報酬の限度額（代理）

<問>
次の事例について、宅地建物取引業法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が,宅地建物取引業に関して報酬を受領した。なお,この場合の取引の関係者は,A,B及びCのみとする。
Aは,BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け,Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際,Bから報酬として,126万円を受領した場合、宅地建物取引業法の規定に違反しない。(H18　問43-ア）




















<解>〇
①.売買代金が200万円以下⇒⇒報酬額は5％

②売買代金が200万円超え400万円以下⇒⇒報酬額は4％＋2万円

③売買代金が400万円超え⇒⇒報酬額は3％＋6万円

よって、本問では、3,000万円×3％＋6万円＝90万円＋6万円＝96万円

なお、宅地の売却の代理を行ったということですから、96万円×2＝192万円ですね。

売買・交換の代理
報酬の限度額は、媒介の場合に一方の依頼者から受領できる限度額の2倍である。

そして、消費税課税事業者であることから正確には、192万円＋消費税(5%)です。

よって、192万円×1.05＝201.6万円となります

なお、消費税免税事業者では、消費税は2.5%となります。

土地区画整理組合の組合員について

<問>
土地区画整理法における土地区画整理事業について、適切か否か答えよ。
土地区画整理組合が成立した場合において,施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者はすべて組合員となるが,施行地区内の借家人は組合員とはならない。(宅建過去問H13問22-④)






















<解>〇
組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。

しかし、施行地区内の借家人は組合人とはならない。

仮登記関連の知識

<問>
不動産の仮登記について、適切か否か答えよ。
仮登記の抹消の申請は,仮登記名義人の承諾があれば,登記上の利害関係人が単独ですることができる。 (H16 問15-④)






















<解>〇
仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請できるし、また、仮登記の登記名義人の承諾がある場合における仮登記の登記上の利害関係人も同様に単独申請できる。


基本知識
登記の申請は原則としてAとBが共同で申請しなければならない。

一方仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるとき、および裁判所の仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。


 
登記義務者、登記権利者とは？
売主Aの土地を買主Bが買った場合を例にすると
売主Aのように、登記によって損をする立場の登記名義人のことを登記義務者という。
⇔一方、買主Bのように、登記によって得をする立場の登記名義人のことを登記権利者という。

契約の解除

<問>
宅地建物取引業者が,宅地又は建物の売買の媒介に際して相手方に交付する必要のある書面について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,この問において,「重要事項説明書」又は「契約書面」とは,それぞれ同法第35条又は同法第37条の規定に基づく書面をいう。
契約の解除については,特に定めをしなかったため,重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。(H13　問39-①)





















<解>〇
契約の解除については、重要事項につき必ず説明しなければならないので、定めがないときでも、その旨 (定めがないこと) を35条書面に記載しなければなりません。つまり、説明義務があります。

一方、37条では任意的記載事項ですのでその旨 (定めがないこと)を記載する必要はありません。

土地の工作物による責任①

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,所有する家屋を囲う塀の設置工事を業者Bに請け負わせたが,Bの工事によりこの塀は瑕疵がある状態となった。Aがその後この塀を含む家屋全部をCに賃貸し,Cが占有使用しているときに,この瑕疵により塀が崩れ,脇に駐車中のD所有の車を破損させた。A,B及びCは,この瑕疵があることを過失なく知らない。
Bは,瑕疵を作り出したことに故意又は過失がなければ,Dに対する損害賠償責任を免れることができる。(H17　問11‐②)

















<解>〇
請負人である業者Bは故意・過失があれば，不法行為責任を負う

請負人は瑕疵を作り出したことに故意や過失がなければ，Ｂの工事により塀に瑕疵がある状態となったとしても，不法行為による損害賠償責任は負わない (民法709条) 。



なお、本問を解くにあたり基本的な知識を述べておきますね。

土地の工作物による責任

①土地の工作物の設置・保存に瑕疵があり、他人に損害が生じたときは、まず第一次的にその工作物の占有者(=賃借人等）が被害者に損害賠償をする責任を負う。

②占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしていたときは、占有者は責任を免れ、第二次的にその工作物の所有者が損害賠償責任を負う。所有者は過失がなくても、責任を逃れることはできない。

この所有者の責任は、無過失責任と呼ばれるもので、自分には落ち度がないことを証明しても、一切免れることはできません。所有者の免責を認めてしまうと、被害者はどこにも責任を追及できなくなってしまうからです。

共有③

<問>

A,B及びCが,持分を各3分の1として甲土地を共有している。

次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
甲土地全体がEによって不法に占有されている場合、Aは単独でEに対して、Eの不法占有によってA、B及びCに生じた損害全額の賠償を請求できる。(宅建過去問H18問4-②)




















<解>×・・・単独で全額の損害賠償請求はできない。
共有物を不法占拠する者に対して、明渡し請求する行為は保存行為にあたるので、各共有者が単独で行うことができるが、  不法占拠者に損害賠償を請求する場合は、自己の持分に該当する額しか請求できません。

土地区画整理法⑥

<問>
土地区画整理法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
土地区画整理法による建築行為等の規制に違反して建築された建築物等については,施行者は,事業の施行のため必要となったときは,いつでも移転又は除却をすることができる。(H16　問22-②)

















<解>×
土地区画整理法による建築行為等の規制に違反して建築された建築物等について、国土交通大臣または都道府県知事は、相当の期限を定めて、障害を排除するのに必要な限度において、原状回復または移転もしくは徐却を命ずることができます。


「施工者は、必要に応じていつでも」移転または除却をすることができるわけではないので、解答は×となります。

営業保証金⑤

<問>
宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が、宅地建物取引業法の規定に基づき供託する営業保証金について、適切か否か答えよ。
営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった場合、Aは、国土交通大臣から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。(H21　問30-④）





















<解>〇
正しい。

営業保証金の補充供託

①宅建業者は、営業保証金が還付されたため免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けたときは、その日から2週間以内に不足額を供託しなければならない。

②①の供託をしたときは、その日から2週間以内に、その旨を免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届出なければならない。

免許④

<問>
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが,不特定多数の者に反復継続して転貸する場合,AとBは免許を受ける必要はない。 (H17　問30-①）
























<解>〇
自ら所有するオフィスビルを「賃貸」する行為、賃借物件を「転貸する」行為は、いずれも自ら当事者として賃借を行う行為であり、「取引」に該当せず、AおよびBは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。

区分所有法④

<問>
建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)について、適切か否か答えよ。
法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。（H21　問13-②）






















<解>〇
正しい。
書面による決議とした場合、1人でも反対する人がいた場合、書面による決議を行うことができない。

集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾がある場合に書面又は電磁的方法による決議をすることができる。


集会
①集会は、少なくとも年1回、管理者が招集しなければならない。
②集会の招集の通知は、集会の日よりすくなくとも1週間前に、会議の目的である事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。
③規約に特別の定めがあるときは、建物の見やすい場所に掲示することによって、招集の通知に代えることができる。
④区分所有者全員の同意があれば、招集手続きを省略することができる。
⑤区分所有者の1/5以上で、議決権の1/5以上を有している者は、管理者に対して、会議の目的である事項を示して、集会の招集を請求することができる。この定数は、区分所有者数、議決権いずれについてお、規約で減らすことができる。