From：ななころ
ベローチェカフェより
◆あらすじ
FIREできるラインとして設定した「毎月CF100万円」に、なるべく早くたどり着くには、どんな不動産投資法が最適なのでしょうか？
いろいろな不動産投資法がある中で、私たちサラリーマンが真っ先に考えるのが「区分マンション」かなと思います。
サラリーマンが取り組むには投資金額もほど良く、1棟モノに比べて身近で分かりやすいからです。
（僕もサラリーマン時代、1棟アパートや1棟マンションが買えるなんて夢にも思っていませんでした。）
ただ、区分マンションだけでFIREは実際は難しいんですよね。。。
なるべく早くFIREを目指すのであれば、できれば最初から1棟アパートや1棟マンションを買いたい。
（1棟モノを買っていくための布石として、区分や戸建てを買う方法もあります）
となると、今度は「都心に買うか？」「地方に買うか？」という問題が出てきます。
しかし、都心で1棟モノを買おうとすると、利回り8～9%が良いところ。
区分ほどではないですが、FIREまでにはそれなりに時間を要します。
投資額も10億円近くとなり、借金も増えてしまいます。
一方で、地方だったらどうでしょうか？
どちらが良いのでしょうか？
※前回の記事
「毎月いくらあれば脱サラして家賃収入だけで食べていけるのか？」
「毎月CF100万円を得るには、どんな不動産投資が近道なのか？（１）」
「毎月CF100万円を得るには、どんな不動産投資が近道なのか？（２）」
◆都心では買えない・・・
僕は割に合わないということを痛感し、都心で1棟モノを探すのをやめました。
都心1棟アパートは、高属性で貯金もあって「まとまったお金を一気に作りたい」という方に向いている不動産投資法なんだということが分かってきたのです。
僕にとっては一番の近道だとは思えなかったのです。
そこで地方に目を移します。
まずは自宅から車で行って帰ってこれるぐらいのエリアに絞りました。
すると、都心では考えられなかったような高利回りの物件があるんですね！
しかも割と建物の状態も良いものが多い。
当時はポータルサイトの他にも様々なマイナーサイトがあり、すべてチェックしていました。
（現在でも利回り12%超えの物件は、割と簡単に見つかると思います。）
◆都心と地方はどっちが儲かる？
そこで、１つ疑問が湧いてきました。
たとえば、地方で利回り15%の物件が見つかったとして、都心で9%の物件と比べて、どっちが儲かるんだろうか？？？
たとえば、6000万円で売りに出されている利回り9％の都心エリア物件Aと、3000万円で売りに出されている利回り15％の地方エリア物件Bがあったとします。
20年間持ち続けたとして、利益にどのくらいの差が出るのだろうか？
実際にシュミレーションをしてみたのです。
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【物件A】
・都心エリア
・売値：6000万円
・利回り：9％
【物件B】
・地方エリア
・売値：3000万円
・利回り：15%
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上記の条件でシュミレーションしたところ、都心物件Aは20年後の累積家賃収入は「1億800万円」となります。
一方で、地方物件Bは、なんとっ！？累積家賃収入は「1億710万円」になったのです。
6000万円と3000万円で買う金額は倍違うのに、20年間で得られる家賃収入はほぼ同じ。
得られる家賃収入はたったの90万円しか差がなくなるのです。
倍の借金というリスクを負っているのに、得られるリターンが同じだったのです！
◆地方の方が入居率が悪いはず・・・
ただ、都心に比べたら、地方の方が空室は増え、空室期間も長くなりがちです。
（実際に10年以上運営した経験から、やり方が次第だということが分かりましたが・・・）
たとえば、都心物件Aは年間の空室率5％、地方物件Bは空室率30％で比較するとどうなるのか？
20年間の累積家賃収入でどれだけ差が出るのか？
今度は両物件とも同じ価格、6000万円で購入したとしてシュミレーションをしたのです。
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【物件A】
・都心エリア
・売値：6000万円
・利回り：9％
・空室率：5％
【物件B】
・地方エリア
・売値：6000万円
・利回り：15%
・空室率：30％
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すでに物件を所有されている方はお分かりかと思いますが、空室率5％というと、かなりパーフェクトに近い数字です。
一方で、空室率30％というと、地方といえど、よほど入居需要の無いエリアにあるか、募集活動をサボってている場合の数字です。
それにも関わらず、20年間で得られる累積家賃収入は、2000万円以上も地方物件Bが上回ったのです！
これには驚きました。。。
＜20年間の累積家賃収入の比較＞
都心物件A・・・1億260万円
地方物件B・・・1億2600万円
◆5年でFIREも可能！
都心はほぼ完璧に近い数字なので、これ以上収益を上げるのはほぼ不可能です。
一方で、地方は努力して実戦すれば空室率を改善することはできます。
仮に空室率30％を、空室率20％、いや空室率10％にすることができたらどうなるのか？
なんとっ、20年間の累積家賃収入は6000万円も差が出てきたのです。
しかも、3000万円の1棟モノを1年に1棟、5年で5棟も購入できれば、FIREできるラインとして設定した「毎月CF100万円」に到達できることが分かったのです。
投資額も1.5億円で済みます。
そして実際に僕は、約5年間で3棟購入しただけで、脱サラすることができました。
「毎月CF100万円」をほぼ到達しました。
ですから、あなたがもし、なるべく早くFIREラインに到達したいと思ったら、区分や都心1棟アパートはやめて、地方1棟アパートからスタートすることをオススメします。
◆編集後記
今日はカフェ・ベローチェに来て仕事しているのですが、驚きました！
これまでいろいろなチェーン店のカフェに通い、一通り食べましたが、ベローチェの食事美味しいですね！？
ナポリタン、ホットドック、コーヒーフロート、、、
僕の行ったベローチェは居心地も良いですし、トイレもそこそこキレイで良かったです。
しばらくはベローチェに通うかなと思っています。
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