帳簿

<問>
宅地建物取引業法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者は,その業務に関する帳簿を,各事業年度の末日をもって閉鎖し,閉鎖後5年間当該帳簿を保存しなければならない。 (H12 問42-②)















<解>○
そのとおり。
宅建業者は、事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引があったつど、その年月日、取引に係る宅地または建物の所在および面積当一定事項を記載し、各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間は保存しなければならないことになっている。

営業保証金

<問>
宅地建物取引業法に規定する営業保証金について、適切か否か答えよ。
営業保証金の供託は,必ず,主たる事務所のもよりの供託所に金銭を供託する方法によらなければならない。(H13 問33-①)


















<解>×
金銭だけでなく、一定の有価証券でもよい。

営業保証金の供託は、すべて主たる事務所の最寄の供託所に供託しなければならない。
有価証券の評価額
（イ）国債証券・・・・・・・・・額面金額の100％
（ロ）地方債・政府保証証券・・・額面金額の90％
（ハ）その他の有価証券・・・・・額面金額の80％

自ら売主制限

<問>
宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,この問において,A以外の者は宅地建物取引業者でないものとする。
Aの所有する土地付建物について,Eが賃借していたが,Aは当該土地付建物を停止条件付でFに売却した。（H17 問35-②)














<解>○
宅建業者は、賃借人がいる自己所有物件であれば、当該物件を売却しても宅建業法に違反しないし、停止条件付で売却しても宅建業法上問題にはならない。

関連問題⇒H17 問35-③

保証債務・連帯債務

<問>
AとBが1,000万円の連帯債務をCに対して負っている(負担部分は1/2ずつ)場合と,Dが主債務者として,Eに1,000万円の債務を負い,FはDから委託を受けてその債務の連帯保証人となっている場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aが債務を承認して時効が中断してもBの連帯債務の時効の進行には影響しないが,Dが債務を承認して時効が中断した場合にはFの連帯保証債務に対しても時効中断の効力を生ずる。 （H16 問6-④)

<解>○
連帯債務の場合、債務者の一人に生じた事由は原則として他の債務者に影響しない（相対効）。
連帯保証の場合、主債務者に生じた事由は原則として連帯保証人にも生ずる（絶対効）。

この部分は非常に覚えにくいのですが、らくらく宅建塾 では語呂合わせを用いて、うまくまとめてありますので、ニガテにしている方は一読してみてください。

先取特権

<問>
Aが,Bに賃貸している建物の賃料債権の先取特権について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AがBから敷金を預かっている場合には,Aは,賃料債権の額から敷金を差し引いた残額の部分についてのみ先取特権を有する。（H12　問3-③)














<解>○
そのとおりです。
敷金相当部分については、敷金で担保されており、賃貸人によって、先取特権を認める必要がないからです。


関連問題⇒H12　問3-②

借地借家法（複合)

<問>
次の事例について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと,同土地上で事業を行いたいBがいる。
甲土地につき,小売業を行うというBの計画に対し,借地借家法が定める要件に従えば,甲土地の賃貸借契約締結によっても,又は,甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても,Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。（H18　問13-③)




















<解>〇

「甲土地の賃貸借契約締結によっても」

⇒借地借家法24条　「事業用借地権」・・・・・存続期間１０～５０年（更新等の規定は適用しない）

　
借地借家法（借地）基礎知識


「甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても」

⇒借地借家法38条　「定期建物賃貸借」


　
借地借家法（借家）基礎知識



⇒関連問題　H18　問13-②

売主の担保責任

<問>

次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aが,BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが,建物の主要な構造部分に欠陥があった。
なお,瑕疵担保責任(以下この問において「担保責任」という。)については,特約はない。
Aが,この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合,Bの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは,欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。（H15 問10-②)

<解>○
売買の目的物に隠れた瑕疵があり、それが契約の目的を達し得ないほど重要な場合には、買主は契約を解除することができます。(民法７５条上）。

参考⇒売主の担保責任一覧表

相続

<問>
相続について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
相続開始の時から3年以上経過した後に遺産の分割をしたときでも,その効力は,第三者の権利を害しない範囲で,相続開始の時にさかのぼって生ずる。(H11 問3-④)

<解>○

共同相続人は、被相続人が遺言で禁じた場合を除くほか、いつでも、その協議で、遺産の分割をすることができる。

「遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。」

監督処分③

<問>
法人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に関する監督処分及び罰則について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aが,乙県内で行う建物の売買に関し,取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは,Aは,甲県知事から指示処分を受けることはあるが,乙県知事から指示処分を受けることはない。(H19　問36-②)

<解>×

「業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、または損害を与えるおそれが大であるとき。」というのは指示処分事由である。そして、指示処分は免許権者だけでなく、業務地を管轄している都道府県知事も行うことができる。

営業保証金

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,本店と支店とは,もよりの供託所を異にする。
Aは,甲県内に2つの支店を新設し,本店のもよりの供託所に1,000万円を供託し,営業を開始した後,営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出た。（H15　問34-③)















<解>×
新たに事務所を新設する場合には、主たる事務所のもよりの供託所に営業保証金を供託し、供託書の写しを添付して、その旨を免許権者(甲県知事）に届け出た後でなければ、当該事務所における事業を開始することはできない。