From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
フルローン35年融資について
■相談内容（できる限り具体的に）
今回ご相談したい内容はフルローンによる金利の上昇と返済比率についてとなります。
物件は関西で駅からは徒歩12分ほど1DK(26～30㎡×6戸 築6年6400万程の木造物件の購入となります。駅は駅前に不動産屋が10件以上ある、そこそこ人通りのある駅となります。
今回融資の金利は2.3%35年、購入金額での現況の利回りは7.7%程となります。固定資産税評価額は土地建物共に1500万円程で合計3000万円となっており、返済比率は55%となります。
アパート一棟目という事もありネットなどで調べていると返済比率は40%台にしておかないと危険という口コミも見て融資がつきそうな段階にきて怖くなっておりご相談とさせていただきます。
今後の金利上昇でバブルのころのように大幅に金利があがり5%や6%台まで上がると年の経過と共に家賃下落も合わさり破綻してしまうのでは無いかと非常に心配しております。
こう言った物件どう思われますでしょうか？
ご意見賜われると幸いです。どうぞ宜しくお願いいたします。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
地方で家賃5万円の戸建て2戸残債なしにて保有しております。職業はサラリーマンで年収は750万ほど年齢は四十代前半です。現金資産は700万円程となります。
■投資エリア
投資エリアは関西の大阪、兵庫と考えております。
（楽待相談室2024.11.26 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
yous155405さん、初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１７年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の「築6年6400万程の木造物件の購入」についてですが、ご心配の通り長期間保有するには金利上昇と家賃下落による破綻リスクがある物件だと私も考えます。破綻リスクはなくても、保有目的ではあんまり儲からない物件です。
一方で、、、
▼回答の続きはコチラ → 「フルローン35年融資について」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１５５】信金と信組どちらと付き合った方が良いか？
【質問コーナー１５６】耐用年数超えの物件を買って、債務超過にならないでしょうか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
投資家が儲けるために売却するというのはごくごく自然なことだと思いますが、買い手が一方的に損をする物件を買うのはナンセンスだと思います。
今回の相談物件はどうでしょうか？果たして売り手だけが儲かって、買い手が損をする物件ではないでしょうか？
出口物件かどうかは、登記簿謄本を見ればある程度分かります。また売り主の情報を入手することで分かります。
私たち買い手が一方的に損をする物件でないかどうかは、購入時に常にチェックしていきたいですね！
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