建築基準法⑤

<問>
第二種低層住居専用地域に指定されている区域内の土地(以下この問において「区域内の土地」という。)について、建築基準法の規定に照らして適切か否か答えよ。ただし,特定行政庁の許可については考慮しないものとする。
区域内の土地においては,美容院の用途に供する部分の床面積の合計が100㎡である2階建ての美容院を建築することができない。(H19　問22-①)

























<解>×
建築できる。
第二種低層住居専用地域においては、美容院（飲食店・店舗）の用途に供する部分の床面積の合計が150㎡以内であれば、2階建ての美容院を建築することができる。

 
第一種低層住居専用地域・・・150㎡以下の飲食店・店舗は建築不可

開発許可申請書

<問>
都市計画法の開発許可について、適切か否か答えよ。
開発許可申請書には,予定建築物の用途のほか,その構造,設備及び予定建築価額を記載しなければならない。（宅建過去問H13問19-①）
















<解>×
「予定建築物の用途」は記載事項です。
しかし「規模、設備、構造」「予定建築価額」などは記載事項ではありません。

開発許可の申請は書面で行います。

申請書には
①開発区域の位置・区域・規模
②予定建築物等の用途
③開発行為に関する設計
④工事施工者　　　　などを記載しなければなりません。

取引主任者の設置

<問>
取引主任者の設置について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者Dは,その事務所の専任の取引主任者Eが3か月間入院したため,法第15条に規定する専任の取引主任者の設置要件を欠くこととなったが,その間,同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合,Dは指示処分の対象になるが,業務停止処分の対象にはならない。（宅建過去問H19問30-③)













<解>×
指示処分または業務停止処分の対象となります。

成年者である専任の取引主任者の設置要件を欠くに至ったときは、２週間以内に必要な措置をとらなければならない。
当該措置をとらない場合は、宅建業者は指示処分あたは業務停止処分の対象になります。


似たような問題（一緒に抑えて理解しよう）・・・宅建過去問H15問32-④)

弁代業務保証金分担金の返還

<問>
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
保証協会は、その社員の地位を失った宅地建物取引業者が地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅地建物取引業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。（宅建過去問H21問44-②)














<解>×
保証協会は社員が社員の地位を失ったときは、当該社員であった者に係る宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付請求権を有する者に対し、6ヵ月を下らない一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨を公告する必要があります。
そして、この期間が経過した後でなければ、当該社員であった者に対し、弁済業務保証金分担金を返還することができません。

建築基準法上の道路

<問>
建築基準法に照らして、適切か否か答えよ。
道路法による道路は,すべて建築基準法上の道路に該当する。(宅建過去問H12問24-①)















<解>×
建築基準法上の道路とは、道路法による道路等のうち、幅員4m（特定行政庁がその地方の気候・風土の特殊性等により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域においては6m）以上のものをいう。（建基法42条1項）

正解は×です。

農地法（第4条、第5条の許可）

<問>
次の内容について、農地法の規定に照らして適切か否か答えよ。
農地を一時的に資材置場に転用する場合は,いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば,農地法第4条第1項又は同法第5条第1項の許可を受ける必要はない。(宅建過去問H17問25-①)















<解>×
市街化区域内では、農地の自己転用(第4条)、転用目的の権利取得(第5条)ともあらかじめ農業委員会に届出をすれば許可不要ですが、市街化区域外では、都道府県知事(農地４ha以下)又は農林水産大臣(農地４ha超)の許可が必要になります。

建物が滅失した場合の掲示による対抗

<問>
次の事例について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,昭和46年(西暦1971年)8月,Bから,その所有地を,建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃借し,その後A所有の建物を同土地上に建築し,A名義の所有権保存登記をしてきた。
Aは平成12年7月（2000年7月）に再築のため建物を取り壊し,土地の上の見やすい場所に「旧建物を特定するために必要な事項,取り壊した日,建物を新たに築造する旨」を掲示した。この掲示が存続していれば,建物が未完成でも,平成13年8月時点（2001年8月）で,Aは本件借地権を第三者に対抗できる。（宅建過去問H13問12-③)











<解>○
建物が滅失した場合の掲示による対抗（2年を限度）が、当初の存続期間である30年を超える場合でも、対抗できます。


建物が滅失した場合の掲示による対抗
建物登記による対抗力は、当然その登記が有効であることが前提です。
しかし、建物が滅失すると、登記の対象がこの世に存在しない以上、その建物登記は無効になってしまいます。
そこで、建物登記が使えない場合の臨時の手段として、建物が滅失した場合、借地権者が建物の建っていた土地の見やすい場所に、その建物を特定するために必要な事項等一定の掲示をしたときには、建物滅失の日から２年間に限り、借地権の対抗力が持続するとされています。⇒２年以内に登記をしなかったときは、いったん認められた掲示による対抗力もさかのぼって失われます。

point
掲示による対抗力が認められるのは、建物が滅失する前に建物の登記がしてあったことが前提です。
建物滅失前に登記されてなかった場合は、掲示をしても対抗力は認められません。

特定の居住用財産の買換え特例

<問>
租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例について、適切か否か答えよ。
買換資産とされる家屋については,譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の12月31日までに取得をしたものであることが,適用要件とされている。（宅建過去問H19問26-②)


















<解>×
譲渡した年の”前年１月１日から譲渡した年の翌年12月31日までに取得すること”　です。
この辺、むずかしいですよねー。所得税は課税の体系からちゃんと覚えなきゃいけないですね。
⇒参考　所得税（譲渡所得）

農地法（届出不要の面積）

<問>
農地法に照らして、適切か否か答えよ。
農家が農業用施設に転用する目的で1アールの農地を取得する場合には,農地法第5条の許可を受ける必要がある。（宅建過去問H12問25-④）













<解>○
農家が農業用施設に転用する目的で農地を取得する場合（転用+権利移動）には、農地法第5条の許可を受ける必要があります。


～補足～
第４条の許可にあたる「転用」のみであれば、２アール未満は許可不要（ただし、農業用施設としての利用に制限）ですけどね。

ちなみに1ha（ヘクタール）=10000㎡（＝100ｍ×100ｍ）
1a(アール)=100㎡（＝10ｍ×10ｍ）です。

2アール未満（200㎡未満）っていったら大体、10m×20m未満の土地かヽ(ﾟ◇ﾟ )ﾉ。
まあ、それくらいならいいのか。では、勝手に田んぼをつぶして、お米の貯蔵庫をつくってもいいんだね。
でも、自分たちの家を建てるための転用は認められていません・・・・(;^_^A

農地法（市街化区域の場合）

<問>
農地法に照らして、適切か否か答えよ。
市街化区域内において4ヘクタールを超える農地を住宅建設のために取得する場合には,農林水産大臣へ農地法第5条の届出をする必要がある。(H12問25-①)



















<解>×
4haを超える農地を住宅建設のために取得する場合（転用+権利移動）には、原則として、農林水産大臣による農地法第5条の許可をうけなければならないが、市街化区域内においては特例措置があり、面積の規模にかかわらず、「農業委員会へ届出」をすればよい。


農地法第４条にあたる場合も同様です。
市街化区域は、ガンガン市街化したほうがいいから、手続きを簡単にしてるんですね。
すばらしい政策ですねーヽ(ﾟ◇ﾟ )ﾉ