クーリング・オフ制度
<問>
次の事例について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者でないAは,宅地建物取引業者Bに対し,Bが売主である宅地建物について,Aの自宅付近の喫茶店で,その買受けの申込みをした。
申込みの撤回を行う前にAが売買代金の一部を支払い,かつ,引渡し日を決定した場合は,Aは申込みの撤回はできない。
(宅建過去問H13問44-④)
<解>×
申込みの撤回をできなくなるのは、Aが売買代金の全部を支払い、引渡しを受けた場合である。
次の事例について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者でないAは,宅地建物取引業者Bに対し,Bが売主である宅地建物について,Aの自宅付近の喫茶店で,その買受けの申込みをした。
申込みの撤回を行う前にAが売買代金の一部を支払い,かつ,引渡し日を決定した場合は,Aは申込みの撤回はできない。
(宅建過去問H13問44-④)
<解>×
申込みの撤回をできなくなるのは、Aが売買代金の全部を支払い、引渡しを受けた場合である。
開発許可が不 要な場合
<問>
次の開発行為(都市計画法第4条第12項に定める行為をいう。以下この問において同じ。)は,同法による開発許可を常に受ける必要がないものである。
土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為 （宅建過去問H13問18-③)
<解>×
開発許可を受ける必要がないのは、土地区画整理事業の施行として行われる開発行為です。既に土地区画整理事業が行われているところで、土地所有者等が開発行為を行う場合は、開発許可を受ける必要があります。
一般に，『土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為』の全てが，開発許可が不要というわけではない。
土地区画整理事業の施行として行う開発行為は，確かに開発許可を受ける必要がないが(29条１項５号)，土地区画整理事業が行われている区域内であっても，土地区画整理事業の施行としての開発行為ではないものでは開発許可を受けなければならないからである。
次の開発行為(都市計画法第4条第12項に定める行為をいう。以下この問において同じ。)は,同法による開発許可を常に受ける必要がないものである。
土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為 （宅建過去問H13問18-③)
<解>×
開発許可を受ける必要がないのは、土地区画整理事業の施行として行われる開発行為です。既に土地区画整理事業が行われているところで、土地所有者等が開発行為を行う場合は、開発許可を受ける必要があります。
一般に，『土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為』の全てが，開発許可が不要というわけではない。土地区画整理事業の施行として行う開発行為は，確かに開発許可を受ける必要がないが(29条１項５号)，土地区画整理事業が行われている区域内であっても，土地区画整理事業の施行としての開発行為ではないものでは開発許可を受けなければならないからである。
クーリング・オフ制度
<問>
宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における,宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の2の規定による売買契約の解除について、法の規定に照らして適切か否か答えよ。
BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし,Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は,Bは売買契約を解除することができない。（宅建過去問：H17問41-①)
<解>〇
クーリング・オフ制度の適用が除外される案内所は「土地に定着する建物内に設けられるもの」に限定されています。
モデルルームは「土地に定着する建物内に設けられる案内所」にあたるので、事務所等に該当します。したがって、モデルルームで買受けの申込みをした場合には、クーリング･オフの対象にはなりません。
よって、本問の記述は正しく、解答は◯となります。
宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における,宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の2の規定による売買契約の解除について、法の規定に照らして適切か否か答えよ。
BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし,Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は,Bは売買契約を解除することができない。（宅建過去問：H17問41-①)
<解>〇
クーリング・オフ制度の適用が除外される案内所は「土地に定着する建物内に設けられるもの」に限定されています。
モデルルームは「土地に定着する建物内に設けられる案内所」にあたるので、事務所等に該当します。したがって、モデルルームで買受けの申込みをした場合には、クーリング･オフの対象にはなりません。
よって、本問の記述は正しく、解答は◯となります。
取得時効
<問>
次の説明は、A所有の土地の占有者がAからB,BからCと移った場合のCの取得時効に関するに関する記述である。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Bが所有の意思をもって5年間占有し,CがBから土地の譲渡を受けて平穏・公然に5年間占有した場合,Cが占有の開始時に善意・無過失であれば,Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず,Cは10年の取得時効を主張できる。（宅建過去問：H16問5-②)
<解>×
Bが占有開始時点で善意・無過失ならば、Bの占有開始から10年の取得時効を主張できるが、Bが占有開始時点で悪意または有過失ならば、Bの占有開始から20年を経過しないと取得時効を主張できない。
ちなみにCは自己の占有のみを主張するのであればCの善意無過失の占有開始から10年で、つまりBの占有から数えて15年で取得時効を主張できます。
次の説明は、A所有の土地の占有者がAからB,BからCと移った場合のCの取得時効に関するに関する記述である。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Bが所有の意思をもって5年間占有し,CがBから土地の譲渡を受けて平穏・公然に5年間占有した場合,Cが占有の開始時に善意・無過失であれば,Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず,Cは10年の取得時効を主張できる。（宅建過去問：H16問5-②)
<解>×
Bが占有開始時点で善意・無過失ならば、Bの占有開始から10年の取得時効を主張できるが、Bが占有開始時点で悪意または有過失ならば、Bの占有開始から20年を経過しないと取得時効を主張できない。
ちなみにCは自己の占有のみを主張するのであればCの善意無過失の占有開始から10年で、つまりBの占有から数えて15年で取得時効を主張できます。
免許⑦
<問>
次の事例について、Aの手続が、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
