◆収支を公開するワケ
今日は僕の不動産投資の収支状況（その２）について、
書いていこうと思います。
なぜ収支状況を公開しようかと思ったかというと、
「資産◯億円！」「家賃収入◯千万円！」
といったアピールをしたくて公開したわけではありません。
以下の理由があって、
収支を公開しようと思ったのです。
１．ブログやTwitterから問い合わせがあったから
かぼちゃの馬車問題をきっかけに、
業者が次々と潰れだしたり、
家賃保証が減額 → 打ち切りになるケースが増えたりして、
すでに物件を所有している人が、
「他人の収支はどうなのか？」と気になりだしたからなのか、
理由は分かりませんが、
今年に入って立て続けに、
「ななころさんの収支はどうなのですか？」
という問い合わせをもらいました。
そこで、最近ではセミナーでも、
あまり話しをしていないため、
久しぶりに公開しておこうと思ったのが理由の１つです。
２．前回の記事でなぜ「割に合わない」と僕が考えたか？
前回の記事で、
クローズアップ現代に登場した女性投資家の収支について、
少々辛辣なコメントをしましたが、
「それじゃ、お前はどうなんだ！？」
と思われた方もいるかと思ったのが理由の2つ目です。
番組で女性投資家は、
2億3500万円の借り入れをして、
新築マンション3棟を購入し、
満室時で月144万円の家賃収入があり、
手残りで月57万円ほどと紹介されていました。
これに対して、「僕は割に合わない」と、
コメントをしていたからです。
今回公開した２棟目の収支と比較して頂ければ、
その理由が分かるかなと思います。
３．財政基盤確立に向けての１つの参考目標値
不動産投資のゴールは人によって違います。
年収◯億円をゴールに設定している人もいれば、
老後の足しになればいいという人もいます。
また、どのくらいの借金をすれば、
純収入でどのくらいを目指せるのか？
情報が氾濫している今、
何が真実か分かりづらくなっています。
僕の当初目標に掲げた、
「会社や上司のために働くようなサラリーマン生活は、
なるべく早くおさらばして、
自分や家族の人生の成長や充実のために働けるように、
給与収入に代わる経済基盤を確立しておきたい！
という目標であれば、
どのくらいの規模で辿り着けるのか？」
という１つのゴールを目指す方の参考になるならばと、
公開しようと考えたのが３つ目の理由です。
僕はサラリーマンを卒業してすでに６年になります。
自分や家族の人生の成長や充実のために働けています。
ですから、
もし同じようなゴールを目標とされる方がいれば、
収支は参考になるかなと考えています。
◆１棟目の収支は？
１棟目に購入した物件の収支については、
以前、ブログで公開させていただきました。
まだお読みになっていない方がいたら、
まずはそちらを読んでからの方が良いかなと思います。
いろいろな意味で衝撃的な物件でした。。。
（1棟目の物件の収支状況）
◆2棟目を探す時のポイント
1棟目の購入し、ある程度軌道に乗せるまでに、
1年以上の歳月を要しました。
しかし、いろいろな方のアドバイスやサポートもあり、
一度順調に稼働をし始めると、
安定して家賃収入をもたらしてくれました。
公庫（当時は国金）からの借り入れと、
父からの借り入れがありましたが、
高い利回りのお陰で、
毎月20万円近くの手残りがありました。
あっという間に貯金が溜まっていきます。
そこで、ついに2棟目の物件を、
購入することにしました。
2棟目の物件を探す時にポイントとしたのは、
「ドミナント戦略」です。
ドミナント戦略の成功例として、
セブンイレブンが有名です。
セブイレブンは、物流の効率化などの理由から、
エリアはある程度絞って出店しているのは、
ご存知の方も多いでしょう。
僕も2棟目を購入するならば、
1棟目の近くにエリアを絞って、
物件を集中的に探しました。
そして、とうとう2棟目の物件に出会ったのです。
（2棟目の物件の購入までの経緯も、
ほんとうにいろいろなことがあったのですが、
いずれまたお話ししたいと思います。）
◆2棟目の物件の収支
2010年3月、2棟目の物件を購入します。
＝＝＝ ＜購入時の物件概要＞ ＝＝＝
立地：茨城県日立市
構造：重要鉄骨造
築年数：17年
間取り：1K ✕ 8室、4SLDK ✕ 1室、3店舗
販売価格：7980万円
購入価格：4000万円
満室想定賃料：840万円／年、70万円／月
表面利回り：21％
融資：S銀行30年、3600万円、金利4.5%
返済額：216万円／年 18万円／月
※2010年当時の概要
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（2010年当時、購入直後の写真）
購入してから隣地との境界線の問題や、
店舗の滞納や入居募集、4SLDKの部屋の入居募集など、
当初は苦戦もしました。
入居者の女性が彼氏ともめて、
大騒ぎになったりなんてのもありました。
しかし、それも1年が経つと安定稼働し、
今では稼ぎ頭になってくれています。
＝＝＝ ＜2018年現在の収支＞ ＝＝＝
賃料収入：720万円／年、60万円／月
返済：20万円／月、残り12年で完済
※S銀行から、金利1.3％で借り換え
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※当時よりも家賃は下落しています。
◆3棟目購入に向けて
1棟目、2棟目と購入することにより、
当時で合計100万円弱／月の家賃収入が入り、
すでに手残りでも給与収入を越えていました。
それでも、より経済基盤を盤石なものとするために、
3棟目の購入に向けて進み出します。
そして、2年後の2012年5月に3棟目の物件を、
購入することになりました。
次回に続きます。
（つづく）
◆編集後記
よくこの物件収支を紹介すると、
「今ではこんな物件ありえない」と言われたりします。
たしかに難しくなっているとは思いますが、
不可能ではありません。
実際にここ最近でも、
このような条件で物件を次々と購入している人を、
何人も見てきたからです。
むしろ僕よりも遥かに高利回りで、
儲かる物件を購入している人もいます。
僕は物件探しは結構得意な方ですが、
探し方さえ間違わなければ、
今でもこのような物件を見つかります。
そして、スルガ銀行が新規融資ストップした今、
久しぶりに良い物件情報が出てきています。
僕が先日買い付けを入れた物件も、
築15年以下で、利回り15％近い物件で、
満室稼働していました。
建物の状態も非常に良いです。
融資が厳しくなれば、「参入障壁が高くなり」、
どんどん良い物件が出てくると考えている次第です。
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