借地借家法（借地)

<問>
Aが所有者として登記されている甲土地上に,Bが所有者として登記されている乙建物があり,CがAから甲土地を購入した場合について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には,Cは,いつでも正当事由とともに解約を申し入れて,Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。(宅建過去問H19問13-④)


















<解>×
いつでもできるわけではない。

期間を定めずに締結した借地契約の存続期間は30年とされる。
したがって、Cはいつでも解約の申し入れができるわけではない。


①借地権とは

建物の所有を目的とした 地上権または土地賃借権のこと。

②存続期間

期間の定めがある場合・・・・・・ 30年以上

期間の定めがない場合・・・・・・ 一律30年


更新後　最初の更新 ：20年以上
　　　　　 その後の更新：10年以上

重要事項の説明

<問>
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
宅地の売買の媒介において,当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については,説明しなくてもよい。(宅建過去問H17問37-①）
















<解>○
所有権移転登記の申請の予定時期については、宅建業法37条書面の記載事項であり、重要事項の説明事項とはされていない。

防火地域、準防火地域における規制

<問>
防火地域内において,地階を除く階数が5(高さ25m),延べ面積が800㎡で共同住宅の用途に供する鉄筋コンクリート造の建築物で,その外壁が耐火構造であるものを建築しようとする場合について、建築基準法の規定に照らして適切か否か答えよ。
当該建築物は,外壁を隣地境界線に接して設けることができる。(宅建過去問H15問20-④)

















<解>〇
防火地位または準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

建築基準法65条
（準）防火地域 ＋ 外壁が耐火 → 隣地境界線に接して良い

建築確認と検査の手続き

<問>
防火地域内において,地階を除く階数が5(高さ25m),延べ面積が800㎡で共同住宅の用途に供する鉄筋コンクリート造の建築物で,その外壁が耐火構造であるものを建築しようとする場合について、建築基準法の規定に照らして適切か否か答えよ。
当該建築物について確認をする場合は,建築主事は,建築物の工事施工地又は所在地を管轄する消防長又は消防署長へ通知しなければならない。(宅建過去問H15問20-②)















<解>×
「通知」ではなく、「同意」です。

細かいですが、しっかりと抑えておくところです。がんばりましょう。



建築物について確認する場合は、原則として建築主事等は、建築物の工事施行地または所在地を管轄する消防長または、消防署長の同意を得なければならない。

なお、確認に係る建築物が防火地域および準防火地域以外の区域内における住宅である場合等は例外となる。

37条書面（解けるかな？？）

<問>
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に照らして、適切か否か答えよ。
法第37条に規定する書面は,宅地又は建物の取引に係る契約書とは本来別個のものであるので,必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し,交付しなければならない。（宅建過去問H14問38-②)














<解>×
必ずしも別個に作成する必要はない。
宅建業法37条の規定に基づき交付すべき書面は、同条に掲げる事項が掲載された契約書であれば、当該契約書をおってこの書面とすることができる。したがって、必ずしも取引の契約書とは別に当該書面を作成し交付する必要はない。


昨日は子供とだいぶ早くにねてしまいました・・・・
今日は、朝早くからがんばってます。

定期借家法(借家)

<問>
借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
 定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができるが,一時使用賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができない。（宅建過去問Ｈ19問14-②）















<問>×
どちらも1年以上とすることはできる。

定期建物賃貸借も、一時使用目的の建物の賃貸借も、どちらも契約期間を1年以上とすることはできる。


一時使用のために建物を賃貸借したことが明らかなとき（一時使用目的の建物の賃貸借）は、借地借家法の規定は適用されず、民法の賃貸借の規定のみが適用されます。

物件変動の対抗要件

<問>
Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは,所有権の移転登記を備えていない場合であっても,正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し,所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。(宅建過去問H19問3-③)


















<解>○
不法占拠者に対しては、登記がなくても所有権を対抗することができる。

売買契約と請負契約が併記されている場合

<問>
印紙税について、適切か否か答えよ。
土地の譲渡契約(記載金額5,000万円)と建物の建築工事請負契約(記載金額3,000万円)を1通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合,その契約書の記載金額は8,000万円である。 (宅建過去問H12問27-②)














<解>×
一つの契約書に不動産の売買契約と不動産の請負契約が併記されている場合は、原則として売買契約に係る文章となる。ただし、契約金額の記載があり、請負代金の方が高いときは、請負契約
に係る文書となる。・・・本肢においては、土地の譲渡契約に係る文書として、記載金額は5000万円となる。

造成宅地防災区域

<問>
宅地造成等規制法について、適切か否か答えよ。なお,この問における都道府県知事とは,地方自治法に基づく指定都市,中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

都道府県知事は,宅地造成工事規制区域内においても,宅地造成に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるもの(以下この問において「災害」という。)の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域に指定することができる。(宅建過去問H19問23-①）

<解>×
指定することができるのは、宅地造成工事規制区域以外の土地。

いやらしいひっかけですね。

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域以外の土地であっても、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるもの(以下この問において「災害」という。)の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域に指定することができる。

阪神淡路大震災や新潟県中越地震では、宅地造成工事規制区域として指定されていない既存宅地でも、地すべり的崩壊が発生した場所がありました。そこで、宅地造成工事規制区域外の宅地であっても、大地震のときに地すべり的崩壊の危険がある場所を、造成宅地防災区域として指定し、造成宅地の所有者などに対して、災害防止のための措置を講ずるように義務づけたのですね。

抵当権消滅請求

<問>
民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。民法の規定に照らして適切か否か答えよ。
抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。（宅建過去問H21問6-③）



















<解>〇
正しい。民法383条は、抵当権消滅請求手続として所定の書面を登記した債権者に送付することを義務付けているが、当該送付書面について裁判所の許可を受けることまで必要としていない。


ちなみに、抵当権消滅請求をすることができるのは、 抵当不動産の所有権を取得した者だけである。「地上権」や「永小作権」を取得した者は、抵当権消滅請求をすることができない。