From：ななころ
お気に入りのカフェより
◆あらすじ
前回の記事では、FIREできるラインとして設定した「毎月CF100万円」にたどり着くにはどうしたら良いのか？どんな不動産投資法が良いのか？について考察しました。
いろいろな不動産投資法がある中で、私たちサラリーマンが真っ先に考えるのが「区分マンション」かなと思います。
サラリーマンが取り組むには投資金額もほど良く、1棟モノに比べて身近で分かりやすいからです。
（僕もサラリーマン時代、1棟アパートや1棟マンションが買えるなんて夢にも思っていませんでした。）
ただ、区分マンションだけでFIREは実際は難しいんですよね。。。
「毎月CF100万円」にたどり着くには、単純計算で25戸購入しないといけません。
何より区分投資だけでFIREに到達した人を、僕は1人しか知りません。
また、最初に区分マンションを買ってしまうと、サラリーマン属性を活かして受けられる融資枠が減ってしまうことになります。
FIREを目指すのであれば、できれば最初から1棟アパートや1棟マンションを買いたい。
（1棟モノを買っていくための布石として、区分や戸建てを買う方法もあります）
となると、今度は「都心に買うか？」「地方に買うか？」という問題が出てきます。
どちらが良いのでしょうか？
※前回の記事
「毎月いくらあれば脱サラして家賃収入だけで食べていけるのか？」
「毎月CF100万円を得るには、どんな不動産投資が近道なのか？（１）」
◆都心で買おう！？
最初に1棟アパートや1棟マンションを購入する場合、多くの人が「都心で買おう」と最初に考えます。
「都心の方が空室リスクが少ないだろう」と思いますもんね。
僕も「サブリース」や「30年保証」という言葉に、どれだけ心が揺らいだか・・・。
それだけ、最初は空室リスクって怖いんですよね。
そして、できるだけ知られている都市で物件を探します。
東京、神奈川、埼玉、千葉、地方だったら県庁所在地といった感じです。
その考えは至極当然かなと思います。
すると、今ですと利回り7%～8%の金額5000万円～8000万円の1棟アパートが目についてきます。
不動産業者などからも「都心の方が融資が付きやすい」と言われたりもします。
かつては僕も世田谷、府中、調布、相模原、元八幡などなど、いつくも物件を巡りましたよ。
◆都心で買っていくと・・・？
そこで、当時の僕は計算しました。
たとえば、金額8000万円、利回り8%で都心1棟アパートを買うと、1棟あたりどのくらいのキャッシュフローを得られるのか？
FIREライン「毎月CF100万円」にたどり着くには、どのくらいの投資額なるのか？
「えっ、これだけ？？？」
これが正直な最初の感想です。
詳細はこうです。
空室・客付費用・固都税、経費等を差し引くと、実質利回りは3％～4％程度に下がります。
銀行借入金利2％で計算すると、最終的に手に残るのはおおよそ1％～2％。
1棟あたりの手残りが、毎年80万円～160万円、月にすると7万円～14万円だったのです。
ですから、単純計算でFIREライン「毎月CF100万円」にたどり着くには、1棟アパートを10棟は買う必要があるということが分かったのです。
1年で1棟買うとしても10年かかってしまいます。
なにより「総額8億円の借金（≒ 融資）かぁ～」と怖くなりました。
もちろん5年～10年後に「売却する」という考え方もあります。
ただ、僕には自信が持てなかったのです。
5年～10年後に確実に売れるという自信が・・・。
なにより僕が目指すのは、まとまったお金ではなくフローです。
サラリーマンをやめても毎日入ってくるお金の流れです。
売ったらまた買ったり、他に投資しないといけないわけで、サラリーマンをやめるという夢が果たして叶えられるのかが分からなくなったのです。
◆都心1棟アパートは向かない・・・
その結果、都心で1棟アパートを買っていくのは、僕には合わないということが分かってきました。
FIREライン「毎月CF100万円」を作る手段としては、都心1棟アパートは向かないと思うようになったのです。
都心1棟アパートは、高属性で貯金もあって「まとまったお金を一気に作りたい」という方に向いている不動産投資法なんだということが分かってきたのです。
なにより一番の近道だとは思えなかったのです。
そこで、次に考えたのが「地方1棟アパート・1棟マンション」です。
（つづく）
◆編集後記
「サブリース」や「30年保証」という言葉、”甘い誘い”ですよね。。。
先日放送されたTV番組「世界仰天ニュース」でもやってましたが、かぼちゃの馬車はその最たる例です。
再放送がしばらくの期間TVerで見れるので、ご覧になられてない方はご覧になると良いかなと思います。
（ところどころマスキングされていますが・・・）
ザ！世界仰天ニュース
「かぼちゃの馬車1500億円の借金帳消し!弁護士の奇想天外作戦」
以前、僕の友人も甘い言葉に誘われて必死に止めました。
すべてのサブリースが悪いとは言いませんが、サブリースに頼ってしまう投資は絶対にダメですよね。
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