宅建業者（変更の届出等)

<問>
宅地建物取引業法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者B社(乙県知事免許)の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合,B社は,その旨を乙県知事に届け出る必要はない。(宅建過去問H16問32-②)














<解>〇・・・届け出る必要はない。

宅建業者は、役員や政令で定める使用人の氏名が変更になったときは、30日以内に宅地建物取引業者名簿の変更の届出をしなければなりませんが、住所や本籍地の変更については届け出る必要はありません。

一方、取引主任者は本籍に変更があった場合は変更の登録を申請しなければなりません。

専任媒介契約（業務の処理状況の報告）

<問>

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この問において「媒介契約」という。)について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に照らして適切か否か答えよ。

Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても,依頼者の同意が得られているのであるから,当該特約は無効とはならない。 （宅建過去問H14問34-④）

<解>×

専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上、また専属専任媒介契約を締結した場合には、1週間に1回以上業務の処理状況を報告しなければならない。

この規約に違反する特約は無効とされる。

開発許可の手続き

<問>
都市計画法の開発許可について、適切か否か答えよ。
開発許可処分については,開発審査会の裁決を経ることなく,常に直接その取消しの訴えを提起することができる。(宅建過去問H13問19-④)

















<解>×
不服なら、開発審査会に審査請求できます。


開発許可の手続き

①都市計画区域内において、開発行為をしようとする者は
原則として、あらかじめ、都道府県知事の許可（＝開発許可)必要。
　　　　　
②都道府県知事は、遅滞なく、許可・不許可を決めます。
　　　　　
③不許可が出た場合、不服なら、開発審査会に審査請求できます。

区分建物（専有部分の床面積）

<問>
1棟の建物を区分した建物(以下この問において「区分建物」という。)についての登記について、適切か否か答えよ。
区分建物の床面積は,壁その他の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。（宅建過去問H13問14-②）













<解>〇
区分建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出されます。


ちなみに、区分建物以外の建物の場合は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除

<問>
居住用財産を譲渡した場合における所得税の課税について、適切か否か答えよ。
居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用については,居住用財産をその譲渡する時において自己の居住の用に供している場合に限り適用することができる。（宅建過去問H15問26-④)

















<解>×
「居住用財産の譲渡所得の特別控除」が適用されるには，居住用財産を譲渡する時に住んでいる（譲渡する時において自己の居住の用に供している）必要はない。居住しなくなった日から「３年を経過する日の属する年の12月31日までに」譲渡することも可能。

参考⇒所得税（譲渡所得）

農地法（例外的に許可不要の場合）

<問>
農地法(以下この問において「法」という。)について、適切か否か答えよ。
市街化区域内において2ha(ヘクタール)の農地を住宅建設のために取得する者は、法第5条第1項の都道府県知事の許可を受けなければならない。（宅建過去問H21問22-③)

















<解>×
市街化区域内にある農地を住宅建設のために取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば都道府県知事の許可は不要であり、取得面積要件も不要となる。

建築基準法

 <問>
建築基準法について、適切か否か答えよ。
都道府県知事は、建築主事から構造計算適合性判定を求められた場合においては、原則として、当該構造計算適合性判定を求められた日から1月以内にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなければならない。（宅建過去問H21問18-ウ）






















<解>×
14日以内です

用途地域以外の地域地区

<問>
建築基準法(以下この問において「法」という。)について、適切か否か答えよ。
特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。（宅建過去問H21問19-④）

















<解>○
そのとおり。特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、用途制限を緩和することができます。


特別用途地区とは・・・・用途地域内だけに定められる！！
用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区（たとえば、商業専用地区とか、文教地区等の好きなオリジナルプランを定められる）。

都市計画の基本的用語

地域地区とは・・・都市計画にはいろいろな種類があるが、なかでも土地の利用や建物の建て方のルールを決める都市計画のこと。

用途地域とは・・・地域地区のなかでいちばん重要で基本的なもののこと

固定資産税

<問>
固定資産税について、法の規定に照らして適切か否か答えよ。
質権者は,その土地についての使用収益の実質を有していることから,登記簿にその質権が登記されている場合には,固定資産税が課される。（宅建過去問H17問28-①）

















<解>○
地方税法343条１項に、質権又は100年より長い存続期間の定めのある地上権が設定されている土地では、土地の所有者ではなく、質権者や地上権者が納税義務者となるとあります。
よって、本問題文は正しい。

免許の欠格要件

<問>
宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)について、適切か否か答えよ。
B社の政令で定める使用人が,かつて不正の手段により免許を受けたとして当該免許を取り消された場合で,その取消しの日から5年を経過していないとき,B社は,免許を受けることができない。(宅建過去問H12問30-②）
















<解>○
問題文に「政令で定める使用人」とあるので、宅建業法５条第１項７号の「役員又は政令で定める使用人」に該当します。