昨日の「投資を始める前に3(やらない事を決める)」に引き続き今日は「自分の立ち位置を知る」です。
人間誰しも完璧な人間はいません。
出来ることと出来ないことがあるでしょう。
その中でも出来ることに一点集中する事が重要だと思っています。
不動産は多種多様な用途の物件があり、一言に収益物件と言っても万と種類があります。
一般的には「レジデンス」と「コマーシャル」に分けられますが、もっと細かくは「新築アパート」「中古アパート」「区分所有」「戸建投資」「収益マイホーム」「商業ビル」「ソシアルビル」「店舗・事務所」「貸地」「青空駐車場」「タワー駐車場」「旅館」「ビジネスホテル」「モーテル」「シェアハウス」「工場」「倉庫」「サ高住」「太陽光」「山林」「地役権」...etc
ざっと上げただけでもこんなにありますし、震災以降できたスキームや、投機的なものも含めればまだまだあります。
数十億の資本が必要だけど、競合が少なく安定している倉庫賃貸なんかは収益物件の中では最上級ですし、万が一冷凍倉庫なんかが売りに出れば瞬速で即完でしょうね。
工場賃貸は当社も運用していますが、リースバックなどで事業者に貸し付けるので、入退去がなくリフォームも不要だし工場を買収してから6年位ですがフル稼働しています。既にデッドクロスを抜けたので、退去後は新しい店子を探しても良し、解体して分譲業者に買い取ってもらっても良しという状況です。繁盛している工場なのでおそらくまだまだ数十年は傾くことはないと思いますが。
逆に青空駐車場なんかは減価償却がない分、現金で買わないと回らないですし、利回りが高いからと言って、タワー駐車場を買った人たちは支出の多さに大抵失敗しています。タワー駐車場は修理できるメーカーが国内で数社しかないので修理費が異常に高く、僕の知人でも10年間のメンテナンスコストと固都税を考えると取り壊して店子には近隣の駐車場を借り上げてあげた方が安く付く計算になったらしく解体しちゃった人もいました。
また旅館はビジネスホテルと違って毎年毎年リニューアルの修繕費が掛かります。アパートマンションと同じ感覚で「修繕費」と考えてしまったらやり切れなくなるので、「運転資金」という名目で金融機関も捉えているくらい修繕費が掛かります。
モーテル投資は法改正が多く旧法物件と新法物件があり、旧法が好まれます。また融資は一般的な証書貸付ではなく、ジャンプ制度が使われます。
太陽光は経済産業省から認定IDを受けた年の価格で20年間固定買取保証が付いており土地は担保価値がない山奥でもABL若しくは譲渡担保若しくは工場抵当という融資スキームで組み立てることができます。
このように不動産投資といっても多種多様でありその中でも比較的副業で始められるのが「アパート・マンション」という訳です。
さて、前置きが長くなりましたが自分の立ち位置を知るということは、限りある自分の時間がどれだけ使えて、どれだけ運用できる資金があるのか。またどれだけリスクを取れるのか。自分とは・・・を明確にしておく。
ステージアップしたとしても常に自分の立ち位置を意識する。カーナビでもGoogleマップでもGPSで自分の居場所が分かるからどのルートを通って向かうのかナビゲーションしてくれます。
アパートマンションはポートフォリオとリスクヘッジで運用できますが、片やメッチャ儲かるけど真正面からリスクテイクしないと回せない物件もあります。
当社のクライアントはサラリーマン大家さんが多いため、汎用性の高いファイナンスが使え、レバレッジも効かせやすく、経営力に頼らなくても外部環境次第で比較的安定したパフォーマンスを発揮してくれるアパートマンション投資を勧めている訳です。
今後、色んな物件を見ていくと知らない世界も出てくるでしょう。
ただ一つ覚えておいて欲しいのは、気軽に楽して儲かる話なんてありません。
目先の利回りに決して騙されないで下さい。
ジャングルの草むらに隠れているのが虎なのかそれとも猫なのか見極めて買えればそれ以降は大して怖くないアパートマンション投資を皆がやられているのはこういった理由があるからです。
まずは自分がどこに一点集中していくのか。
どこまでリスクを取れるのか決めておくと良いでしょう。
それでは、、、皆さん今日はお休みでしょうか？是非お時間あれば当社にお立ち寄り下さい。美味しい珈琲をお入れします。