取引主任者証

<問>
取引主任者Aが,甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録(以下「登録」という。)及び宅地建物取引主任者証(以下「取引主任者証」という。)の交付を受けている場合について、適切か否か答えよ。
Aは,その住所を変更したときは,遅滞なく,変更の登録の申請とあわせて,取引主任者証の書換え交付を甲県知事に申請しなければならない。（H12　問32-③)

























<解>〇
遅延なく免許権者に変更の届けをする必要があるものは以下の４つに変更があった場合である。①氏名　②住所　③本籍　④宅建業の業務に従事するものは、その宅建業者の商号又は名称と免許証番号

都市計画法

<問>
次の内容について、建築基準法の規定に照らして適切か否か答えよ。
5階建てで延べ面積が1,000㎡の共同住宅の所有者は,当該共同住宅の敷地,構造及び建築設備について,定期的に一級建築士等に調査させなければならず,調査を担当した一級建築士等は,その結果を特定行政庁に報告しなければならない。（H17　問21-②)






















<解>×
特定行政庁に報告するのは一級建築士等ではなく、建築物の所有者〔所有者と管理者が異なる場合は管理者〕なので本肢は誤りである。正解は×です。

都市計画法（許可）

<問>
都市計画法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
都市計画事業の認可の告示があった後においては,当該都市計画事業を施行する土地内において,当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は,都道府県知事及び当該事業の施行者の許可を受けなければならない。（H18　問18-②)























<解>×
事業の施工者の許可は不要

土地の形質の変更を行おうとする者は,都道府県知事の許可を受けなければならないが、当該事業の施行者の許可は不要である。

不法行為②

<問>
甲建物の占有者である(所有者ではない。)Aは,甲建物の壁が今にも剥離しそうであると分かっていたのに,甲建物の所有者に通知せず,そのまま放置するなど,損害発生の防止のため法律上要求される注意を行わなかった。そのために,壁が剥離して通行人Bが死亡した。この場合,Bの相続人からの不法行為に基づく損害賠償請求について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Bの相続人は,Aに対しては損害賠償請求ができるが,甲建物の所有者に対しては,損害賠償請求ができない。 (H13　問10-③)





















<解>〇
①一次的には、占有者が損害賠償責任を負う。しかし、占有者は自ら損害の発生を防止する必要な措置を講じていたことを証明すれば責任を免れる。
②上記①のように、占有者が免責事由を証明したときは、二次的に所有者が損害賠償責任を負う。所有者は、自分に過失がなかったことを証明してもその責任を免れない（無過失責任）。


占有者は所有者に壁が剥がれそうなことを連絡しなかった。なので占有者は無過失であると主張できない。よって相手方も所有者には責任追及できない。よって答えが○なのです。

37条書面記載事項（賃貸の場合）

<問>
宅地建物取引業者が,その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に,宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項として、正しいか否か答えよ。
当該建物に係る租税等の公課の負担に関する定めがあるときは,その内容 (H11　問35-④)
























<解>×
＜租税等の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容＞は、売買・交換の記載事項ですが貸借の媒介・代理の記載事項ではありません。　

  37条書面要約

主任者登録

<問>
取引主任者Aが,甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録(以下「登録」という。)及び宅地建物取引主任者証(以下「取引主任者証」という。)の交付を受けている場合について、適切か否か答えよ。
Aが,乙県知事に登録の移転の申請とともに,取引主任者証の交付の申請をした場合における取引主任者証の交付は,Aが現に有する取引主任者証に,新たな登録番号その他必要な記載事項を記入する方法で行わなければならない。  （H12　問32-④)




















<解>×
登録の移転の申請をした場合における取引主任者証の交付は､古い取引主任者証と新しい取引主任者証を引き換える方法でなされます。

登録番号などを新しく書き換えると主任者証の発行元が変わってしまい混乱するだけです。

重要事項の説明（区分所有建物)

<問>
宅地建物取引業者が,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合について、適切か否か答えよ。
自ら売主として,マンションの分譲を行うに当たり,管理組合の総会の議決権に関する事項については,管理規約を添付して説明しなければならない。 （H16　問4-④)
























<解>
説明事項ではない。
管理組合の総会の議決権に関する事項については,重要事項に該当しない。


参考⇒３５条記載事項

35条書面

<問>
宅地建物取引業者Aは,宅地の売買を媒介し,契約が成立した場合,宅地建物取引業法第37条の規定により,その契約の各当事者に書面を交付しなければならないが,次の事項は,当該書面に記載しなくてもよいとされている。
当該宅地上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては,その名称)（H13　問35-②)























<解>〇
登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名は、35条の重要説明事項です。

参考⇒３５条記載事項

借地借家法（複合）

<問>
次の事例について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと,同土地上で事業を行いたいBがいる。
甲土地につき,Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には,当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし,Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には,公正証書により存続期間を15年としても,更新しない特約は無効である。(H18　問13-②)
















<解>〇
一時使用の目的で土地を賃借した場合には、更新しない旨の特約は有効である。

しかし、居住用賃貸マンションを所有する目的で土地を借りる場合、（普通）借地権が適用され、更新しない旨の特約は無効となる。

⇒一見、事業用借地権が成立し、有効であると思うかもしれないが事業用借地権は、賃貸マンション等の居住用の建物を所有する目的では設定できないことに注意。

借地借家法（基礎知識)

契約締結時期制限

<問>
宅地建物取引業者Aの業務について、宅地建物取引業法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について,Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合,Aは,Bがその許可を受ける前であっても,Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが,当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。(H19　問38-③)























<解>×
宅建業法３３条と３６条の組み合わせ問題です。

都市計画法第29条第１項＝開発許可

宅建業法33条：開発許可を受ける前の宅地については、広告全般できない。
宅建業法36条：開発許可の前は売買・交換の契約はできない⇒賃借の契約はできる。

未完成物件の広告開始時期制限
宅建業者は、宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地・建物の売買その他の業務（＝すべての取引形態）に関する広告をしてはならない。

契約締結時期制限
宅建業者は、宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者としてまたは当事者を代理して売買・交換契約を締結したり、売買・交換契約の媒介をしたりしてはならない。

⇒広告開始時期制限との大きな違いは、契約締結時期制限は貸借の媒介・代理には適用されない。