From：ななころ
プライベートオフィスより
◆とうとう破産申立へ・・・
新年早々、姫路の不動産王こと大川護郎さんの会社が、破産を申し立てれたと報じられました。
グループ会社3社の破産で、合計負債額は246億円超とのことです。
（株）ANGELO、（株）CALMO、（株）Ysngの3社です。
＝＝＝ 記事全て抜粋 ＝＝＝
株式会社ANGELOなど3社
負債246億5000万円
（株）ANGELOは、2013年（平成25年）4月に設立した不動産賃貸業者。代表の大川氏が新聞配達員および販売店の店長時代から個人で始めた不動産賃貸事業を法人化したもので、姫路市を中心に、神戸市・大阪市などにマンションやテナントビル、月極駐車場など多数の物件を保有。プロサッカーチームのキャンプスポンサーを務めるほか、大川氏自身の著書出版やメディア出演などによる知名度向上もあって収益物件の取得を進め、2019年2月期には年収入高約13億7100万円を計上していた。
しかし、新たに取得した賃貸物件の稼働状況が低調だったうえ、過剰な広告宣伝費や100億円を超える借り入れに伴う利息負担などが重なり、同期に約5億9200万円の当期純損失を計上し、大幅な債務超過に転落。この間に一部取引先への支払い遅延が発生するなど、ずさんな経営管理体制が露見していた。このため、2019年9月までに金融機関に対して返済猶予を要請するとともに、経営再建のために新たに賃料回収業務を不動産管理会社に委託したが、その不動産管理会社とも回収をめぐるトラブルが発生したことで資金繰りは一層悪化。弁護士を立て、改めて金融機関に借入金返済猶予の交渉を進めていたが、2020年9月に銀行取引停止処分を受けた。その後、所有不動産につき差押えを受けるほか、相次ぎ競売開始を申し立てられるなか、今回の事態となった。
負債は、ANGELOが2019年2月期末時点で約125億3700万円。また、CALMOが2018年9月期末時点で約82億9700万円、Ysngが2018年10月期末時点で約38億1600万円、3社合計で約246億5000万円だが、不動産売却により減少している可能性があり流動的。
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
ざっくり言うと、入居率が悪い割に、べらぼうに高い広告費がかかっており、返済が滞り債務超過に陥ったため、銀行から破産を申し立てられたという内容です。
実際に売り物件情報一覧が一部で流れているようです。
破産には大きく２つあって、自ら破産を申告するのが「自己破産」、債権者から破産を申告されるのが「破産申立」です。
今回のケースでは、大川さんとしては存続したいという考えだったようですが、銀行から「もう存続無理だろ」と言われてしまった格好になります。
そして、破産手続きが開始すると、破産管財人が選ばれて、会社の財産を現金化し、債権者に配当することとなります。
そのために、財産隠しをしたりしないように、財産の保全管理を命じられています。
＜過去記事＞
2020年08月27日「姫路の不動産王こと大川護郎氏が破綻！？驚」
2020年09月11日「姫路の不動産王こと大川護郎氏が銀行取引停止・・・どうなるのか？」
2020年09月14日「姫路の不動産王・大川護郎氏の光と影、派手な生活と現実」
2020年09月16日「姫路の不動産王・大川護郎氏の銀行取引停止の実情とは？」
2020年11月11日「ついに姫路の不動産王・大川護郎氏のホームページが閲覧不可に・・・」
2020年12月16日「姫路の不動産王・大川護郎氏のその後・・・」
◆大川護郎さんの破産から学べること
それにしても負債額246億円とはすごい！？汗
今回の件でいろいろと驚くことはありますが、法人数社とはいえ、実質いち個人がここまでの額を借り入れできるということに一番驚きました。
「管理会社とのトラブル」「横領」「計画倒産」、、、いろいろな原因が囁かれていますが、ここではそんな噂話をしても意味がないのかなと思います。
それよりも、私たち不動産投資家がここからどんなことが学べるか？
たくさんの学びがありましたが、主に３つあげてみたいと思います。
１．銀行の評価と儲かるかは別
銀行は「その不動産投資が儲かるかどうか」は何も見てないんだなぁ、ということがあらためて分かる事例だなと思います。
銀行は担保評価があるかどうか、融資が出るかどうかしか見てないんですよね。
ほとんどの銀行担当者は上の稟議が通るかどうか。。。
ここに銀行から融資を引き出すヒントが分かってくると思うのです。
いかに融資をしてくれる銀行とつながれるか。
いかに不動産投資家としての判断と、銀行の判断とのギャップを埋めて融資につなげるか。
それだけです。
時々、融資が出るから良い投資だと思ってしまう人や、逆に融資が出ないから自分の投資判断が間違っていると悲観してしまう人がいますが、そこにはあまり関係はないということです。
２．いざという時に備える
セミナーを聞いたり書籍や雑誌を読む限りですが、大川さんは今回の破産をなんとも思っていないのではないでしょうか！？
「別に命まで取られるわけでもない」と、意外とあっさりしているのではないでしょうか。
それは、いざという時の知識と準備があるからです。
私たちも不動産投資という事業に挑戦するわけですから、失敗することもあります。
挑戦に失敗は付き物です。
あとは万が一失敗した時にどう対処するのか、という知識と準備をしておくだけなんです。
３．ロジックをしっかり組み立てる
不動産投資って、インカムメインの投資スタイルでは、経験を積めば積むほど、知識を積めば積むほど、破産する確率が減る投資だと思ってるんです。
規模が大きくなればなるほど安定してくる再現性の高い投資。
本来はロジックさえ間違っていなければ、実践を積めば積むほど成功確率が上がっていく投資です。
（よほど無茶さえしなければ・・・）
だからこそロジックを間違えないように、早い段階からロジックを組み立てておくべきだなと考えている次第です。
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◆編集後記
先日の土曜は、地場の業者発掘とお宝物件発掘のために、地方を訪れていました。
不動産投資は、人生で一生縁のなそうなエリアを訪れたり、いろいろな物件に出会えるので、やっぱり楽しいですよね♪
よく株投資をすると会社に興味を持つと言いますが、不動産投資をすると全国の各地域に興味を持つようになるんです。
学生の頃は地理が大嫌いだったんですがね。
学生の頃から不動産投資をやっていれば良かったなと思ったりしました笑