甲県に本店,乙県にa支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)は,a支店の専任の取引主任者Bが不在になり,宅地建物取引業法第15条の要件を欠くこととなった。
Aは,Bが2ヵ月間の入院をしたため,この期間,宅地建物取引業は行わないこととした場合,Aは宅地建物取引業を休止する旨の届出を行う必要がある。 （宅建過去問：H15問32-④)
<解>×
宅建業を休止する旨の届出について宅建業法では規定がない。
ちなみに、宅建業者が免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、または引き続いて１年以上事業を休止したときは、免許権者はその免許を取り消さなければならない(宅建業法66条１項6号)。⇒名義貸し等の防止のため。
次の事例について、Aの手続が、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
甲県に本店,乙県にa支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)は,a支店の専任の取引主任者Bが不在になり,宅地建物取引業法第15条の要件を欠くこととなった。
Aは,Bが2ヵ月間の入院をしたため,この期間,宅地建物取引業は行わないこととした場合,Aは宅地建物取引業を休止する旨の届出を行う必要がある。 （宅建過去問：H15問32-④)
<解>×
宅建業を休止する旨の届出について宅建業法では規定がない。
ちなみに、宅建業者が免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、または引き続いて１年以上事業を休止したときは、免許権者はその免許を取り消さなければならない(宅建業法66条１項6号)。⇒名義貸し等の防止のため。
景品表示法
<問>
宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。)について、適切か否か答えよ。
宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよい。(宅建過去問：H21問47-④)
<解>○
これは基本ですので、しっかりと覚えておきましょう！！
宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。)について、適切か否か答えよ。
宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよい。(宅建過去問：H21問47-④)
<解>○
これは基本ですので、しっかりと覚えておきましょう！！
宅建業法33条（広告の開始時期の制限）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第２９条第１項 又は第２項の許可、建築基準法第６条第１項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
免許の基準
<問>
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)について、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。（宅建過去問：H21問27-エ)
<解>×
成年者と同一の行為能力を有する法定代理人は、法定代理人とは全く関係ない。
「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を”有する未成年者」であれば、宅建業の免許において成年と同様にみなされるので、法定代理人がどうであろうと自分の免許には関係ない。
一方、
「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」の場合、法定代理人が免許の欠格事由にあたる場合は、免許を受ける事ができない。
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)について、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。（宅建過去問：H21問27-エ)
<解>×
成年者と同一の行為能力を有する法定代理人は、法定代理人とは全く関係ない。
「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を”有する未成年者」であれば、宅建業の免許において成年と同様にみなされるので、法定代理人がどうであろうと自分の免許には関係ない。
一方、
「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」の場合、法定代理人が免許の欠格事由にあたる場合は、免許を受ける事ができない。
先取特権
<問>
Aが,Bに賃貸している建物の賃料債権の先取特権について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,賃貸した建物内にあるB所有の家具類だけでなく,Bが自己使用のため建物内に持ち込んだB所有の時計や宝石類に対しても,先取特権を有する。（宅建過去問：H12問3-①)
<解>〇
建物の賃貸人の先取特権は、賃借人がその建物に備え付けた動産の上に存在する。その目的物となる動産としては、賃貸借の結果ある時間継続して在置するために、建物内に持ち込まれた時計・宝石・金銭なども含まれる。
Aが,Bに賃貸している建物の賃料債権の先取特権について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,賃貸した建物内にあるB所有の家具類だけでなく,Bが自己使用のため建物内に持ち込んだB所有の時計や宝石類に対しても,先取特権を有する。（宅建過去問：H12問3-①)
<解>〇
建物の賃貸人の先取特権は、賃借人がその建物に備え付けた動産の上に存在する。その目的物となる動産としては、賃貸借の結果ある時間継続して在置するために、建物内に持ち込まれた時計・宝石・金銭なども含まれる。
瑕疵担保 責任
<問>
宅地建物取引業者Aが自ら売主として,宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。
AとBは,「瑕疵担保責任を負うべき期間は,当該物件の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。(H17 問42-③)
<解>×
締結ではなくて、引渡しから2年です。
営業保証金の取り戻し
<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,本店と支店とは,もよりの供託所を異にする。
Aは,支店を廃止したため,Aの営業保証金につき,Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は3ヵ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが,申出がなかったので,営業保証金を取り戻した。（H15 問34-④)
<解>×
６ヶ月間以上の期間を定めて官報で公告後、取り戻せる。（法３０条）
～参考～
宅建業法３０条第２項
「前項の営業保証金の取りもどし（前条第１項の規定により供託した場合における移転前の主たる事務所のもよりの供託所に供託した営業保証金の取りもどしを除く。）は、当該営業保証金につき第２７条第１項の権利を有する者に対し、６月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかった場合でなければ、これをすることができない。ただし、営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時から１０年を経過したときは、この限りでない。 」