抵当権（一括競売）

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,Bに対する貸付金債権の担保のために,当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するB所有の更地である甲土地に抵当権を設定し,その旨の登記をした。その後,Bはこの土地上に乙建物を築造し,自己所有とした。
Aは,乙建物に抵当権を設定していなくても,甲土地とともに乙建物を競売することができるが,優先弁済権は甲土地の代金についてのみ行使できる。(H14 問6-④）


















<解>○
更地に抵当権が設定された後、その抵当地上に建物が建てられた場合には、法定地上権は成立しないので、抵当権者は更地として競売することができます。また、抵当権者は、その土地と共にその建物も競売することができます。これを「一括競売権」といいます。

ただし、この場合の抵当権者の優先弁済権は、土地の売却代金についてのみ認められます。


ちなみに、平成１６年度法改正前は、抵当権者が構築した建物でないと一括競売はできませんでしたが、現在は、抵当権設定後に築造された建物であれば、「築造者が誰であろうが、一括競売できます」。

土地に関する問題

<問>
造成された宅地及び擁壁について、適切か否か答えよ。
造成して平坦にした宅地では,一般に盛土部分に比べて切土部分で地盤沈下量が大きくなる。(H17　問50-④)





















<解>×
造成して平坦にした宅地では,一般に盛土部分に比べて切土部分では地盤沈下量が小さくなる。

切土をすると、荷重が減少しているからですね。

指定流通機構への登録・罰則

<問>
宅地建物取引業者Aが,Bから宅地の売却の依頼を受け,Bと専属専任媒介契約(以下この問において「媒介契約」という。)を締結した場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
媒介契約において,「Bが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合,宅地の売買価額の3パーセントの額を違約金としてAに支払う」旨の特約は,無効である。（H11 問37-④)


























<解>×
専任媒介契約，専属専任媒介契約の場合は，”依頼者が他の宅建業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置”を，媒介書面に記載しなければなりません(宅建業法34条の２第１項，施行規則15条の７第１号)。

この措置の内容については，宅建業法では特に規定はないので，本肢のように，売買価額の３％の額を違約金とすることは可能であり，有効です。

クーリングオフ

<問>
売主を宅地建物取引業者であるA,買主を宅地建物取引業者でないBとする宅地の売買契約について,Bが,宅地建物取引業法第37条の2(事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等)の規定に基づき売買契約の解除を行う場合について、適切か否か答えよ。
Aが,売買契約を締結した際に,売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭のみで告知した場合は,その告知した日から起算して10日後で,かつ,代金の一部を支払った後であっても,Bは,当該売買契約を解除することができる。 （H12 問41-①)

<解>〇（解除できる）
◆書面で告げられた日から起算する
　契約の解除ができる旨及びその方法について，書面で告げられた日から起算して８日を経過すると，クーリングオフはできなくなります(宅建業法37条の２第１項第１号)。
　しかし，口頭のみで告げられた場合は，起算日が定まっていないため，いつでもクーリングオフの規定による解除をすることができます。

37条書面記載事項

<問>
宅地建物取引業者が,その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に,宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項として、正しいか否か答えよ。
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは,その内容
(H11 問35-②)

<解>○

正解。37条書面には賃借の場合も、危険負担による事項を記載しなければいけません。

37条書面要約

35条書面

<問>
宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
敷金の授受の定めがあるときは,その敷金の額,契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。 (H17年 問38-④)

<解>×
宅建業法３５条第１項７号
「代金、交換差金及び借賃 以 外 に 授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」
とあるので、たしかに敷金の「額」と「目的」については説明義務あり。だが、「金銭の保管方法」までは説明を要しない。

ちなみに

３７条第１項６号
「代金及び交換差金 以 外 の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的」
となっており、交付すべき書面には、「授受の時期」という項目も加わる。

参考⇒３５条書面記載事項

参考⇒３７条書面記載事項

先取特権

<問>
Aが,Bに賃貸している建物の賃料債権の先取特権について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Bが,建物をCに転貸したときには,Aは,Cが建物内に所有する動産に対しても,先取特権を有する。 （H12　問3-②)





















<解>〇
賃借権の「譲渡」又は「転貸」の場合には、賃貸人の先取特権は、譲渡人又は転貸人の「動産」にも及ぶ。

賃貸人の利益を考えて、先取特権の及ぶ目的物の範囲を拡大したものです。

根抵当権

<問>
Aは,自己所有の甲不動産につき,B信用金庫に対し,極度額を3,000万円,被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」とする第1順位の根抵当権を設定し,その旨の登記をした。なお,担保すべき元本の確定期日は定めなかった。
この場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aが友人CのためにB信用金庫との間で保証契約を締結し保証債務を負担した場合,B信用金庫のAに対するこの保証債権は,「信用金庫取引による債権」に含まれ,この根抵当権で担保される。(H19 問8-④)

<解>○
判例によれば、被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」として設定された根抵当権の被担保債権には、信用金庫の根抵当債務者に対する保証債権も含まれるとされます。
したがって、B信用金庫のAに対する保証債権も、根抵当権によって担保されることになります。
よって本問の記述は正しく、解答は◯となります。

建築基準法

<問>
建築物の用途制限について、建築基準法の規定に照らして適切か否か答えよ。ただし,特定行政庁の許可については考慮しないものとする。
図書館は,すべての用途地域内において建築することができる。(H12 問23-③)

<解>×
図書館は原則として、工業専用地域には建築できません。

消滅時効

<問>
Aは,BのCに対する金銭債務を担保するため,A所有の土地に抵当権を設定し,物上保証人となった。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
CからAに対する不動産競売の申立てがされた場合,競売開始決定の正本がBに送達された時に,この金銭債務の消滅時効の中断の効力が生じる。（H12　問2-④)
















<解>〇
民法155条
差押え、仮差押え及び仮処分は、時効の利益を受ける者（ここではB)に対してしないときは、その者（ここではB）に通知をした後でなければ、時効の中断の効力を生じない。

最判昭５０・１１・２１民集２９・１０・１５３７
物上保証人に対する債権者の競売申立てにより、競売開始決定がされ、債務者にその決定正本が送達された場合には、債務者は、被担保債権の消滅時効の中断の効果を受ける。