From：ななころ
プライベートオフィスより
◆姫路の不動産王
サラリーマン不動産投資の世界に、2年ほど前に突如として表れた「姫路のトランプ」こと大川護郎さん。
著書によると、新聞少年時代に作ったお金で不動産投資をスタート。
23年で274棟4903室(2018年6月末現在)を購入。
家賃収入を含めた総年間収入48億円にものぼるとされています。
以前、楽待の取材も受けていて、その記事は大きな反響を呼びました。
（「トランプ」とはアメリカ大統領ドナルド・トランプのことで、トランプはアメリカで不動産王と呼ばれているため、大川さんは「姫路の不動産王」→「姫路のトランプ」と呼ばれている。）
＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝
5000戸を買った元新聞少年、「姫路の不動産王」の哲学
「姫路の不動産王」の異名を持つ投資家をご存じだろうか。兵庫県・姫路市を中心に238棟4962戸（2018年10月現在）を所有する大川護郎その人である。
16歳で新聞販売店に就職し、本業の傍ら不動産投資をスタート。猛スピードで投資規模を拡大し、一代でビッグオーナーにのし上がった。
地主の生まれでもなければ、特別な投資手法を生み出したわけでもない。ゼロからスタートした大川氏は、いかにしてここまでの規模拡大を果たしたのか。
（2018.10.5 楽待新聞記事より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆手広く事業を広げる
年間48億円の収入というと、月4億円ですよ！？汗
これまでななころは、たくさんの不動産投資成功者とお会いしてきましたが、ここまでの規模の方にはまだお会いしたことがありません。
一時期は、スーパーカーを22台所有しているとか、金のロールスロイスを所有したりと、その豪快なお金の使いっぷりが話題を呼んでいました。
（楽待twitter記事より）
あのスペイン元代表・フェルナンド・トーレスが所属していたサガン鳥栖のスポンサー契約もしています。
サガン鳥栖のホームページの不動産賃貸業だけでなく、手広く事情をされているのですね。
学習塾や介護方面の事業もされているようです。
◆資金繰りが厳しい
ところが、先日の「日刊SPA」の記事によると、大川さんがピンチだというのです！？驚
管理会社と揉めて、家賃の入金が滞り、銀行への返済が困難になっているというのです。
＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝
年収24億円の不動産王、姫路のトランプを襲った悪夢。借金300億円が返せない！
いまだ終息の兆しが見えない新型コロナウイルスの感染拡大。コロナショックから倒産する企業も後を絶たないが、“姫路のトランプ”こと大川護郎氏がピンチに立たされている。
「今年の4月から、入金管理などすべて任せていた資産管理会社R社からの送金がストップしています。R社とは昨年に私の所有する賃貸物件とサブリース契約（一括賃貸借契約）を結んでおり、賃料として毎月2億2000万円が、私の法人に送金される約束になっていました。それが4月15日に3200万円、5月15日に約600万円の入金を確認した以降はすべて未送金となり、毎月の家賃収入はR社の懐に入っている状況です。私には莫大な借入金がありますから、このような緊急事態に陥り大変困っています。冷静な話し合いができないため、R社に対して解除通知書と共に、R社を詐欺罪で告発しました」
（2020年08月22日 日刊SPA記事より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
記事の概要を簡単に説明すると、サブリース契約を結んでいた資産管理会社R社から、大川氏の所有する法人に家賃の入金が無く、滞納されているようです。
家賃の流れ：入居者 → 資産管理会社R社 → ✕ アンジェログループ（大川氏の法人）
そして、資産管理会社R社と意見が真っ向から対立して、裁判沙汰になっているという記事でした。
しかし、この記事、良く分からないことだらけなのです。
たとえば、「大川氏の法人が所有する物件は当時空室率30％台」という内容。
えっ！？入居率60数%というのはいったいどいうことでしょうか？？？汗
借り入れを行って投資する大川さんのスタイルでは、よほど高利回りで物件を購入しないと自転車操業に陥りますが、高利回りで買っている様子もありません。
著書の情報から判断すると、単純計算で表面利回りは7%～8%程度です。
また、資産管理会社R社の存在。
不動産投資である程度成功すると、節税のために資産管理会社を設立するのは良くあるパターンです。
設立した資産管理会社とサブリース契約を結ぶというのも、節税方法としては王道です。
しかし、自分の息のかかっているはずの資産管理会社から”裏切られる”というのは、どういうことなのでしょう？？？
さらに、その資産管理会社とサブリース契約を結ぶ時に、空室を減らし稼働率をあげて収益を改善するために、資金をR社が投資（資金援助）をするという話になっていたというのどういうことでしょう？
細かい内容がまったく不明なまま、とにかく大川さんの「資金繰りが厳しい」ということだけが伺える記事でした。
◆なぜ大川氏は突如として現れた？
実際、SNSではいろいろな噂が飛び交っています。
悪い噂もたくさんあり、どれが本当なのか分かりません。
しかし、大川さんのFacebook記事は更新が途絶え、メディアへの露出もすっかりなくなってしまいました。
「日本の物件、全部買うたる」とおっしゃっていましたが、著書にかかれている所有戸数からは2年間ほとんど増えていないようで、かなり以前から資金繰りに窮していたことも予想されます。
突如として不動産投資業界に表れて、派手な演出で注目を集めていた理由はなんだったのでしょうか・・・。
不動産投資家を集めた会員制の有料コミュニティの募集をしていましたが。
◆外見ではなく中見
いずれにしても、大川さんの破綻のニュースは、「規模信仰の終焉」を知らせるシグナルだとななころは感じている次第です。
2014年の異次元金融緩和によって、融資がジャブジャブとなり、一気に規模を拡大する投資法がもてはやされました。
「メガ大家」「ギガ大家」という言葉が飛び交い、「大規模な投資家＝すごい」といったイメージもありました。
しかし、実情はハリボテ。
家賃収入がいくら年間数億あったとしても、実際には「ほとんど儲かっていない・・・」というサラリーマン投資家も多く見かけました。
それどころか、一歩間違えば破綻するような状況の投資家もいました。
大川さんの実情は、ななころには分かりません。
ただ１つ言えることは、規模の大きさや所有物件数で判断するのではなく、これからは「中身がどうなのか？」「本当に儲かる物件とは？」をしっかりと見極める力が求められていると考えている次第です。
たった3棟20室程度（総投資額1億円弱）でも、一般的なサラリーマンの給与をはるかに超えるキャッシュフローを得ることは可能なのですから・・・。
不動産投資はロジックさえ間違わなければ再現性の高い投資です。
それでは、不動産投資で失敗しないためのロジックとはなんでしょうか？
毎週2000文字近くの記事で解説しています。
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◆編集後記
ななころは、大川さんにお会いしたことはありません。
直接お話しを聞いたこともありません。
ただ、著書を読んだり、セミナー動画を拝見させて頂くと、とてつもなく大きな目標を持たれていて、行動力がある方だなということが伺えました。
それだけに、こうしたお金のトラブルと人間関係トラウブルに巻き込まれてしまったことは、とても残念だなと思います。
ライフデザインを実現するのって、やっぱり経済基盤を確立するだけではダメなんですね。