建築基準法（集団規定）

<問>
建築基準法に照らして、適切か否か答えよ。
都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内において,地方公共団体は,建築物の用途に関する制限を条例で定めることはできない。(宅建過去問H15問21-③)

















<解>〇
都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内において、地方公共団体は、“建築物の用途”に関する制限を条例で定めることはできない。

～補足～
都市計画区域および準都市計画区域以外の区域であっても、都道府県知事が関係市町村の意見を聞いて指定する区域内においては、地方公共団体は、条例で、建築物またはその敷地と道路との関係、建築物の容積率、建築物の高さその他の建築物の敷地または構造に関して必要な制限を定めることができる。
しかし、建築物の用途に関する制限は定めることができない。

建築確認と検査の手続き

<問>
建築基準法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
建築主は,工事を完了した場合においては,工事が完了した日から3日以内に到達するように,建築主事に文書をもって届け出なければならない。（宅建過去問H14問21-②）


















<解>×
完了検査の申請は完了した日から４日以内に到達しなければならない




～補足～

建築主は工事を始める前に、その建築計画について建築確認の申請書を建築主事に提出しなければいけません。（・・・周辺住民の同意は不要）

また、建築確認を受けた建築物に関する工事を完了したときは、建築主は、建築主事に完了検査を申請しなければなりません。建築主は、工事完了日から4日以内に届くように、建築主事に工事完了検査を申請しなければなりません。


※建築主事・・・建築確認や完了検査などを行う公務員のことです。
都道府県や政令で指定する人口25万人以上の市は建築主事をおかなければなりません。

35条書面（住宅性能評価を受けた住宅）

<問>
次の事例について、宅地建物取引業法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行おうとしている。
当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは,その旨が宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられている。（宅建過去問H18問33-②）












<解>×
賃貸の場合は記載不要です。

なお、建物の売買・交換の場合には、当該建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは,その旨が宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられています。

手付金の保全措置

<問>
宅地建物取引業者Aが,自ら売主となり,宅地建物取引業者でない買主Bとの間で,中古住宅及びその敷地である土地を,代金3,500万円,うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合について、宅地建物取引業法及び民法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,契約締結日に手付金を受領する場合,その全額について受領後直ちに,宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。（宅建過去問H15問41-③)

















<解>×
完成物件代金の10分の1を超えるので保全措置は必要。
ただし手付金の保全措置は受領前にしなければならない。



手付金等の保全措置をしなくてもいい場合

次の場合、宅建業者は、保全措置をしなくても手付金等を受領することができる。

1.受領しようとする手付金等の額が（すでに受領した手付金等とあわせて）次のとおりであるとき。

　①工事完了前に契約を締結した場合は、代金の額の5％以下かつ1000万円以下

　②工事完了後に契約を締結した場合は、代金の額の10％以下かつ1000万円以下

2.買主に所有権移転の登記がされたとき、または買主が所有権の登記をしたとき

宅地建物取引主任者資格登録

<問>
宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)又は取引主任者について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
取引主任者が勤務している宅地建物取引業者が,宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止処分を受けた場合,当該取引主任者は速やかに,宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。(宅建過去問H14問35-②）

 










<解>×
勤務している宅地建物取引業者の処分の際は、取引主任者証の提出は必要ありません。



ちょっと更新がおくれました・・（;´▽｀A``

今日もがんばって更新していくので、毎日暑いですけど受験生の皆さんがんばっていきましょうね

合筆登記

<問>
土地の合筆の登記について、適切か否か答えよ。
地目が田である土地と地目が宅地である土地を合併する合筆の登記をすることはできない。(宅建過去問H11問11-②)


















<答>〇
地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆登記はできません。

補足知識

一筆の土地を数筆に分割する登記を分筆登記といい、逆に、数筆の土地を一筆に合併する登記を合筆登記といいます。

弁済（債権者が受取を拒絶している場合）

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
共に宅地建物取引業者であるAB間でA所有の土地について,平成16年9月1日に売買代金3,000万円(うち,手付金200万円は同年9月1日に,残代金は同年10月31日に支払う。)とする売買契約を締結した
Aが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても,Bは同年10月31日には2,800万円をAに対して現実に提供しなければ,Bも履行遅滞の責任を負わなければならない。（宅建過去問H16問4-④)













<解>×
民法493条「弁済の提供は、債務の本旨に従って現実にしなければならない。ただし、債権者があらかじめその受領を拒み、又は債務の履行について債権者の行為を要するときは、弁済の準備をしたことを通知してその受領の催告をすれば足りる。」
となっています。

問題文は、但書きの「債権者があらかじめその受領を拒み」という部分に該当するので、口頭の提供（弁済準備と催告）をすれば、それで良いです。



弁済、弁済の提供とは

弁済とは、債務の本旨に従った給付をし、債権を消滅させる行為をいいます。履行とほぼ同じ意味です。


弁済の提供とは、債務の履行について、債権者の協力を必要とする場合に、債務者の側において弁済のため、自らなし得るだけの行為をすることをいいます。


口頭の提供とは

弁済の準備をしたうえで、債務者に受領の催告をすることをいいます。

手付けの額の制限等

<問>
宅地建物取引業者A社について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
A社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合,手付金の保全措置を講じれば,宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領することができる。（宅建過去問H16問45-③）













<解>×
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合における手付金の額は、たとえ保全措置を講じたとしても、売買代金の2/10が限度である。

なので、本肢においては、限度額である600万円を超えて受領することはできない。

主たる事務所に掲げるもの

<問>
宅地建物取引業法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者は,その主たる事務所に宅地建物取引業者免許証を掲げなくとも,国土交通省令に定める標識を掲げればよい。(宅建過去問H15問40-④)

















<解>〇
宅地建物取引業者免許証を掲げる義務はない。

ちなみに、国土交通省令に定める標識以外に、事務等に備え付けるものは、

・従業者の名簿・帳簿・報酬額の掲示

・専任の取引主任者

です。

事後届出（罰則）

<問>
国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)について、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者Bが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Bがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。（宅建過去問H21問15-②)















<解>×
事後届出制では、「土地の利用目的」について勧告した場合、その勧告に従わなかったときは、都道府県知事はその者を公表することがあるが、助言については公表することはない。


ちなみに・・・・
そもそも事後届出ををすべき場合であるのに届出をしなかった者や虚偽の届出をした者は、6月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。