敷金

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
借主Aは,B所有の建物について貸主Bとの問で賃貸借契約を締結し,敷金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが,当該敷金についてBによる賃料債権への充当はされていない。
賃貸借契約期間中にAがDに対して賃借権を譲渡した場合で,Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき,敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。（H15 問11-③）




















<解>×
賃借権がＡからＤに譲渡され、賃貸人Ｂがそれを承諾しても、敷金の権利義務関係は別段の合意がない限り、賃借権を譲り受けたＤには当然には承継されません。
本問は「当然に承継される」となっているので×です。

オススメの教材

今月から宅建試験の受験申し込みSTARTしています。

私は本日、インターネットで申し込み完了しました。申し込みを済ませてしまうと、あとは試験日を待つだけです。

全国の受験者が今ぞくぞくとエントリーしているんでしょうね。何しろ毎年20万人の受験者ですもんね！！

だんだんとモチベーションをあげて勉強していきます。

私は昨年は7月12日より試験勉強をしだしたのですが、間違ったやり方、そして試験を甘くみていたこともあり、本試験では惜しくも1点足りず・・・・（過去問に手をつけたのが、1ヵ月前・・・時間が足りなかったです。他の皆さんは同じ過ちを決してしないでくださいね。）

今年は、リベンジに燃えています。

これから初めて宅建を勉強する皆さん、時間の使い方・やり方次第で十分合格に近づけます。

また、多少知識がある方でも、よほど能力がある方以外、決してなめてかかってはいけません。1年はひじょーに長いですよ・・・（長かったー(x_x；)）

というわけで、ここで現在の自分自身の整理、そしてこれから勉強を始める方の参考にと、私の使っている参考書等をまとめたいと思います。

テキスト

①U－CAN

昨年から引き続き使っています。

内容が充実しているので一通り読んだ後は、辞書的な役割として、過去問で疑問点が出た場合、こちらで確認しています。２色刷りなので見やすいです。

②らくらく宅建塾

理解しにくい分野等、例題を踏まえてわかりやすく解説してあります。また、暗記箇所等、ゴロあわせを用いてあり、サブ的なテキストとして役立ちます。

問題集

LEC　問題集①～③

①権利関係編

②宅建業法編

③法令上の制限・その他

過去問の中でも特に重要な問題を厳選して掲載されているので、試験までにはこの3冊は是非とも抑えておきたいです。最低限これだけでもやっておくと安心できます。アメブロ内の方々で既に合格されて方は、結構この問題集をつかっている方が多かったです。皆さん何回回したかでお話されていたのが印象的でした。

その他補助講座（音声講座）

これから宅建の勉強を始めるという方へのアドバイスは、とにかく早く一通りインプット（テキストを一通り演習する）ことです。
宅建を短期間で合格するには、とにかく過去問演習（アウトプット）に尽きます。しかし、アウトプット前には、必ずインプットをしなければいけません。インプットをしないのに過去問演習（アウトプット）をしても、時間ばかりかかり、しかも間違いも多くなるので、モチベーションが低下してしまいます。

ただ独学の方はどうしても、インプットに時間がかかります。

そこで、これから勉強する方にオススメなのが、音声講座を利用するやり方です。

多くの通信講座は最低でも3万円以上かかるのに対して、こちらの通信講座では(※)8800円程度ととてもリーズナブルな値段になっています。（※7月11日まで）

私も今復習に用いているのですが、口調・滑舌がしっかりしていて聞き取りやすく、記憶に結びつきやすい事例を豊富に用いてくれているのでかなりいいです。

教材の紹介サイト⇒松本　保誠　宅建最短合格音声講座2010
松村先生のアメブロサイト⇒宅建合格最短ロードマップ

ちなみに私は、速聴を意識して、２倍速のファイルを作ってi phoneで聞いています。

速聴ファイルはフリーソフトで簡単に作れます。音声講座であれば通勤時間等も利用できますし、特にこれからは時間を有効に使うことが求められることからもオススメです。

２倍程度の速さなら、十分聞き取り可能です。

参考サイト⇒速聴ファイルの作り方

長いようでとーっても短い残り3ヶ月です。思いっきりあがきましょうね！！

瑕疵担保責任

<問>
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。 (H21 問38-イ)













