不動産投資といっても多種多様でありその中でも比較的副業で始められるのが「アパート・マンション」という訳です。

さて、前置きが長くなりましたが自分の立ち位置を知るということは、限りある自分の時間がどれだけ使えて、どれだけ運用できる資金があるのか。またどれだけリスクを取れるのか。自分とは・・・を明確にしておく。

ステージアップしたとしても常に自分の立ち位置を意識する。

カーナビでもGoogleマップでもGPSで自分の居場所が分かるからどのルートを通って向かうのかナビゲーションしてくれます。

アパートマンションはポートフォリオとリスクヘッジで運用できますが、片やメッチャ儲かるけど真正面からリスクテイクしないと回せない物件もあります。

当社のクライアントはサラリーマン大家さんが多いため、汎用性の高いファイナンスが使え、レバレッジも効かせやすく、経営力に頼らなくても外部環境次第で比較的安定したパフォーマンスを発揮してくれるアパートマンション投資を勧めている訳です。

今後、色んな物件を見ていくと知らない世界も出てくるでしょう。

ただ一つ覚えておいて欲しいのは、気軽に楽して儲かる話なんてありません。

目先の利回りに決して騙されないで下さい。

ジャングルの草むらに隠れているのが虎なのかそれとも猫なのか見極めて買えればそれ以降は大して怖くないアパートマンション投資を皆がやられているのはこういった理由があるからです。

まずは自分がどこに一点集中していくのか。

どこまでリスクを取れるのか決めておくと良いでしょう。

それでは、、、皆さん今日はお休みでしょうか？是非お時間あれば当社にお立ち寄り下さい。美味しい珈琲をお入れします。

よざわつばさ資金ショート

こんばんは。

只今、ニュースを見ていたら飛び込んで来たのが「与沢翼の資金ショート」

2度目の再起が異常なスピードだったかと思いましたが、結局散財の末、、、といった結果だったと自信のブログで報告しています。

潔さも別人になっています。

拝読しても何も感じませんし、特段なにも申し上げることは無いですが、今回ので皆さんも痛感したのでは無いでしょうか？

プログラマー系の人の中には「私はお金を持っています」とか「私は女性にもてます」系の内容が多く、お肌にブツブツが出来ちゃうくらい気色悪いですが、カリスマの経験を目の当たりにして流れが変わってくるのでしょうか。

再三に渡り僕が申し上げてきた、「成功者になるには、手にしたお金の量では無く、使い方なんだよ。セルフコントロールなんだよ。」ということ。これが基本行動です。健全な当社のクライアントは節約上手がたくさんいます。プログラミング業界はそれがブーム（？）だったので仕方ありませんが。

金稼ぐことなんて簡単だし10億円ポッケから出せるようになれれば成功者と呼ばれるんだったらこんな簡単な話はない。

再度申し上げると、サラリーマンであったとしても成功者は沢山いる。

独立する事が成功者への第一ステップという訳では無い。

お金をいくら持っているかでも独立起業でも無く「自立したマインドなんですよ！」

では、おやすみなさい。

投資を始める前に3(やらない事を決める)

おはようございます。小野里です。

これからランニングで汗を流してきますがその前に昨日の

投資を始める前に（目標を決める）の続きをやりましょう。

3step目は「やらないことを決める。」です。

ここではお金をどうしたいのかということをしっかり考えてもらいたいんです。

皆さんは「不動産投資」をやろうと思っています。

「投資」をしたいのか「投機」をしたいのか。

僕は「投資専門」なので「投機」をご希望であればお役に立てないと思います。

まず議論に入る前に「投資」と「投機」の違いから説明します。

まず初めに「投資」と「投機」、実際には明確な線引きは無く、個々の価値観や判断で変わってきますので、一般的な線引きと捉えて下さい。

「投資」とは時間を味方につけて顧客や地域社会の成長貢献になりつつ自分にも利益が出る事を理想とするもので、そこには実需に寄与する事がベースにあります。

そして「投機」とはあくまでも自己の利益のみを追求し、実需の有無を問わず短期的で自分の儲けのみ追及というのが「投機」の典型といえます。

よって「投機」の事を「投資」と言い違えている人も多く、本来「投資」とは、普段の自分の時間軸とは別の時間軸でお金にお金を運用させるので、大金が稼げるものではなく、とても時間がかかるものなのです。字のごとく資に投じることで資が生み出すものを利益として取ることになります。

