From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
この回答は
を頂きました！
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
耐用年数残が少ない物件購入の融資条件
■相談内容
重量鉄骨アパート8000万円利回り10%築32年の購入検討をしています。耐用年数残は2年と経過年数20%の6年足しても、8年なのですが、融資期間15年を金融機関と相談予定です。
融資期間15年だと融資7000万円、空室率8%、経費17%+返済率55%でCF満室時賃料の20%残るので、修繕や募集費用をみても完済できるかなぁと試算しています。
今回の心配は、次の一棟購入時に、耐用年数超えの売上をゼロと見做され、債務超過と見られないか、心配しています。土地積算5100万円、建物積算600万円なので、借入残高は3年後に、積算評価額を下回る見通しなのですが、債務超過と見做されないものでしょうか？
次の一棟購入に、悪い影響のでない融資方法についてご助言いただけると幸いです。よろしくお願い致します。
■プロフィール（保有物件や投資エリア）
兼業大家初心者。
RCアパート一棟
千葉、埼玉、茨城
（楽待相談室2024.10.19 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１７年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、「債務超過と見做されないものでしょうか？」というご質問についてですが、この物件の積算評価や利回りだと、債務超過と見なされる可能性が高いでしょう。
ただ、、、
▼回答の続きはコチラ → 「耐用年数残が少ない物件購入の融資条件」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１５５】信金と信組どちらと付き合った方が良いか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
債務超過を心配される方、本当に多いですね。
分からなくもないのですが、債務超過を心配している人のほとんどが、そもそも買ってはいけない物件に手を出してしまっている可能性が高いんですよね。。。
債務超過どころの話では無いわけです。儲からない物件だったり、中途半端な物件を買おうとしてしまっているんです。
もし早期卒サラを目指すなら「積算評価は低いけどCFの出る物件」を買い、高収入で早期卒サラを目指さないのであれば「CFは出ないけど積算評価の高い物件」を買う。
どちからに振り切っちゃった方が良いと考えている次第です。
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