<解>○
悪意の買主は、売主の瑕疵担保責任を追及することができません。(民法570条、566条1項)・・・・・・・参考⇒担保責任（民法）

Bは、あらかじめ瑕疵の存在について説明を受けているため、売買契約の締結時に当該瑕疵の存在を知っている（悪意である）ことになります。

したがって「Aが当該瑕疵について担保責任を負わない」旨の特約も有効です。(宅建業法40条）


・・・・H21年度試験後に答えがもめた問題ですね。正解は〇です。しっかりと理解しましょう！！

賃貸借、借地借家法

<問>
動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借,同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。)について、民法及び借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
動産の賃貸借契約は,賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが,建物の賃貸借契約は,賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。(H17 問15-③)















<解>○
民法の賃貸借では，存続期間は２０年を超えることはできず，これより長い期間を定めてもその期間は２０年になるが，最短期間の定めはない(民法604条１項)。
したがって，動産の賃貸借契約で、当事者が契約期間を６月と定めれば，そのとおりの効力を有する。

借地借家法の適用を受ける建物の賃貸借(定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借を除く。)では，期間を１年未満とする建物の賃貸借は，期間の定めのない建物の賃貸借とみなす。

開発許可

<問>
開発許可について、都市計画法の規定に照らして適切か否か答えよ。
市街化区域における市街地再開発事業の施行として行う3,000㎡の土地の区画形質の変更には,常に開発許可が不要である。（H15 問18-②)

















<解>○
市街化区域における市街地再開発事業の施行として行う開発行為は、常に開発許可が不要です。

他、同様に開発許可が不要のものに土地区画整理事業があります。



覚えておきましょうね。



補足知識

市街化区域や区域区分が定められていない都市計画区域にある一定の地域を、総合的に開発・整備するために定める都市計画を、市街地開発事業といいます。（全部で7種類あるが、そのうちの一つが市街地再開発事業、土地区画整理事業です。）

この区域では、それぞれの法律で必要な規制が行われます。そこで、それぞれの法律による規制と開発許可制度による規制が重ならないように、どんな区域であっても開発許可は不要とされています。

従業者名簿

<問>
次の説明は、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に関する記述である。
宅地建物取引業者は,その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず,当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。(H18 問42-①)

















<解>×
従業者名簿=最終の記載「日」から10年間保存義務

宅建帳簿=「事業年度末日」で閉鎖後から5年間の保存義務
です。


※保存義務の起算日に注意です。

開発許可が不要な建築物

<問>
次の事例について、,都市計画法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
なお,開発行為の規模は,すべて1,000㎡であるものとする。
市街化調整区域内において,図書館法に規定する図書館の建築の用に供する目的で行う開発行為は、都市計画法による開発許可を受けなければならない。
(H18 問19-②)
















<解>×
市街化調整区域内でも、公益上必要な建築物は開発許可不要です。（都市計画法43条1項）

開発許可が不要となる公益上必要な建築物


・駅舎その他の鉄道の施設
・図書館
・公民館
・変電所など

不法行為（損害賠償請求権の発生時期)

<問>
Aが,その過失によってB所有の建物を取り壊し,Bに対して不法行為による損害賠償債務を負担した場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aの損害賠償債務は,BからAへ履行の請求があった時から履行遅滞となり,Bは,その時以後の遅延損害金を請求することができる。(H12 問8-④)



















<解>×（請求があったときから履行遅滞となるのではない。）
不法行為による損害賠償請債務は、被害者保護の観点から、債権者（被害者）の請求がなくても、その成立と同時に当然に履行遅滞に陥るとされている。

定期借家契約

<問>
平成15年10月に新規に締結しようとしている,契約期間が2年で,更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」という。)について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
定期借家契約を適法に締結した場合,賃貸人は,期間満了日1ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば,その終了を賃借人に対抗できる。
(H15 問14-④)


















<解>×
期間が１年以上の定期借家契約では，期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に期間が満了して契約が終了する旨の通知をしなければ，その終了を賃借人に対抗できない。

なお、期間の定めがない場合では、解約申入れ後6ヵ月後に契約が終了する。


参考⇒借地借家法（借家)

保証協会

<問>
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
保証協会は、新たに社員が加入したときは、当該社員の免許権者が国土交通大臣であるか都道府県知事であるかにかかわらず、直ちに当該保証協会の指定主体である国土交通大臣に報告することが義務付けられている。（H21 問44-③)
















<解>×
保証協会は新たに社員が加入し、または社員がその地位を失ったときは、直ちにその旨を、当該社員である業者が免許を受けた都道府県知事または国土交通大臣に報告する必要があります。

H19 問44-④