一時使用賃貸借

<問>
借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが,一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。 (宅建過去問H19問14-①)















<解>○
定期建物賃貸借契約は公正証書等の書面で契約する必要があるが、一時使用賃貸借契約は口頭で契約してもOKです。



～補足～
一時使用のために建物を賃貸借したことが明らかなときは、借地借家法の規定は適用されず、民法の賃貸借の規定のみが適用されます。

使用貸借

 <問>
Aが所有者として登記されている甲土地上に,Bが所有者として登記されている乙建物があり,CがAから甲土地を購入した場合について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
BがAとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には,Cは,Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
(宅建過去問H19問13-②)
















<解>○
使用貸借は、借地借家法の適用外となります。

土地区画整理事業（保留地）

<問>
土地区画整理法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
組合施行の土地区画整理事業において,定款に特別の定めがある場合には,換地計画において,保留地の取得を希望する宅地建物取引業者に当該保留地に係る所有権が帰属するよう定めることができる。（宅建過去問H18問24-④)
 













<解>×
換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において，施行者が取得します(土地区画整理法104条11項)。 この後，施行者が処分することになります。
(土地区画整理組合の場合は，換地計画，仮換地の指定，保留地の処分方法とも，総会の議決を経なければなりません。)
したがって，換地計画で，保留地の取得を希望する宅建業者に当該保留地に係る所有権が帰属するように定めることはできません。

point
保留地は、個人や土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、
①土地区画整理事業の施行の費用に充てるためだけでなく
②基準・規約･定款で定める目的（たとえば学校の用地に充てる等）のためにも定められます。

一方、地方公共団体などが施行する土地区画整理事業の換地計画においては、
土地区画整理事業の施行の費用に充てるためだけにしか定めることができません。

借地借家法（裁判所の関与）

<問>
次の事例について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aが,Bに,A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し,Bがその土地上に乙建物を新築し,所有している。
Bが,乙建物をEに譲渡しようとする場合において,Eが甲地の賃借権を取得してもAに不利となるおそれがないにもかかわらず,Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは,Bは,裁判所にAの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。(宅建過去問H15問13-③)















<解>○
土地の賃借権を譲渡する場合は、賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借権の譲渡や転貸をすることはできません(民法612条)。
しかし、建物の所有を目的とした土地の賃借権の場合には、賃貸人の承諾の代わりに裁判所に許可するように申し立てることができます。

保証債務

<問>
Aは,BのCに対する金銭債務を担保するため,A所有の土地に抵当権を設定し,物上保証人となった。。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Aが,Cに対し,この金銭債務が存在することを時効期間の経過前に承認した場合,当該債務の消滅時効の中断の効力が生じる。(宅建過去問H12問2-②）













<解>×
物上保証人や保証人が債務の承認をしても、主たる債務者には時効中断の効力は生じません。
Bが承認した場合、当然Aには時効中断の効力が生じます。

　　　　　　　　　　Ｂ(債務者)
　　　　　　　　　　／　　　　　　　　　　
　Ｃ(債権者)
　　(抵当権者)　＼
　　　　　　　　　　Ａ(物上保証人)




ちなみに、AとBが連帯債務の場合は、AもBも債務を承認し時効が中断しても他の債務者（AorB)の時効の中断には影響しません。（相対的効力事由：承認はよくでます。）

物件変動の対抗要件

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,自己所有の甲地をBに売却し,代金を受領して引渡しを終えたが,AからBに対する所有権移転登記はまだ行われていない。
Aの死亡によりCが単独相続し,甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた後,CがDに対して甲地を売却しその旨の所有権移転登記がなされた場合,Bは,自らへの登記をしていないので,甲地の所有権をDに対抗できない。 (宅建過去問H17問8-①）















<解>○
BはCに対しては所有権を対抗できますが、Dに対しては所有権を対抗することができません。
B・D間に関してはC（=A）による二重譲渡問題ですので177条から登記の無いBは登記のあるDに対抗できないのです。

相続時精算課税制度

<問>
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例(「65歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」及び「住宅取得等資金の贈与に限り相続時精算課税の特別控除(2,500万円)に加え,1,000万円の住宅資金特別控除が認められる措置」)について、適切か否か答えよ。
住宅取得のための資金の贈与を受けた年の12月31日までに住宅用の家屋を新築若しくは取得又は増改築等をしなければ,この特例の適用を受けることはできない。 （宅建過去問H19問27-④)














<解>×
贈与を受けた翌年の3月15日までにです。



余談ですが・・
僕も昨年、住宅を購入しましたが多少親の援助がありましたので、この制度を利用しようか真剣に迷いました。

結局、昨年は経済危機対策により、贈与税の非課税枠が拡大されたのでそちらを利用しましたが・・

こういう税金のことは、住宅購入の際、知っているのといないとでは、とっても差がでてくるので、実は一番身近だったりします。

僕の知り合いで、去年住宅ローン減税の申請をし忘れて、今年とっても損している人もいます。(＞_＜)

税はとっても身近なものですので、そう思って取り組んでくださいね。

建築基準法（2項道路）

<問>
建築基準法(以下この問において「法」という。)の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
法第42条第2項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地が私有地である場合は,敷地面積に算入される。（宅建過去問H18問21-②）
 















<解>×
2項道路において、道路の境界線とみなされる線と道との間の部分（＝道路とみなされる敷地の部分）は、敷地面積には算入されない。

したがって、容積率や建ぺい率の計算をする場合には、その部分の面積を除外した上で行うことになる。




2項道路
建築基準法が適用されたときにすでに建築物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したものは、建築基準法42条2項により建築基準法上の道路とみなされるので、『2項道路』と呼ばれます。

開発許可が不要となる例外について

<問>
開発許可について、都市計画法の規定に照らして適切か否か答えよ。
市街化調整区域における農作物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500㎡の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。（宅建過去問H15 問18-①)
















<解>×・・・農産物の加工に必要な建築物は、農林漁業の用に供する一定の建築物にあたらない。


市街化調整区域において行う開発行為で、農林漁業の用に供する一定の建築物の建築の用に供する目的で行うものは、開発許可を受ける必要はない。
しかし、市街化調整区域内における農産物の加工に必要な建築物は、農林漁業の用に供する一定の建築物にあたらない。

開発許可が不要となる例外

<問>
都市計画法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
開発許可を受けた開発区域内の土地においては,開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても,都道府県知事の承認を受けて,工事用の仮設建築物を建築することができる。（宅建過去問H18問20-④）
















<解>×
開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了の公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。
ただし、 開発行為に関する工事用の仮設建築物を建築する場合は例外であり、都道府県知事の承認を受けるまでもなく、建築することが許される（都市計画法37条1号）。