我が国はバブル時代、「投機」で大きな痛手を負いました。

これを買い売ればいくら儲かる。

投機家同士のババの引き合いで、そこに実需はない。機に投じること、タイミングにお金を投じることで利益を狙う。

云わば先物取引みたいなものです。

我が国が長年苦しんできた過去の経験を踏まえても「投機」をしたいのであれば止めようがありませんが、僕はこの日本国に微力でも寄与したい、そして顧客に喜んでもらいたいと考えているので、「投機」はやりません。「投機」は「三方良し」でなく「一方良し」です。

このようにお金さえ儲かれば良いのか、そうではないのか、自分の中で決めておくことはとても重要です。

お金は大切です。

だからこそ「投機」がダメとも言い切れませんが、うまくいかないですよ。

やらない事を決める。ということはとても勇気がいることです。

だってお金欲しいし。

例えば、当社は「収益物件専門店」なので土地や中古住宅の販売仲介をやりません。

当社としてやったことがないので、お恥ずかしながら知識も乏しいです。

でもこのやらない事を決める事が僕は大切だと感じます。

人間は欲の塊です。

人間やりたいことは万とあります。

だけどランチェスターじゃありませんが一点集中しなければ、一つの事も成就出来ないのではないでしょうか。

「やらない事を決めるということ」は、逆を返すと「自分の立ち位置を決める=やる事が明確になる」という事です。

カーナビと一緒だと思います。

GPSで自分の居場所が分かるから、そこから向かう場所にどのくらいの所要時間でどのルート（この道は通らない）で向かえば最短なのか分かる訳です。向かいたい目標があっても自分がどのルートで走るのか分からなければ計測しようがありません。

今日は「やらない事を決める」でした。

明日は「自分の立ち位置を知る」です。

それでは、今日も1日笑顔で宜しくお願いします。

投資を始める前に2(目標を決める)

おはようございます。

小野里です。

投資を始める前に（初心者編）の続きです。

---既に投資をやられている方は飛ばして下さい。---

投資を始めるキッカケは誰しも「お金」の為だと思います。

今の日本では、現状に必要なお金も、また将来のお金も自分で用意し管理する必要があります。もはや「労働」から得られる収入だけでは、不十分なのです。

よって時間を味方につけてお金にお金を稼がせる「投資」をやろうと思い立ったのだと思います。

会社でも目標売上と予算があります。

決算迄に目標売上を達成しなければなりません。

しかし売上を上げる前にその会社の土台となる「我が社はどういう会社なのか」という理念があるはずです。

ブレない思考を確立する為に、始める前に以下の3点を作って下さい。

①目標家賃収入と期限

②なぜ、何の為に、やらなければならないのか。

③そして将来10年後20年後の自分はどうなりたいのか。どうなっているのか。

要は「目標」と「理念」と「ビジョン」を決める。

これがないとやることがブレブレになってしまいます。

僕の知り合いでこのような方がおりました。

仕事は順風満帆で給料も文句無いですが、毎日深夜12時迄仕事をしています。まだ子供も小さいので、経済的自由を手に入れて家族と一緒にいられる時間を多く作りたい。

彼は今の属性で融資が引きやすかったので、直ぐに収益物件を数棟所有しました。

しかし普段は仕事が終わって帰宅してもインターネットで物件探し、週末は物件の見学に行ったり、物件の掃除やコストダウンの為に業者と直接リフォームの打合せ等で今迄以上に大忙し。家族の為に始めたはずなのに、逆に家族と一緒にいる時間さえなくなってしまいました。結果、不動産のせいで喧嘩が絶えないようになってしまったそうです。

どうですか？支離滅裂でしょ。

しかも自分が好きで始めたはずなのに「不動産のせい」ですから、言葉が見当たりません。

もしここで明確な目標数字(家賃収入)と期限と理念があったらどうでしょう。

経済的時間的自由を手にする為「いつ迄に家賃収入××万円にする。」

「目標期限は××迄だ。」それまで家族には辛抱させるけど申し訳ない。必ずやり遂げるから辛抱してくれ。

辛抱してくれた分「達成したら家族旅行に行こう。」

家族と一緒にいる時間を増やす為に始めたのだから、「コストダウンより家族と一緒にいる時間の方が大切だ。」時間をお金で買うと思ってリフォームは管理会社に任せよう。

こういう明確な理念と目標があったら、家族の協力が得られたのではないかと思うんです。

だからこそ、漠然としたものではなく明確なものを持って下さい。

成功のスタートはここから始まります。

では、今日も1日笑顔でいってらっしゃい。