From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
初めての不動産投資についてご教授ください
■相談内容（出来るだけ具体的に）
副業収入の拡大を目指し、収益物件を探しており都合よく築24年、4500万円のマンション、一窒55㎡計9室2LDKの物件を見つけ現在検討しております。
勉強し始めまだそれほど経過しておらず完全など素人で申し訳ないのですが、そもそも築２４年の物件に融資が付くのか？融資期間25年を検討していますが、無謀すぎるのか？
建物構造が軽量鉄骨となっており耐久年数があまり残っておらず、融資期間がどれくらい取れるのか？ご教授下さい。
ネットにあるキャッシュフローシュミレーションで自分なりにシュミレーションしたところ、4500万に対し賃料年間648万（一室6万×９室）※現在満床中、で利回りを計算すると約14％
頭金が1000万、融資金額3500万で利回り約18％
空室率90％でシュミレーションする方法はあまりにも無謀すぎるでしょうか？
単純計算で返済額（月）17万（金利3%）、賃料48万（8室計算）諸経費月15万でざっくり計算で月16万手元に残る見込みを素人なりに計画
全く経験がないので返済意外にかかる諸経費の感覚がつかめず、月15万の諸経費は少なすぎるでしょうか？またそもそも初めての一棟目の投資に3500万は素人には高すぎるハードルでしょうか？
素人の質問となり勉強不足は自覚しております。何卒よろしくお願いいたします。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
45歳、会社員 勤続年数20年以上、
年収700万、副業収入300万
妻の年収：450万
不動産投資に使用できる自己資金1000万円
所有物件：自宅のみ、負債：自宅残債500万円
投資エリア：和歌山県
（楽待相談室2024.3.25 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、数字的には良い物件だと思います。詳細が分からないので何ともいえませんが、例の大手違法建築物件でなければ、、、
▼回答の続きはコチラ → 「初めての不動産投資についてご教授ください」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１２６】赤字新築ワンルームを購入してしまいました・・・（悩）
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【質問コーナー１２８】私はいくらまで銀行から借りれるの？
【質問コーナー１３０】20代公務員が1棟目を購入するために・・・
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
この物件、普通に良さそうですよね！
築２４年って私にとっては新築みたいなもんですから、それが表面利回り１４％超はすごいです。私だったら買っちゃいます。
ただ、ちょっと心配なのはこの方の知識量と相談する人がいないこと、それからこの物件があの違法建築物件だらけだったライオン物件じゃないかということです。
高利回りには裏があると良いますが果たして・・・
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