敷地利用権の登記

<問>
1棟の建物を区分した建物(以下この問において「区分建物」という。)についての登記について、適切か否か答えよ。

区分建物について敷地権の表題部に最初に登記をするときは,敷地権の目的たる土地の登記記録の表題部に敷地権である旨の登記がされる。（宅建過去問H13問14-④)



































<解>×
その敷地利用権が

所有権に基づく場合ならば、権利部の甲区に登記され、

地上権又は賃借権の場合ならば、乙区に登記されます。

借地権

<問>
次の事例について、民法及び借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
借地人Aが,平成15年9月1日に甲地所有者Bと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてAが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した。
甲地上のA所有の建物が登記されている場合には,AがCと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば,Bの承諾の有無にかかわらず,CはBに対して甲地の借地権を主張できる。（宅建過去問H17問13-①)















<解>×
賃借人(A)は賃貸人(B)の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。

案内所等

<問>
宅地建物取引業法について、適切か否か答えよ。なお、この問において、契約行為等とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約(予約を含む。)若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けることをいう。
宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の取引主任者を1人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。(宅建過去問H21問42-③)


















<解>×
契約行為等を行わない案内所等には、専任の取引主任者を設置する義務はない。ただし、国土交通省令で定める標識は掲示しなければならない。



参考
案内所等の届出（まとめ)

開発許可が不要な建築物

<問>
次の開発行為(都市計画法第4条第12項に定める行為をいう。以下この問において同じ。)は,同法による開発許可を常に受ける必要がないものである。
学校教育法による大学の建築を目的として行う開発行為 (宅建過去問H13問18-④)
















<解>×
暗記すべき、開発許可不要の施設
鉄道、図書館、公民館、変電所

それ以外は開発許可必要！！

宅建最短合格音声講座

以前、このサイトで過去問で効率的に突破する！「宅建試験」勉強法 という本を紹介させていただきました。この本は、松村先生（私もアメンバーにさせていただいています）が出された本です。

この本は、過去問を使った効率的な学習法のほか、試験における解答方法についてのルール、さらに権利関係等の問題を解くときに必ず書くことになる関係図の書き方、さらには解答時間の調整方法など、充実の内容でかなりオススメの一冊です。


その松村先生（まっち ゃんさん）が、今上記の著書の出版を記念して期間限定で、　 宅建最短合格音声講座 　という音声講義の教材を販売しています。


最も効率のよい勉強法は、『目で見て、声に出して、耳で聞いて』と言われますが、独学での勉強では、『目で見て』、『声に出して』は出来ますが、『耳で聞く』となると、それこそスクールに通いでもしないと難しいです。

ただスクールはそれこそ、ん～万円という、かなり覚悟のいる値段になってしまいます。

そんな中、期間限定ですが、かなりお安い金額で、松村先生が行っている宅建授業のすべての範囲の音声講義ファイル＆テキストが購入できるようになりました。市販のテキストだけで解りにくい方、通勤時間を有効に活用したいという方、やる気が沸かない場合に利用したいという方、さらには、スクールにいかないまでもスクール並みの講義を受けたいという方は、一度検討してもいいかもです。

私は、通勤時間での使用のほか、勉強を開始するときのスタートダッシュに利用しています。


なお、音声ファイルはMP3形式のなのでパソコンでそのまま聞けますし、フリーソフトで2倍速データを作って、速聴を意識して聞くこともできます。

ちなみに私はi phoneにデータをいれて活用しています。

興味がある方は一度見てみてください。

教材の紹介サイト⇒ 宅建最短合格音声講座2010

取引主任者の登録先

<問>
宅地建物取引業者Aの取引主任者Bが,甲県知事の宅地建物取引主任者資格試験に合格し,同知事の宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている場合について、適切か否か答えよ。
Bが乙県知事への登録の移転を受けた後,乙県知事に登録を消除され,再度登録を受けようとする場合,Bは,乙県知事に登録の申請をすることができる。（宅建過去問H11問45-④)


















<解>×
登録を消除され,再度登録を受けようとする場合,試験を行った都道府県に申請しなければならない。

売主の担保責任

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AがBに対して建物の建築工事を代金3,000万円で注文し,Bがこれを完成させた。
請負契約の目的物たる建物の瑕疵について,Bが瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合には,Aは当該建物の瑕疵についてBの責任を一切追及することができなくなる。（宅建過去問H18問6-④)















<解>×
請負契約の目的物たる建物の瑕疵について，請負人が瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合，その特約は有効です。

しかし，請負人が知りながら告げなかった事実については，その責任を免れることはできません(民法640条)。

印紙税

<問>
印紙税について、適切か否か答えよ。
「時価3,000万円の土地を無償で譲渡する」旨を記載した贈与契約書は、記載金額3,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課される。（宅建過去問H21問24-②)



















<解>×
贈与契約においては、譲渡の対価となる金額はないため、記載金額はないものとして扱います。

通謀虚偽表示

<問>
Aが,債権者の差押えを免れるため,Bと通謀して,A所有地をBに仮装譲渡する契約をした。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Cが,AB間の契約の事情につき善意無過失で,Bからこの土地の譲渡を受けた場合は,所有権移転登記を受けていないときでも,Cは,Aに対して,その所有権を主張することができる。(宅建過去問H12問4-②)















<解>〇
虚偽表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

この「第三者」は、保護されるのに登記は不要です。（善意の第三者の保護を優先すべきだからです。）

したがって、善意無過失のCは登記がなくても、Aに対して、土地の所有権を主張することができる。

抵当権（物上代位）

<問>
Aは,Bからの借入金で建物を建築し,その借入金の担保として当該建物に第一順位の抵当権を設定し,その登記を行った。この登記の後,Aが,Cとの間で本件建物の賃貸借契約を締結した場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AがCに対して賃貸借契約に基づき賃料債権を有している場合,Bは,建物に対する抵当権に基づく差押えの前であっても,当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができる。(宅建過去問H11問4-①）

















<解>○
 債務不履行の場合、物上代位により、当該賃料債権を抵当権に基づき、払い渡し前に差し押えが可能です。


物上代位・・・目的物の代わりの物に抵当権を行使すること。