重要事項の説明

<問>
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明する場合について、適切か否か答えよ。
建物の貸借の媒介において,当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは,その旨を借主に説明しなければならない。(宅建過去問H19問35-②）

























<解>〇
宅地建物の売買・交換、媒介・代理、宅地建物の貸借の媒介・代理においては、宅地造成等規制法による宅地造成工事規制区域内にあるときはその旨を説明しなければならない。

宅地造成工事規制区域内にあるときは全ての取引が説明義務の対象となる。

専任の取引主任者の設置義務

<問>
取引主任者の設置について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者Aは,1棟100戸のマンションを分譲するために案内所を設置し,当該案内所においては売買契約の申込みの受付のみを行うこととした。この場合,Aは,当該案内所に成年者である専任の取引主任者を置く必要はない。宅建過去問H19年問30-①）
























<解>×
置く必要がある。


専任の取引主任者を設置すべき場所

1.事務所
2.次のうち、そこで契約（予約を含む）を締結し、または契約の申し込みを受ける場所
　
①継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
　
②宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合の当該案内所
　
③他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の当該案内所
　
④宅建業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所

不当景品類、不当表示防止法

<問>
宅地建物取引業者Aが行う広告について、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,建物の売買の媒介を依頼されたところ,当該建物は工事完成後10カ月が経過しているものの未使用であったので,当該物件を新築物件として販売広告してもよい。 (宅建過去問H13問47－①）

<解>○
新築という文言は、建築後１年未満であって，使用されたことがないものであるという意味で用いることになっています(表示規約18条１項１号)

錯誤

<問>
AがBに対し土地の売却の意思表示をしたが,その意思表示は錯誤によるものであった場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
錯誤が,売却の意思表示の内容の重要な部分に関するものであり,法律行為の要素の錯誤と認められる場合であっても,この売却の意思表示が無効となることはない。(宅建過去問H17年問2-①)

















<解>×
売却の意思表示の内容の重要な部分に関するもの（＝動機）　

錯誤が、売却の意思表示の内容の重要な部分に関するものであり、法律行為の要素に錯誤があると認められるときは、その売却の意思表示は無効である。

ただし、表意者に重大な過失があれば、無効の主張は認められない。

建築基準法・道路

<問>
建築基準法(以下この問において「法」という。)の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
敷地が法第42条に規定する道路に2m以上接道していなくても,特定行政庁が交通上,安全上,防火上及び衛生上支障がないと認めて利害関係者の同意を得て許可した場合には,建築物を建築してもよい。 (宅建過去問H18問21-④)
























<解>×
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。

農地法（第4条）

<問>
農地法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
採草放牧地の所有者がその土地に500㎡の農業用施設を建設する場合,農地法第4条の許可を受けなければならない。 (宅建過去問H14問23-②）

<解>×
採草放牧地の自己転用は、第4条の許可は不要です。

ちなみに、第4条の都道府県知事or農林水産大臣〔4ha超は農林水産大臣〕の許可(市街化区域内は農業委員会への届出)が必要なのは“農地”の自己転用です。

二重譲渡

<問>
Aが,債権者の差押えを免れるため,Bと通謀して,A所有地をBに仮装譲渡する契約をした。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Eが,AB間の契約の事情につき善意無過失で,Bからこの土地の譲渡を受け,所有権移転登記を受けていない場合で,Aがこの土地をFに譲渡したとき,Eは,Fに対して,その所有権を主張することができる。(宅建過去問H12 問4-④）

<解>×

Ｂからの譲受人ＥとＡからの譲受人Ｆとは、二重譲渡の対抗関係に立つと考えます。この場合では、ＥとＦの優劣はどちらが先に登記を得たかで決まります。

従業者名簿

<問>
宅地建物取引業法について、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者がその事務所ごとに備える従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、当該事務所の従業者となった年月日及び当該事務所の従業者でなくなった年月日を記載することで足りる。 （宅建過去問H21　問43-②)



















<解>×
ちょっと少ないですね。もう少しあります。

従業員名簿記載事項

・氏名および住所
・従業員証明書番号
・生年月日
・主たる職務内容
・取引主任者であるか否かの別
・従業員となった年月日
・従業員でなくなった場合は、その年月日

ちなみに保存期間は
「10年」です。

土地区画整理法

<問>
土地区画整理法における土地区画整理組合について、適切か否か答えよ。
土地区画整理組合は,当該組合が行う土地区画整理事業に要する経費に充てるため,賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができるが,その場合,都道府県知事の認可を受けなければならない。（宅建過去問H19　問24-②）

















<解>×
都道府県知事の認可は不要

土地区画整理組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。この場合において、都道府県知事の認可は不要。

都市計画法（許可）

<問>
都市計画法について、適切か否か答えよ。
なお,都道府県知事とは,地方自治法に基づく指定都市,中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。
開発許可を受けた土地において,地方公共団体は,開発行為に関する工事完了の公告があった後,都道府県知事との協議が成立すれば,当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。（宅建過去問H19問19-①)












<解>×
国が行う行為については、都道府県知事との協議が成立すれば,知事の許可があったとみなされるが、地方公共団体についてはこのような規定はない。


～補足～
開発許可を受けた開発区域内では、造成工事完了公告後は、原則として、予定建築物以外の建築は禁止されています。が、例外として、「知事が支障なしと認めて許可した場合」や「用途地域が定められているとき」には予定建築物以外も建築できます。

これは、地方公共団体が行う場合であっても適用され、「知事との協議が成立すれば」ではなく、「知事の許可があれば」当該建築物を建築することができます。

・・・ダイレクトに、許可を得なければいけないのですねー

よって、本問は誤りで、解答は×となります