From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
不動産規模拡大に向けた融資戦略
資産管理法人を設立し、2棟物件を購入しました。ペース的には1年に1棟ペースです。
また、いずれも同じ地方銀行(以下A銀行)で融資いただき、肌感覚にはなりますが非常に良い関係を築けていると感じています。
ただ今後3棟目となると、まだ与信的にも余裕があるものの、実績が浅い状態でこのペースでの購入は本部審査を考えると難しく、少なくとも2棟目の竣工から1年は待って欲しいと言われています。
現状3棟目に向けて目星がついているわけではないですが、今後も物件リサーチは欠かさないつもりです。その中でもし手に入れたい物件が出てきてしまった時にどう動くべきかを事前に考えておきたく悩んでおります。
前提として、
・今後も規模拡大を図りたい
・A銀行は今後も融資を出したいと思ってくれており、関係性は大事にしたい
・支店内の融資上限額は無いと言ってくれており融資額での頭打ちは無さそう(実際にそのような顧客がいるとのこと)
・A銀行以外の金融機関を開拓できていない
考えている行動パターンとしては以下のとおりです。
①A銀行の言う通り、物件は購入しない
②仁義を通すためにA銀行に一度相談し、他行へ融資相談を持ち込む
③他行に融資相談する(あくまでA銀行がメインバンクという考えのもと)
他行で3棟目を購入できたところで4棟目以降も1年待ってという話になってしまうのか、A銀行だけで規模拡大できそうなのに目先に優先して他行で購入することでA銀行の信頼関係が崩れないか、そもそもA銀行の融資スタンスが変わる前に他行の開拓も含めて進めておくべきなのか、いろんな要素が絡み合って考えが発散するばかりで収束できず悩んでいます。
最終的に決めるのは自分としても、大局観を持った先輩大家さんは同じ状況に直面した際にどう考えどう行動するのか参考にしたくアドバイスをいただけないでしょうか。
（楽待相談室2024.6.19 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、今後も規模を増やしていきたいとお考えの中で、メインバンクからは待ったをかけられ、良い物件が見つかった時に融資をどうするべきかというご相談ですね。
いよいよ分岐点に差し掛かっているようですね。不動産投資1stステージ → 2ndステージへ駆け上がれるかどうかの分岐点です。
これまでの1棟目2棟目の融資が・・・
▼回答の続きはコチラ → 「不動産規模拡大に向けた融資戦略」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１３７】今月完成の新築アパート、まだ入居がありません・・・（焦）
【質問コーナー１４１】戸建てで民泊を運営したいのですが・・・
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
属性頼みの融資の場合、一般的には1億円～2億円で頭打ちとなります。年収の◯倍というやつですね。
この相談者の方の場合、2棟購入したということですから、おそらく借入総額は1億～2億円の間だということで、ちょうど頭打ちラインなんだと想像できます。
そのため、「分岐点」という言葉を使いました。
果たしてこの相談者の方は、次のステージ駆け上がれるのか？？？
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