From：ななころ
コメダ珈琲より
◆反響がすごい・・・汗
姫路の不動産王こと大川護郎さんの記事の反響がすごいです。。。汗
ブログへのアクセス数がいつもの3倍から5倍。
このブログは月5000PVぐらいしかありませんが、月の半分で5000PVを超えてしまいました。
それだけ、不動産投資業界に影響力のあった方だったということですね。
とはいえ、これだけのアクセス数があると、好き勝手なことを書けなくなってしまいます笑
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◆負債総額は125億円超
さて、債務超過となり銀行取引停止となった大川護郎さんが代表の株式会社ANGELO。
前回記事で紹介した帝国データバンクの記事では負債額は100億円となっていましたが、東京商工リサーチでは負債総額は１２５億３７９７万円（２０１９年２月期決算時点）となっています。
著書やセミナーでアピールしていた「借入額300億円とか400億円だとかという数字はどこにいったの？」という感じではありますが、いずれにしてもすごい数字ではあります。
ここで重要なのは「再度の資金ショートを起こした」というところです。
＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝
（株）ＡＮＧＥＬＯ
～代表は「姫路の不動産王」としてメディアへ多数出演～
（株）ＡＮＧＥＬＯ（TSR企業コード:675268710、法人番号：5140001090303、姫路市南畝町１－４１、登記上：大阪市中央区中寺１－２－２３、設立２０１３（平成２５）年４月、資本金４億８７００万円、大川護郎社長）は再度の資金ショートを起こし９月１０日、行き詰まりを表面化した。
負債総額は１２５億３７９７万円（２０１９年２月期決算時点）。
（2020年9月10日 東京商工リサーチ記事より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆危うい収支
もともと大川護郎さんの不動産投資スタイルは、かなりギリギリでした。
著書で紹介されている所有物件の数字を見てみると、そのギリギリさが分かります。
＝＝＝ 著書から抜粋 ＝＝＝
月家賃収入・・・3億5850万円
月銀行返済・・・2億2896万円
返済比率・・・63.87％
※表面利回り・・・9.72％
※平均借入金利・・・3.23％
※平均借入期間・・・20.91年
（著書「新聞少年が一代で4903世帯の大家になった秘密の話」より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
不動産投資を勉強されている読者さんも同じだと思うのですが、ななころは最初この数字を見たとき驚きました。。。
「利益がほとんど出ていないのでは・・・」と不安すら覚えました。
一見すると、「家賃収入から返済を引くと毎月1.3億円も残るので、大丈夫なのでは？」と思われる方もいるかもしれません。
ただ、ここから税金、原状回復費、広告費、空室など考えていったら、ほとんど利益は残りません。
物件利回り9.7％で、平均借入金利3.2％ですからね。
おそらく良くてキャッシュフローは5000万円程度。
経費がかさむと赤字の月もあることでしょう。
少しでも空室が増えたり、家賃下落が生じたら、たちまち資金ショートに陥ることも目に見えています。
まるで悪徳不動産業者にはめ込まれて苦しでいるサラリーマン投資家のような収支です。。。
絶対に不動産投資素人が真似をしていい数字ではありません。
◆「問題なく回っており体力がある」
ただ、これだけ著書やメディアに堂々と数字を出している方です。
著書でも「これだけの利息を払っていても、問題なく回っており体力があるということです。」と自信満々におっしゃっています。
他の事業もされていることなので、
「不動産賃貸業は、節税や資産組み換えの意図もあるのかな！？」
とななころは考えていました。
現にハーバービジネスに掲載された記事には、
「フェラーリやランボルギーニをはじめとする高級車を20台以上所有」
「約1億円の値がつく超高級品をはじめ、ラグジュアリーウオッチも500個ほど所有」
などと紹介されていました。
ななころなどの思考が及ばない次元で儲けている人なんだなと勝手に思っていたのです。
＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝
中卒、新聞配達員から月収4億の不動産王へ。姫路の不動産王の投資哲学
他の追随を許さない圧倒的な行動力で道なき道を切り開くスターたちがこの国の不動産業界にはいる！ そんなクレイジーとも言える情熱とアイデアで目覚ましい成果を残してきた大家さんはいかにして現在の立場まで上り詰めたのか？ 彼らの数奇な大家人生と独自の投資哲学に迫る
（2019.01.29 ハーバービジネスオンライン記事より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆真逆の現実
しかし、現実は真逆でした・・・・。
「２０１９年２月期には５億９３００万円の赤字で債務超過」と、ハーバービジネスの記事がアップされていた頃には、すでに火の車だったのです。。。
著書にある「これだけの利息を払っていても、問題なく回っており体力があるということです。」は、事実とはまったく異なっていたのです。
また、何度も「管理会社の重要性」を著書で説きながら、実際は管理会社と何度もトラブルを起こしていたのです。
ただでさえギリギリの数字で物件を買っており、管理会社を上手く連携して稼働率を高めていかないといけないにも関わらず・・・。
Jリーグのスポンサーになるような、間接的な広告費をかけている場合ではなかったのです。
（著書「本当にあった酷い話10例」のうち、9例が管理会社絡みの話し）
◆本当に事実なの？
今回の大川護郎さんの記事を通して、このように華々しい実績や生活ぶりが「本当に事実なのか？」を見極めることが重要だなと、あらためて感じました。
不動産投資に限らず、怪しい投資やビジネスには、派手な実績や誇張された表現が付きものです。
「片手間で儲かる！」「自己資金ゼロでもできる！」「資産◯億円」
すべてが嘘とまでは言いませんが、決して踊らされてはいけないなと感じました。
また一方で、不動産投資はしっかりと勉強すれば、安定した経済基盤の1つになることは間違いありません。
他の投資やビジネスと比べても、努力が成果に結びつきやすいと、ななころは考えています。
それは、ななころ自身が13年不動産投資をやってきて感じている間違いない事実です。
失敗してしまった人の多くが、不動産投資を始める前の勉強する時間や努力やお金をケチってしまっているようです。
資格を取るのにあれだけ勉強するのにも関わらず・・・・。
単純に「不動産投資は怪しい」「不動産投資は危ない」と避けるのではなく、事実を見極めて、しっかりと勉強や情報収集をしていくべきだなと考えている次第です。
◆編集後記
昨日、小学1年生の次男から突然、
「サンタクロースって本当はいないんだよ。」
「プレゼントを置いているのは、サンタクロースじゃなくてパパなんだよ。」
と言ってきました。
いまだに寝るときはママと一緒という幼さが残る7歳の次男。
友達から聞いたりしたのでしょうか！？
話しながらも半信半疑のようでした。
そこで、次男に、
「パパは大人だからもう見えないけど、サンタクロースは本当にいるみたいだよ」
「それに、今年はコロナでサンタさんの学校も大変だっていうニュースもこの前出ていたよ」
と伝えました。
すると次男は、
「そうしたらパパ、そのニュースを見せてよー！」
と事実確認してきました。
「おっ、やるな！？」と心で思いながら、ニュースの動画を見せたのです。
事実かどうかを見極めること大事ですもんね！笑
（FNNニュース「サンタさんの“新しい日常” “クリスマスク”でコロナ対策 イギリス」より）
そうすると、次男は、
「そうなんだー。」
「サンタクロースって世界中にたくさんいるんだね。」
とまだ少し訝しげながら納得していました笑
どこまで信じてくれるかどうか・・・。