環境の日です。昨日の長期優良住宅施行と合わせて・・・

今日は「環境の日」です。

今朝の新聞各紙も大きく取り上げていますが、太陽光発電住宅・ハイブリッドカーなどが中心になっています。

このようにエコが話題になり、昨日の長期優良住宅促進法の施行など、政策に反映されていくことは悪いことではありません。

が、昨日も書きましたが、長期優良住宅を建てること自体は決してエコではありません。住宅を解体して新築することは、大量のＣＯ”を排出することです。本当にエコでるためには、既存住宅をリフォームして引き続き永く住める住宅にする方が有効です。

太陽光発電住宅も、すでにある設備を改修するならエコですが、今から設置するとなると太陽光パネルの増産だけでも相当量のＣＯ２を排出することになります。（ハイブリッドカーも同様）

でも、こういう動きはあせらず、じっくり進むのを期待するしかありませんね。あしたのエコでは遅すぎるけど。

認定長期優良住宅制度が本日スタートしました

本日から認定長期優良住宅の制度がスタートしました。今朝の新聞各紙も大々的に取り上げています。

建てては壊し、壊しては建てていた今までの日本の住政策が、１８０度転換したことになります。

この認定を受けた住宅は、住宅ローン控除や不動産取得税・登録免許税・固定資産税などでより大きな減税を受けることができます。

大手ハウスメーカーでは、すでに全棟認定を受けることができるとＰＲしている会社もありますが、一般建築業者では１０～２０％のコストアップが必要になると言われています。孫子の代までもつ住宅を建てるのですから、止むを得ないのかもしれません。

ところで、この制度はフロー（新築解体）からストック（資産保有）へという流れに沿ったもので、温暖化防止の点からも大切なのですが、よくよく考えてみると相も変わらず新築重視の制度です。

従って、この制度ができたからと言って、ストック重視の時代になるのは、今から建てる住宅が永く使われた数十年先の話です。

緊急にストック重視の社会を作るには、新築重視の政策より既存住宅（中古）の耐震化・省エネ化をする方が早いのですが、大手建築会社偏重の今の社会では通じないのです。

既存住宅のリフォームに対する税制特典を一層強化すれば、相当早い時期にストック重視社会が実現できますし、大手ハウスメーカーだけでなく地元建築会社も充分恩恵に預かることができると思うのです。

まぁ、あせらず、ここまで来たことを評価したいと思います。

新型インフルエンザ対策に日本の本質を見た

仕事柄いろいろな団体に所属していますが、その中の一つに会員１０数万人の組織があります。

この人数になってくると、本部組織があって結構な人数が事務員として働いていますし、本部は一種の官僚機構のような状態になっています。

今回の新型インフルエンザ対策で、現在この団体の本部通達は、あくまで基本方位と断った上で「各種イベント・会議の開催は各支部の判断に委ねる。」となっています。

しかし、口頭では開催してくれるな＝全面開催禁止と言っています。

それなら「こういうレベルになったら全面禁止」というように決めればよさそうなのですが、そのような通達は出さないと言うのです。開催によって感染者が出たときの責任を取りたくなさそうなのです。

このような姿勢を見るにつけ、つくずく日本は天皇制社会だなぁと思うのです。

天皇制の本質は、上からはトップダウンができるけど、下からは誰が責任者かわからない。ロラン・バルトが指摘した「空虚な中心」に寄りかかった組織です。

さらに中心と周縁で、絶えず差別の再生産をしているのが天皇制です。「非国民」とか「村八分」がその例です。

インフルエンザ問題でも、関西大倉高校に対して嫌がらせや脅迫が殺到したことでもわかります。

今や日常生活では「自立した個人」とか「自己責任」「頑張った人が評価される」という西洋的自我がもてはやされているのですが、何のことはない、緊急事態になれば古き良き日本人体質が出てくるのです。

