From：ななころ
プライベートオフィスより
家でブログを書いていると、どこからともなくやってくる灯油販売の車が流している「月の砂漠」を聞くと無性に寂しくなる、ななころです。
◆前回記事のあらすじ
不動産投資は投資ではなく、「不動産賃貸業」という立派な事業だと考えていますが、他の事業とも決定的に異なる点があります。
不動産賃貸業は「右肩下がりのビジネスモデル」だということです。
１つ目の理由は、築年数が古くなればなるほど家賃収入という売上は減ってしまうということです。
２つ目の理由は、築年数が古くなればなるほど資産価値は減り、支出が増え、利益は減ってしまうということです。
この事実を購入前から理解していないと将来苦しむことになるのですが、ちゃんと伝えてくれる不動産業者やコンサルは多くはありません。
まるで持った瞬間から半永久的に毎日必ず金の卵を産み続けてくれるガチョウかのように、おいしいところだけしか説明してくれませんよね。
そして、もう１つ不動産賃貸業が「右肩下がりのビジネスモデル」だという理由があります。
３つ目の理由とはなんでしょうか？
※前回の記事「これを知らないとマズイ！不動産投資が他の事業と決定的に異なる点とは？（１）」
◆衝撃的な３つ目の理由
不動産賃貸業が「右肩下がりのビジネスモデル」だという３つ目の理由は、衝撃的です。
たとえこの先２０年～３０年と家賃は下落せず、空室も増えず、支出も増えなかったとしても、右肩下がりになってしまうのです。
右肩下がりになってしまう運命と言っていいかもしれません。
その理由は、「支払う税金が増える」からです。
なぜそんなことになってしまうかというと、主に２つの経費が消えていくからです。
原因の１つは返済利息の減少です。
多くの人が銀行から何十年とお金を借りて物件を購入していると思いますが、利息分を経費にできます。
ところが、その経費にできる利息がどんどん減っていってしまうのです。
もう１つの原因は、減価償却が切れてしまうことです。
お金を実際に支払っていないのに経費にできる減価償却費は、魔法の経費と呼ばれたりもします。
建物価値3000万円の減価償却費と言ったら相当な額です。
期間10年償却だったとすると、1年当たり300万円も経費にできます。
ところが、建物の構造や築年数によって期間は異なるものの、いずれ減価償却が切れる時期がきます。
すると経費が一気になくなってしまうのです。
このように利息と減価償却という２つの経費がなくなってしまうのです。
◆２つの経費がなくなると・・・
この２つの経費がなくなると、どうなるか？
自ずと利益が増えてしまい、支払う税金が増えていってしまいます。
家賃は下落しない、空室も増えない、支出も増えないとバラ色の経営ができたとしても、税金が増えてしまうことによって利益が圧縮されていってしまうのです。
そして、中には儲かっているはずなのに、なぜかお金が足りない・・・。
場合によっては、「デッドクロス」と呼ばれる黒字倒産に陥ってしまう可能性もあるのです。
※デッドクロスについて詳しく知りたい方は、浦田健さんの動画をご覧になると良いかなと思います。
◆右肩下がりのビジネスモデルを解決する方法
以上のように、不動産賃貸業は他の事業と違って、右肩下がりのビジネスモデルです。
右肩下がりのビジネスモデルが悪いと言ってるのではなくて、不動産投資を始める前にちゃんと理解してから始めないと、エライ苦労することになってしまいます。
また、右肩下がりのビジネスモデルを解決する方法がいくつかあります。
その方法とは何でしょうか？
長くなったので次回に続きます。
（つづく）
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◆編集後記
120万円ほど助成金が出ることが決定しているので、現在自宅の地下を大きく改装しています。
カウンターを取り除き部屋をひろくし、エアコンを新しくして換気を良くしたりしています。
だいたい1ヶ月程度で完成予定ですが、今からどうなるのか楽しみ。
完成したらまたブログなどでシェアしますね。
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