事後届出

<問>
国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)について、適切か否か答えよ。
土地売買等の契約を締結した場合には,当事者双方は,その契約を締結した日から起算して2週間以内に,事後届出を行わなければならない。（宅建過去問H11問16-①)





















<解>×
土地売買等の契約を締結し「権利を取得した者」は、その契約を締結した日から起算して2週間以内に、一定事項の事後届出を行わなければならない。



ちなみに事後届出は、その土地が存在する場所の市町村長を経由して、都道府県知事に届け出ます。

相続と第三者対抗力

<問>
Aが死亡し,それぞれ3分の1の相続分を持つAの子B,C及びD(他に相続人はいない。)が,全員,単純承認し,これを共同相続した。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
相続財産である土地につき,B,C及びDが持分各3分の1の共有相続登記をした後,遺産分割協議によりBが単独所有権を取得した場合,その後にCが登記上の持分3分の1を第三者に譲渡し,所有権移転登記をしても,Bは,単独所有権を登記なくして,その第三者に対抗できる。 （宅建過去問H15問12－②)

<解>×
共同相続→遺産分割協議の成立へと状況が変化し権利の変動が生じています。

相続財産の個々の不動産について、遺産分割によって相続分と異なる権利(共有持分・所有権)を取得した相続人は、その旨の登記　を経なければ、遺産分割後に当該不動産について権利を取得した第三者に対して自己の権利の取得を対抗することができない。(民法177条,　最高裁・昭和46.1.26)

公示価格の効力等

<問>
地価公示法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
不動産鑑定士は,公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において,当該土地の正常な価格を求めるときは,公示価格と実際の取引価格のうちいずれか適切なものを規準としなければならない。（宅建過去問H15問29-③）
























<解>×
「公示価格と実際の取引価格のうちいずれか適切なものを規準」とするのではなく，公示価格を規準としなければいけません。
　

不動産鑑定士は，公示区域内の土地について鑑定評価を行い，当該土地の正常な価格を求めるときは，公示された標準地の価格〔公示価格〕を規準としなければいけません。(地価公示法・８条)

固定資産税

<問>
固定資産税の規定に照らして、適切か否か答えよ。
固定資産税における土地の価格は,地目の変換がない限り,必ず基準年度の価格を3年間据え置くこととされている。(宅建過去問H15問28-②）























<解>×
「必ず」が誤り。

固定資産税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格です。

この価格は、原則として、基準年度に決定されたものが、3年間据え置かれます。

しかし、


①地目の変換、家屋の改築・損壊などにより価格を据え置くことが不適当な場合
②新築家屋、国等から払い下げられた土地等

のように基準年度の価格によることが不適当又は著しく均衡を失すると市町村長が認める場合は、変更することができます。

手付金等の保全措置

<問>
宅地建物取引業者Aが自ら売主として,宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。
Aは,手付金として400万円をBから受領したが,保全措置を講じなかった。(宅建過去問H17問42-①）
















<解>〇
手付け金等保全措置をとらなくてもよい場合（2つあります。）

（１）買主が「登記」を得た場合

（２）金額が小さい場合


①未完成物件　　　代金の5%以下、かつ、1,000万円以下


②完成物件　　　　 代金の10%以下、かつ、1,000万円以下


↑ジャストの金額の場合、保全措置の必要はありません。
いやらしい問題ですが、ふるい落とされないようしっかり理解しましょう。

建築基準法

<問>

準防火地域内において,地階を除く階数が3(高さ12m),延べ面積が1,200㎡で事務所の用途に供する建築物を建築しようとする場合について、建築基準法の規定に照らして適切か否か答えよ。
この建築物の屋上に看板を設ける場合においては,その主要な部分を不燃材料で造り,又はおおわなければならない。(宅建過去問H11問22－②）

<解>×

準防火地域では規制されていない。

「防火地域内」にある看板、広告塔、装飾塔その他これらに類する工作物で、①建築物の屋上に設けるもの又は②高さ３メートルをこえるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。」

都市計画法（開発許可申請手続き）

<問>
都市計画法について、適切か否か答えよ。
都市計画の決定又は変更の提案をすることができるのは,当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地の区域について,当該土地の所有権又は建物の所有を目的とする対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権を有する者に限られる。 (宅建過去問H19問18-④）






















<解>×
これらの者以外にも、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社も都市計画の決定または変更をすることを提案することができる。

重要事項の説明

<問>
宅地建物取引業者が,その業務に関して行う次の行為について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
定期建物賃貸借を媒介する場合に,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において,期間の定めがない旨の説明を行うこと （宅建過去問H13問34-イ）

<解>×
定期建物賃貸借の場合は、必ず期間の定めがある。重要事項の説明において,期間の定めがない旨の説明を行うことは、重要事項の説明規定に違反する。

債務不履行

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AはBとの間で,土地の売買契約を締結し,Aの所有権移転登記手続とBの代金の支払を同時に履行することとした。決済約定日に,Aは所有権移転登記手続を行う債務の履行の提供をしたが,Bが代金債務につき弁済の提供をしなかったので,Aは履行を拒否した。
Aは,一旦履行の提供をしているので,これを継続しなくても,相当の期間を定めて履行を催告し,その期間内にBが履行しないときは土地の売買契約を解除できる。(宅建過去問H18問8-②）






















<解>〇
決済約定日に、Aが履行の提供をしているにもかかわらず、Bは履行の提供をしなかったことから履行遅滞となっている。

履行遅滞の場合、Ａは，Ｂに対し相当の期間を定めて履行を催告し，その期間内にＢの履行がないときは，この契約を解除できる。また、あわせて損害賠償の請求をすることができます。

都市計画法（開発許可）

<問>

都市計画法について、適切か否か答えよ。
なお,都道府県知事とは,地方自治法に基づく指定都市,中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。
都道府県知事は,市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合,当該開発区域内の土地について,建築物の建ぺい率に関する制限を定めることができる（宅建過去問H19問19-③)

<解>×

都道府県知事が建築物の建ぺい率・高さ・壁面の位置などを定めることができるのは、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合です。

本問では「市街化区域内における」場合なので、用途地域が定められているため、先述の規定は適用されず、都道府県知事は建築物の建ぺい率に関する制限を定めることはできません。