新型インフルエンザにかかるかかからないかは、自己責任でよいではないですか。イベント開催者に責任があるんでしょうか？

ニューヨークタイムズ紙では「日本は過剰反応だ。」と書かれる始末で世界の笑いものです。

一層のこと、日本では冬場はすべての行事をおこなわないということにすれば良いのに。それこそ上からトップダウンで下ろせば、すぐに広まるよね。

昭和天皇の大喪の礼のとき、経済成長なんか度外視で全国みんな営業停止・臨時休業した国民だから、そのくらい大丈夫でしょ。

ちなみに、私は大喪の礼の日には、会場隣接の芝居小屋で友人の劇団の芝居を見て、大笑いしていた非国民です。検問くぐるの大変だった。

不動産の売買契約に宅建主任者はどこまで関わるのか？

不動産の取引でお世話になった仲介業者さんの新人女性営業マンさんの慰労会をいたしました。ちょうど業界１年経ったというのですが、金を稼ぐぞ！という意気込みが感じられる営業マンです。

彼女はバリバリの営業肌で、お客を捕まえて契約に持っていくのが得意らしいのですが、物件の調査や契約書の作成・登記の手配という事務処理が、まるっきりダメらしいのです。

「できることなら、お客の合意を取り付けるところまでにしてくれれば、今の倍は成約できる。」と豪語していました。

不動産取引は、売り物件の価格査定から物件調査、売り出し、客付け、契約書作成、ローン付け、登記の手配まで通常一人の営業マンがおこないます。（同席していた大手仲介業者の営業は「それが当然の仕事だ。」と申しておりました）

しかし、人には得手不得手があります。接客が好きな人・事務処理が好きな人・ものづくりが好きな人・・・

不動産取引のすべてに精通している人は少ないと思いますので、できることなら彼女が言うように、客付けする人・調査する人・契約書を作成する人・ローンを手配する人など各分野ごとのプロに任せられるところは任せたら良いと思います。

アメリカの不動産取引の制度はそうなっています。

お客の側からすると高い買い物ですので、完全なプロが担当してくれた方が安心できます。

難しい宅建試験を通過しているとは言え、宅建主任者が完全なプロだとはとても思えません。

物件調査・契約書のチェック・建物診断など、例えば弊社のようなところに依頼して、安心を確保するということがあっても良いと思います。という宣伝でした。

リーマン・トヨタショックもノド元過ぎれば

リーマン・トヨタショックで壊滅的打撃を受けた名古屋地区の賃貸住宅経営も、ノド元過ぎたのか穏便な日々を過ごすようになってしまいました。

決して、入居者が増え満室経営でオーナーが安心したわけではないでしょうが、１～３月の騒然とした雰囲気が伝わらないようになってきました。

ただし、弁護士や金融関係ルートの話では、経営が成り立たなくなって競売真近のアパートが増加しているとのこと。決して平穏なわけではなさそうです。

いくら１００年に１度の大不況と言っても、いつかは最後尾が来ると思うのが経済ウォッチャーの考えで、（確かに永遠に不況が続くわけではありません）株価は持ち直し、アパート不況も慣れっこになり、深刻さが薄らいでくるのも無理はありません。

ただ、本質は何も解決されていないということだけは覚えておかなければなりません。

アパート経営では、おそらく近い将来起こるであろう入居者の絶対数の不足が、たまたま今回のショックで顕在化しただけで、これに対する根本的な対策は多くのオーナー様はできていないのではないでしょうか。

土地活用セミナーで申し上げていることですが、少なくともアパートオーナー様は、自分の保有するアパートの経営分析をして、対策を考えておく必要があります。

昨年一年間の経営の確定申告は終わっているのですから、損益計算書はできているので、あとはキャッシュフロー計算書・貸借対照表（収益還元法に基づく時価で）を作成し、長期経営計画を見直すことをしていただきたいと思います。

特に損益分岐点・債権回収比率の数値は頭に入れておきましょう。