From：ななころ
プライベートオフィスより
マスクをしている時に鼻がムズムズしてきてクシャミをしたくなった時、マスクを取って鼻を抑えるべきか、マスクを取らずに鼻を抑えるべきか、いまだに分からなくなる、ななころです。
◆前回記事のあらすじ
不動産投資は投資ではなく、「不動産賃貸業」という立派な事業だと考えていますが、他の事業とも決定的に異なる点があります。
不動産賃貸業は「右肩下がりのビジネスモデル」だということです。
１つ目の理由は、築年数が古くなればなるほど家賃収入という売上は減ってしまうということです。
２つ目の理由は、築年数が古くなればなるほど資産価値は減り、支出が増え、利益は減ってしまうということです。
そして、３つ目の理由は、利息と減価償却という２つの経費がなくなることで税金の支払いが増えていき、利益が減っていってしまうということです。
家賃も変わらない、支出も変わらない、それなのに利益が減ってしまうのです。
知らず知らずのうちに「デッドクロス」と呼ばれる黒字倒産に陥ることもあります。
この事実を購入前から理解していないと将来苦しむことになるのですが、ちゃんと伝えてくれる不動産業者やコンサルは多くはありません。
まるで持った瞬間から半永久的に毎日必ず金の卵を産み続けてくれるガチョウかのように、おいしいところだけしか説明してくれませんよね。
とはいえ、この「右肩下がりのビジネスモデル」を解決する３つの方法があります。
その３つの方法とは何でしょうか？
※過去記事
「これを知らないとマズイ！不動産投資が他の事業と決定的に異なる点とは？（１）」
「これを知らないとマズイ！不動産投資が他の事業と決定的に異なる点とは？（２）」
◆1つ目の解決策
右肩下がりのビジネスモデルを解決するための３つの方法のうち1つ目の方法は、
「減価償却を上手にコントロールする」
ということです。
前回の記事を思い出して頂きたいのですが、右肩下がりになってしまう原因の１つとして、「減価償却が切れる」ということがありました。
たとえばですが、建物価額3000万円を10年で償却していくとすると、単純に1年に300万円の経費です。
300万円の経費が無くなってしまうのですから、インパクトでかいですよね。
これを上手にコントロールしていくのです。
◆どうやって減価償却をコントロールする？
それでは、どうやって上手にコントロールしていけば良いのでしょうか？
まず１つの方法は、赤字の年度はあえて減価償却を計上せず、次年度以降に繰り越すのです。
これ、お恥ずかしい話し、ななころ自身も知らなかったのですが、
「減価償却は必ず初年度から毎年計上しなくても良い」
計上しなかった減価償却費は後ろに回すことができるのです。
（個人は不可、法人で物件を所有する場合のみ）
たとえば、「今年度は赤字だったからな。減価償却は計上せず、黒字になった時に取っておこう」といったこともできるのです。
不動産投資は取得した初年度や2年目ぐらいまでは赤字になりやすいですから、これは助かりますよね。
さらに言うと、
「その年に計上できる減価償却費を限度として、1円単位で好きな金額を計上できる」
必ずしも限度いっぱいまで償却する必要もないのです。
ギリギリ赤字にならない金額だけ減価償却費を計上したりすることもできるのです。
（個人は不可、法人で物件を所有する場合のみ）
このように減価償却を上手にコントロールする方法が、いくつもあります。
それらの方法を駆使することで、右肩下がりになってしまうことを防ぐことができるのです。
◆減価償却に関する参考書籍
ちなみに減価償却に関してちゃんと学びたいという方やコントロール方法を知りたい方は、この書籍にとても分かりやすく解説されているので、オススメですよ！
良書です。
（購入特典動画も付いているので、文字だけでは分かりづらいところも理解が進みます。）
「不動産投資の税金を最適化 「減価償却」節税バイブル」
ちなみに先日（2021年10月23日）は、著者の萱谷有香さんをお招きし勉強会を開催したのですが、めちゃくちゃ好評でした。
いくつか受講者の声を掲載しておきますね。
＜受講者の声＞
「不動産事業家として、減価償却費はこれまで税理士まかせでしたが、節税面も含めて、減価償却費に関して本当に様々な知識、質の高い情報を得ることができ、大変貴重な機会をいただきました。本当にありがとうございました。」
「減価償却が法人の場合に戦略的に変えられること。物件を購入する前から始まっている！ということが衝撃でした。恥ずかしながら、とにかく満室にして運営することに必死でしたが、いつ売るのか、持ち切るのか、そのためにどう対策するのか、など日ごろから考えることが大事なことに気づかされました。ありがとうございます。」
「減価償却費の計上は、短期・中長期の税金支払いの視点から、コントロールしたほうがいい、ある意味償却額を自由に設定できるというのは、大変新鮮な知識で、とても参考になりました。売却益等で大きな利益が出た際に、決算期を変えること等によって、税金支払い額を変えることができるのも、大変レベルの高い有益な情報でした。"」
◆2つ目の解決策
以上のように、減価償却費を上手に計上していくことで、右肩下がりのビジネスモデルへ対処できることをお伝えしてきました。
ちなみに言うと、銀行からの目線を気にする方もいるかと思います。
決算書を見れば、減価償却イジって利益をコントロールしていることなどは一発で分かります。
減価償却費を計上していない年があったりして、ちゃんと安定して儲けを出せていないなと思われるのではないかと心配される方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論から言ってしまうと銀行によります。
経験から言うと、過剰に反応する銀行はマレで、むしろちゃんとした理由があり、”一過性のもの”と判断されればさほど気にしなくても良いのかなと思います。
それでは、減価償却のコントロール以外に、右肩下がりのビジネスモデルへの対処法として、他にはどんな方法があるのでしょうか？
長くなったので次回に続きます。
（つづく）
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◆編集後記
「減価償却」と聞くと、じんま疹が出てくる人も多いのではないでしょうか！？笑
ななころは大学が商学部だったので簿記は必須だったのですが、嫌で嫌で仕方ありませんでした。
体が受け付けてくれないというか。。。
最後の最後まで単位が取れず、お情けで卒業させてもらいました。
ですが、自分のお金が関係するとなると別です。笑
あっという間に理解できるようになりましたよ。
物件をまだ持っていない人にとっては減価償却なんて遠い異国の地の言葉に聞こえるかもしれませんが、最初の物件購入前にぜひ知っておいた方が良いですよー。
あとから売却する時になって後悔している人もいますからね。
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