営業保証金（保管替え）

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金について、適切か否か答えよ。
Aが,営業保証金を金銭と有価証券で供託している場合で,本店を移転したためもよりの供託所が変更したとき,Aは,金銭の部分に限り,移転後の本店のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。（宅建過去問H11問38-④）

















<解>×
現金＋有価証券で供託していた場合は現金の部分に限っても保管換えを請求することはできません。
新たに供託する必要があります。

営業保証金の供託(２つ目の事務所を設置する場合）

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金について、適切か否か答えよ。
Aは,事業の開始後新たに事務所を設置したときは,2週間以内に政令で定める額の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し,かつ,その旨を甲県知事に届け出なければならない。（宅建過去問H12問44-②）

















<解>×
事業の開始後新たに事務所を設置する場合、新たに宅建業を営む者同様に営業保証金を供託し、その旨の届出をした後でなければ業務を開始してはならない。

しかし、供託および届出を”2週間以内に”という規定はないので，本問は誤りです。


”2週間以内”という規定があるのは、保証協会に加入している場合に新事務所を設置する場合です。
この場合の弁済業務保証金分担金は、新事務所設置後2週間以内に納付しなければ営業を開始できません。

営業保証金の供託（新たに宅建業を営む場合）

<問>
宅地建物取引業法に規定する営業保証金について、適切か否か答えよ。
新たに宅地建物取引業を営もうとする者は,営業保証金を供託所に供託した後に,国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。(宅建過去問H13問33-②）















<解>×
新たに宅建業を営む者は、宅建業の免許を受けた後、営業保証金を供託し、供託した旨を免許権者に届け出た後でなければ営業を開始できない。

なお、免許権者は免許をした日から3ヵ月以内に宅地建物取引業者が供託した旨の届出をしないときは、届出をすべき旨を催告しなければならず、その催告が到達した日から１ヵ月以内に宅地建物取引業者が届出をしない時はその免許を取り消すことができる。

保証協会

<問>
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入している宅地建物取引業者Aについて、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,保証協会の社員の地位を失ったときは,当該地位を失った日から2週間以内に,営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。（H15年　問42-④)












<解>×
2週間以内ではなく、1週間以内です。

保証協会

<問>
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
保証協会は、その社員の地位を失った宅地建物取引業者が地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅地建物取引業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。(H21　問44-②)

































<解>×
業者が社員の地位を失い、その日から1週間以内に営業保証金を供託したときは、保証協会は当該業者に対して弁済業務保証金分担金を返還するが、ただちに返還するのではなく、還付請求権者に対する公告をした後返済する。

宅建業の免許の要否

<問>
宅地建物取引業法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。（宅建過去問H15問35-①）
















<解>×
うる覚えだと間違えちゃいます・・・(＞_＜)

信託会社は、宅地建物取引業を営もうとするときは、一定の事項を国土交通大臣に届け出ることで、国土交通大臣免許を受けた宅地建物取引業者とみなされます。

この場合、宅地建物取引業者の免許の規定は適用されないが、その他の規定は適用されるので、営業保証金の供託または保証協会へ加入する必要がある。

免許を受けなくても宅建業を営むことができる者

①国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社

②信託会社、信託業務を運営する金融機関

①の国、地方公共団体等は、宅建業を営むにあたって、国土交通大臣への届出は不要であり、宅建業法上の規制も適用されない。
(全部OK!!)

これに対し、
②の信託会社等は、免許を受ける必要がないだけでそれ以外の宅建業法上の規制（ex.取引主任者の設置や重要事項の説明など）の適用を受ける。
（一部OK!!）

消滅時効

<問>
Aは、Bに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。この賃料債権の消滅時効について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aが、Bに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、その請求により消滅時効は中断する。（宅建過去問H21問3-③）

















<解>×
Aの行為は”催告”にあたります。
時効の中断事由として以下の①～④があります。
①裁判上の請求（訴えの提起,支払監督,和解等）
②差押え・仮差押え・仮処分
③催告（裁判外の請求）
④承認

このうち③の催告（裁判外の請求）だけは、他の中断事由と違って、中断の効力が暫定的にしか認められません。催告によって、その時から一応時効が中断したことになりますが、６ヵ月以内に①または②の中断手続きをとらないと、中断しなかったことになってしまいます。

　催告は、たとえば電話によるものでもかまわないため、事実の現れとしては非常に弱く、完全な時効中断事由としては認められないのです。

登録免許税

<問>
住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置(以下この問において「軽減措置」という。)について、適切か否か答えよ。
軽減措置の適用を受けるためには、その住宅用家屋の取得後6か月以内に所有権の移転登記をしなければならない。 （宅建過去問H21問23-④）


















<解>×
「新築または取得後1年以内に登記すること」です。

主任者登録

<問>
取引主任者の登録について、適切か否か答えよ。
取引主任者Cが,登録を受けている都道府県知事から事務禁止の処分を受け,その禁止の期間中にCからの申請に基づくことなく登録を消除された場合は,事務禁止の期間が満了するまでの間は,Cは,新たな登録を受けることができない。(宅建過去問H12問33-③）












<解>×
Cからの「申請に基づくことなく」登録を消除された
とありますから、5年経過しないと登録は受けられません。


ちなみに、事務禁止の処分後、自ら登録を消した場合には（反省しているということでしょうから）、禁止期間が終了すれば登録できます（18条１項８号）。

これとの混同を誘おうとする問題です。

・・・・事務禁止期間中に登録抹消されるというのは、禁止期間中にすごい悪いことをしたのでしょうね。
たとえば、事務禁止期間中にあるにもかかわらず、取引主任者としての事務（重要事項説明）を行った場合など・・・

当然取消だよー

無権代理

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AはBの代理人として,B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし,Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。
Bが本件売買契約を追認しない間は,Cはこの契約を取り消すことができる。ただし,Cが契約の時において,Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は取り消せない。(宅建過去問H18問2-③)

















<解>○
無権代理による契約は、相手方は善意であれば本人が追認しない間は取り消すことができる。しかし、この取消権が認められるのは、契約の時において相手方が善意の場合だけ。
つまり、相手方が悪意（知っていた）場合は取消すことができない。