供託所からの還付

<問>
次の事例について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,宅地の売買契約の解除に伴い,売主である宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)に対して手付金の返還請求権を有し,媒介業者C(甲県知事免許)に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかし,B,Cいずれも請求に応じない。Bは営業保証金を供託所に供託しており,Cは宅地建物取引業保証協会に加入していた。
Aは,その権利を実行するため,Bに関しては営業保証金の還付を,Cに関しては弁済業務保証金の還付を,同時に供託所に申し立てることができる。(宅建過去問H14問33-①）













<解>〇
宅地建物の取引から生じた債権を有するAは、Bに対する手付金の返還請求権、およびCに対する報酬の返還請求権を同時にそれぞれの供託所に還付請求することができる。

ちなみに、Cに対する媒介報酬の返還を供託所から受ける前に、まず保証協会の「認証」（債権額の確認）を受けなければならない。重要なので一緒に覚えておきましょう！！

景表法

<問>
不当景品類及び不当表示防止法(以下この問において「景品表示法」という。)の規定に照らして、適切か否か答えよ。
懸賞によらないで提供する景品類の最高額は,景品表示法に基づき,一般的には,取引価額の1/10の範囲内と定められているが,不動産業においては,取引価額の1/10又は50万円のいずれか低い金額の範囲内と定められている。(宅建過去問H12問47-②)


















<解>×
取引価額の1/10又は100万円のいずれか低い金額の範囲内と定められている。

土地の分筆の登記に関して

<問>
土地の分筆の登記について、適切か否か答えよ。
土地の分筆の登記の申請書に記載する分割前の土地の地積は,登記簿上の地積と一致していなければならない。(宅建過去問H12問15-②)















<解>〇
土地の表示に関する登記または土地についての権利に関する登記を申請するときは、その土地の地積を申請情報として登記所に提供しなければならない。
この場合、分割前の土地の地積は登記記録上の地積と一致していなければならず、そうでないときは申請が却下されてしまう。

借地借家法（借地）

<問>
現行の借地借家法の施行後に設定された借地権について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。（宅建過去問H21問11-①）






















<解>×
借地権設定者の承諾がない場合は借地契約は更新されないが、当初の契約期間は存続するのであって、借地権設定者が地上権の消滅請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをしても契約は解消されない。
なお、「契約の更新の後」に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができることに注意。

～補足～
借地権の「当初の存続期間」中に借地上の建物が滅失した場合に、残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権者が借地権設定者の承諾を得た場合に限り、借地権は承諾があった日または建物が築造された日から20年間存続する。
 

留置権・造作買取請求権

<問>
担保物権について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には,造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので,賃借人はその債権の弁済を受けるまで,建物を留置することができる。 (宅建過去問H19問7-②)


















<解>×
建物を留置することはできない。
本肢の債権は造作に関して発生した債権であり、建物に関して発生したものではない。したがって建物を留置することはできない。



賃借人は、「造作の代金をもらうまでは出ていかない」と建物の明渡しを拒むことはできないことになっている。

この点は、
建物買取請求権と異なるので注意
 

保証協会

<問>
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
保証協会に加入した宅地建物取引業者は,直ちに,その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。(宅建過去問H19問44-④)

















<問>×
免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に対して、保証協会の加入について報告するのは、保証協会が報告します。

社員となった宅建業者が報告するわけではない。

農地法（第３条）

<問>
農地法(以下この問において「法」という。)について、適切か否か答えよ。
耕作する目的で原野の所有権を取得し,その取得後,造成して農地にする場合には,法第3条第1項の許可を受ける必要がある。（宅建過去問H19問25-③）



















<解>×
原野を農地にするための取得は、農地法の許可は不要である。

虚偽表示

<問>
Aは,自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが,Bはまだ所有権移転登記を行っていない場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AとFが,通謀して甲地をAからFに仮装譲渡し,所有権移転登記を得た場合,Bは登記がなくとも,Fに対して甲地の所有権を主張することができる。 (宅建過去問H15問3-④）


















<解>○
ＡＦ間の譲渡は通謀虚偽表示により無効です。
したがって、Ａから譲渡を受けたＢは登記なくしてＦに所有権を主張することができます。

虚偽表示と第三者

第三者は善意でありさえすれば保護されます。

虚偽の事実を知らなかったことに過失があっても保護されますし、目的物が不動産の場合に登記を得ておかなくても保護される。

表見代理

<問>
AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関する次の記述について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
 BがCに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかったときは、BC間の本件売買契約は有効となる。（宅建過去問Ｈ18問2-①）





















<解>×
表見代理に関する問題です。

表見代理とは、本当は完全な代理権がないのに、ちょっと見にはあるように見えるケースです。

本人が一定の責任が認められる場合としては、次の3種類があります。

①本人が実際には代理権を与えていないのに、与えた旨の表示をした場合

②本人から与えられた代理権の範囲を超えて、代理人が行為をした場合

③本人が以前代理権を与えていたが、それが消滅した後に代理行為をした場合

表見代理が成立するには、相手方Cが善意無過失である必要があります。

Cが善意無過失でない（＝悪意か善意有過失）ならCは保護に値しないから契約は無効になります。

変更の届出

<問>
取引主任者と宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,専任の取引主任者として従事していた宅地建物取引業者B社を退職し,宅地建物取引業者C社に専任の取引主任者として従事することとなり,B社は宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をAの退職から半年後に,C社はAの就任から10日後に当該届出を行った。(宅建過去問H14問31-①)












<解>×
宅地建物取引業者は、事務所ごとに置かれる専任の取引主任者が退職し、または新たに業務に従事したことにより、宅地建物取引業者の登載事項に変更が生じた場合には、30日以内にその旨を届け出なければならないとされている。
したがって、B社は、Aの退職から半年後に届出を行っており違反する。