投資を始める前に5（優良物件の定義)

おはようございます。小野里です。
今日は亀有駅前の両津勘吉に会ってきます。

投資を始める前に4(自分の立ち位置を知る)ではナビゲーションのイメージで自分がどこにいるのかGPSを作りましょう。という話をしました。
自分の資源がどの位あるのか考えられたと思います。物件も色々とあるのも知りました。

では、今日は具体的に優良物件の定義を決めていきます。目的は、自分にとって「優良物件」とは何なのか分からなければ一生優良物件は手に入りません。買付のスピード負けもします。なので引き続き基礎編です。

テクニカルな話はまだまだしません（笑）

それでは幾つか大項目を挙げさせてもらいます。

・ボロ物件でも利回り重視

・手のかからない物件重視

・仕事が忙しいから効率重視

・まずは責任とれる範囲から

以上四点の項目で自分に当てはまるものはありましたか？

どんな物件を自分が欲しいのか決めておかないと暴れ馬を取り扱うように大変な目に合いますので、明確にした方が良いと思います。


では、自分がどのタイプの物件に合うか説明していきましょう。

<ボロ物件でも利回り重視>

まず高利回りのアベレージは15%として

利回りが高い＝評価が低い

利回りが高い＝手が掛かる

利回りが高い＝お金がかかる

という前提を持って下さい。

それでも物件を購入したら日曜大工が好きだし建築業者に相見積もり取って直接発注してでもコストダウンして少しでも収益を残したい。銀行評価が低くても自己資金を投下出来る。リフォームにしても中途半端じゃ無くガッツリかけられる。という方に向いています。

数多くの人達を見てきて結構強い精神力と行動力が必要だと感じます。

又は相続税対策若しくは事業承継で生前贈与スキームを予定されている方には向いています。

<手のかからない物件重視>

こういうのが理想ですよね。手がかからなくて収入のみ。支出も少なくて気も楽な状態。うーん、でも投資信託じゃあるまいし現物不動産である以上、全くてのかからない物件はありません。それでも最も近いのは新築でしょう。中古不動産を買い増やしてくると大抵の方は新築に流れます（笑）確かに疲れるんですよね。

不動産投資の本では良く「収入の自動化」という事が書かれていますが、あれらの意味を解説すると不動産は何もしなくても収入が入ってくるという意味ではなく、何もしなくても収入が入ってくるスキーム作りをすれば自動化になる。という意味ですので、不動産を買えばいいという話じゃありません。

収入の自動化スキームを作るのも面倒という人には投資信託から始められる事をお勧めします。僕には大手証券会社がついていますが、家賃収入の様にマンスリーインカムで利回り30%の商品を持っていますし、20%前後の商品なら普通に紹介を受けられます。

<仕事が忙しいから効率重視>

この様な方には大型物件がオススメです。成長スピードは一番早いですし、一番利益確定しやすいタイプです。

一箇所に数がまとまっていてあっちこっち飛び回らないで済みますし、部屋数が多く規模もあればリフォーム費用もかなり安く抑えられるし、ブロック数が多いので一部屋あたりに占める利回りも低く乱高下無く安定した運営ができます。また、効率を重視すると利回りが多少低くても手間のない物件を選びます。何より物件数が増えてくると管理会社毎のやり方も違えば考え方も違います。その都度打合せ内容をメモしておくだけで無く、相手の「やる気スイッチ」を記録するだけでも家主の仕事が増えます。

<まずは責任とれる範囲から>

この様な方はとても堅実なタイプです。

家賃収入が無くてもサラリーから返済も出来る範囲で物件予算を決めたり、小さな戸建から現金で買い増やす。若しくはあまり大きすぎない3000万円前後の物件から挑戦する。
とても堅実で、成長スピードは遅いけど初めはこういうやり方が良いのかもしれません。またレバレッジを抑えるこのタイプにはお金持ちが多く5億、10億キャッシュで物件を買っていく人もいます。

みなさんは何を重視しますか？

優良物件が買えない人の特徴として、自分が定義する優良物件が定まっていない人が多く、Aさんにとって「いい物件」でもBさんにとってみたら「いい物件では無い」事がとても多いです。それはそうですよね。目標やビジョンも違えば住んでいる環境や資産背景も違うんですから当然です

「優良物件」ってなんですか？

>安くてしこたま儲かって新しくて管理会社に任せなくても現地看板だけで満室稼働して入居待ちの人も多くて入居トラブルもなくて修繕も掛からなくて将来性が高くて売っても儲かってフルローンが付いていつでもキャッシュポジションを戻せて担保余力もあって追加融資も受けやすくて東南角の整形地で解体すれば分譲もできて誰でも欲しがる土地で経済に反して路線価が右肩上がりで日当たりが良い駅近の物件で都心の超一等地で素人でも運営が楽チンな物件w

仮にこう定義したとすると、一つづつ妥協出来るものを消していき、最後の一つになるまでやってみるんです。

自分の心に聞いてみて下さい。自分が本当に大切にしていることが分かってきます。

二つ三つ残ってもいいんです。絞ることに意味があるんですから、無理をせず限界まで絞ってみると良いと思います。

こんな感じで前述した

「重視する項目」を一つに定めるときっとスッキリするはずですよ！

では今日のまとめ「"自分にとっての"優良物件の定義を一言で言える様になりましょう」

それでは、週明け月曜日です。今日も元気にいってらっしゃい。